出品 | 風(fēng)財(cái)訊fengcaixun

作者 | 王婷婷W=T=T

在曾經(jīng)以房企為主的土地和物業(yè)競拍江湖，如今正低調(diào)涌入各行各業(yè)的“隱秘巨頭”。

7月25日，樓面價(jià)達(dá)20萬/㎡的全國單價(jià)“地王”——上海徐匯區(qū)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊由上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司競得，該司實(shí)控人葉舒祺為“汽車模具大王”葉華彪之女。葉華彪建立的屹豐集團(tuán)為奔馳、寶馬、大眾、通用等汽車品牌提供汽車模具和零配件。

有資深的不動產(chǎn)交易咨詢?nèi)耸扛嬖V鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，尤其在上海，近年大量實(shí)業(yè)企業(yè)涌入交易，一些企業(yè)的出價(jià)可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場價(jià)；私人買家也有很多持幣看房，尤其會看老城的臨街商鋪、老洋房。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊獲悉，卡游、白象食品、貴州茅臺等幾家企業(yè)就已在上海核心區(qū)買下物業(yè)，但在網(wǎng)絡(luò)和社交平臺鮮少有信息披露，非常低調(diào)。

這群“神秘買家”普遍都是行業(yè)頭部。例如卡游，作為中國集換式卡牌行業(yè)龍頭企業(yè)憑借奧特曼、小馬寶莉等IP卡牌盲袋備受少年喜愛，今年5月已二度赴港沖擊IPO，該企業(yè)2024年?duì)I收已突破百億，毛利率達(dá)71.3%。

（卡游位于靜安區(qū)的19.6萬平物業(yè)）

如果把時間線拉長到2022年起，入滬買地買樓的“各行財(cái)主”更是類型豐富：如食品行業(yè)還有億滋(奧利奧、炫邁所屬公司)、張亮麻辣燙、奈雪的茶、衛(wèi)龍等；服裝行業(yè)的安踏、李寧、特步、百麗、斯凱奇、戎美、雅瑩、雅戈?duì)柕?；科技領(lǐng)域的米哈游、新致軟件、車友科技、賽微微電、凱淳股份、英方軟件等；能源領(lǐng)域的伊泰集團(tuán)、兗礦能源、滿世煤炭、鄂爾多斯集團(tuán)(羊絨和電力冶金)等；工業(yè)領(lǐng)域的江蘇永鋼、金峰水泥、江蘇蘇美達(dá)、山東瑞冬等；另外還有中谷物流、商湯集團(tuán)、火炬電子、北京銀行、浙江銀行等各類企業(yè)，甚至還有山東、寧波、河南、新疆的國資委公司也均在上海購買大宗不動產(chǎn)。

這些看似分散的商業(yè)動作，實(shí)則勾勒出一幅實(shí)業(yè)企業(yè)搶灘核心地產(chǎn)的圖景。越來越多類型的玩家化身“神秘買家”，在房地產(chǎn)市場掀起波瀾，而他們的布局不僅出于企業(yè)發(fā)展考慮，更藏著對資產(chǎn)配置、稅收規(guī)劃、政府關(guān)系、家庭財(cái)富規(guī)劃等多方面的考量。

江浙富商超20萬/㎡競“地王”

煤老板超41.42億搶“樓王”

祺祥旺宇置業(yè)以12.25億元總價(jià)競得的上海徐匯區(qū)地塊，樓面價(jià)之所以能夠高達(dá)20.03萬元/㎡。拿下如此“貴”地的祺祥旺宇置業(yè)，身份也不一般。資料顯示，公司法定代表人、實(shí)際控制人為葉舒祺，正是浙江臺州企業(yè)家葉華彪之女。葉華彪是屹豐集團(tuán)的創(chuàng)始人，也是上海市臺州商會常務(wù)副會長。屹豐集團(tuán)則是汽車模具和零配件領(lǐng)域的巨頭公司。

