湖南長沙，開福區(qū)S10江景地塊將重磅來襲。S10地塊，歷經(jīng)重拍、退地之后，第三度重出江湖！

S10地塊，地處開福區(qū)核心，湘江邊，地鐵1/6號(hào)線文昌閣站旁邊，略懂長沙樓市的人都知道，它必是地王，但也是一個(gè)愛折騰的地王。

折騰歷史，略過，你要記住的是，他上一次的成交樓面價(jià)是16180元/m2，這個(gè)數(shù)字和廣州8.54萬/m2地王比較，一個(gè)地下，一個(gè)天上。但相同的是，16180元/m2，已經(jīng)是長沙3000年歷史當(dāng)中最貴的地價(jià)了，位列第一。

重點(diǎn)是，拿地者是長沙本土的豪宅專家房企——運(yùn)達(dá)，與越秀地產(chǎn)國企巨頭雖有差距，但都為所在城市本土知名房企。

但隨后運(yùn)達(dá)退地，S10地塊多次傳出重拍的消息，也有多個(gè)房企意向拿地，但一直沒有確定性的消息。直到今年2月13日，S10地塊再度掛出，規(guī)劃為商住用地（商住比 1:9），出讓面積61365.55㎡，容積率≤3.0，總建面約18.4萬方，起拍樓面價(jià)約11010元/㎡。請(qǐng)看：

這個(gè)數(shù)據(jù)，跟S10地塊第一次掛牌時(shí)一致，光起始樓面價(jià)就可進(jìn)入長沙土拍前10。不過，第三次拍賣，市場(chǎng)行情已經(jīng)大變，樓面價(jià)基本不可能回到1.6萬+的紀(jì)錄，但地塊目前已網(wǎng)傳有HR、JM等房企有意向參與拿地，基本可確定將創(chuàng)造2026年度的土拍紀(jì)錄，令人期待。

早前16180元/m2的老價(jià)格，可能房企覺得有點(diǎn)高，要賣出4萬的價(jià)格，在