消息稱，這宗地雖然稀缺，但只能開發(fā)10余套低密度別墅，面積小、成本高、技術(shù)指標(biāo)要求較高、利潤空間受限。這次私人老板拿地不一定會開發(fā)入市銷售，而是自用，作為家族財(cái)富的再配置和長期保值。

(葉氏競得全國單價(jià)地王位置圖，來源網(wǎng)絡(luò))

出于財(cái)富管理考慮，進(jìn)入上海稀缺地段買地買房的老板很多，尤以江浙老板和“煤老板”為盛，并且一次又一次刷新“樓王價(jià)格”。

2024年1月，江蘇永鋼旗下公司經(jīng)過44次出價(jià)競拍，以14.02億總價(jià)拿下了上海徐匯區(qū)興國路翡翠苑的20套住宅，房源折合均價(jià)約15.65萬元/平。江蘇永鋼集團(tuán)由1936年出生的退伍軍人吳棟材創(chuàng)立，從永聯(lián)軋鋼廠到如今的鋼鐵巨頭企業(yè)之一，江蘇永鋼已步入第三代，目前由吳棟材之孫、吳耀芳之子，1987年出生的吳毅掌舵。

2023年底，江蘇金峰水泥則斥資超24億買下了上海蘇州河畔地標(biāo)寶格麗酒店。金峰水泥由江蘇溧陽人徐貴生創(chuàng)立，1966年出生徐貴生早年因家庭困難輟學(xué)打工，從無線電維修到接管瀕臨破產(chǎn)的鎮(zhèn)辦金山商業(yè)物資公司開始涉足鋼材貿(mào)易業(yè)務(wù)，1998年開啟水泥行業(yè)職業(yè)生涯，2000年創(chuàng)立的江蘇金峰水泥目前已發(fā)展為行業(yè)頭部企業(yè)，并已由二代徐云飛掌管。

同期的煤老板們，買房買樓“下手更不知輕重”。例如2023年購得中糧海景壹號5、6、7號公寓項(xiàng)目，內(nèi)蒙古的滿世煤炭花了41.42億元；2024年鄂爾多斯集團(tuán)購得上海靜安區(qū)蘇河灣板塊綜合寫字樓物業(yè)，也花了26.7億元總價(jià)；這些舉措都有家族財(cái)富的配置需求，在此基礎(chǔ)上物業(yè)也會承載一些企業(yè)發(fā)展的需要。

相較而言，2024年11月從恒大手中購得上海北外灘街道HK286A-03a、HK286A-03c號“歷史風(fēng)貌保護(hù)舊改項(xiàng)目地塊”所屬公司30%股權(quán)的內(nèi)蒙古伊泰集團(tuán)有所不同，其成立了子公司伊泰置業(yè)（上海）有限責(zé)任公司，將與光大興隴信托聯(lián)合開發(fā)這一北外灘核心區(qū)別墅住宅項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)分析稱，伊泰參與項(xiàng)目至少已投入了10億，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營或還得再投十幾個億。

（延伸閱讀《內(nèi)蒙首富掏走恒大“心頭寶” 煤老板500億掃射地產(chǎn)圈》）

（伊泰置業(yè)接手恒大北外灘兩宗地塊，風(fēng)財(cái)訊2024.11攝）

抄底、抵稅、避風(fēng)、上市...

各類企業(yè)老板“搶房”背后

除了老板資產(chǎn)配置、家族財(cái)富管理的作用，在核心城市購買稀缺不動產(chǎn)物業(yè)，還有企業(yè)品牌做大、業(yè)務(wù)發(fā)展、稅務(wù)抵扣、現(xiàn)金流管理、籌備上市等多種用途。

據(jù)資深業(yè)內(nèi)人士透露，2020-2024年已有將近20家零售企業(yè)在上海買樓買房，基本都是與辦公相關(guān)的需求。但有個別企業(yè)的買價(jià)可以超過目前市場最高價(jià)2倍，這就不是簡單的辦公和企業(yè)發(fā)展訴求了，這背后除了老板的財(cái)富偏好外，上市的考慮以及政策方面（例如抵稅）的考量更為主要。

“當(dāng)然，當(dāng)前的市場價(jià)格相較疫情前已有較大幅度下調(diào)，也是很重要的原因?，F(xiàn)在市場上‘打骨折’的項(xiàng)目時常出沒，而上海等核心城市物業(yè)的投資回報(bào)率仍有保障，所以不少企業(yè)和高凈值人士會考慮分散及資金到物業(yè)投資。”

上述人士指出，整體而言，目前在滬主流的買樓行為，還是基于企業(yè)和品牌訴求。例如2025年1月，安踏集團(tuán)旗下公司在阿里資產(chǎn)拍賣以2.98億元成功拍下金帝毛紡織股份，該公司名下有一棟地處上海南京路步行街的稀缺商業(yè)獨(dú)棟，就十分有利于其品牌展示和業(yè)務(wù)開展。

2024年國內(nèi)女裝企業(yè)雅瑩集團(tuán)購得上?；春Ｂ?27號項(xiàng)目，據(jù)公司介紹，也是意在為雅瑩品牌找到一處具有時尚高端商業(yè)氛圍、有望成為潮流圣地的地方作為企業(yè)發(fā)展據(jù)點(diǎn)。

2025年初意大利服飾品牌沙馳在上海普陀區(qū)真如購得中海中心辦公樓項(xiàng)目D棟的9至13層，總面積高達(dá)7761㎡；2024年8月元隆雅圖以3.07億的總價(jià)購得上海普陀區(qū)中海中心E座6-9層，總面積達(dá)7459㎡；2024年張亮麻辣燙以超2億元總價(jià)、成交單價(jià)約6.4萬元購得上海浦東新區(qū)前灘企業(yè)天地的一棟商用物業(yè)（建筑面積約3500平方米）等等，也都是考量到企業(yè)的國際化發(fā)展需求。

2023年也是實(shí)業(yè)企業(yè)的“購房買地大年”。當(dāng)年米哈游以10.772億元的價(jià)格，拿下了上海徐匯漕河涇核心地段地塊準(zhǔn)備建樓，出讓面積約1.78萬平方米。

2023年“淘系女裝第一股”戎美股份則以不超2.8億元的總價(jià)購得上海閔行區(qū)萬源路的臨街商業(yè)(萬源城A街商辦項(xiàng)目4號樓)，作為設(shè)計(jì)研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目、展示中心建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施場地，預(yù)計(jì)2025年8月完工，年內(nèi)投入運(yùn)營。

再早一些，2022年8月“奈雪的茶”購下上海閔行區(qū)萬象企業(yè)中心總面積超3738.66平方米的物業(yè)，作為企業(yè)全國第二總部辦公場所，項(xiàng)目總投資約1.8億元；2021年8月特步旗下公司以約4.396億元購買七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)57個商業(yè)單位構(gòu)成整棟大樓，作為特步國際總部；2020年12月美的集團(tuán)以底價(jià)18.36億元競得上海閔行區(qū)地塊，總投資超過70億元建造上海美的全球創(chuàng)新園區(qū)（今年7月21日該園區(qū)正式啟用）……此類企業(yè)擴(kuò)大發(fā)展的不動產(chǎn)交易也曾引起關(guān)注，而這些項(xiàng)目的真正落地啟用以及對企業(yè)發(fā)展的推動程度，則是市場更為關(guān)心的問題。

所以客觀來說，對實(shí)業(yè)企業(yè)而言，核心物業(yè)既是“壓艙石”，又能在需要時作為融資抵押物，為業(yè)務(wù)提供現(xiàn)金流支撐。但實(shí)業(yè)企業(yè)搶地買樓的熱潮，絕非簡單的 “炒房”，而應(yīng)該是基于戰(zhàn)略、成本、品牌、資源的綜合決策，能夠真正服務(wù)于公司長期經(jīng)營，才能發(fā)揮更大價(jià)值。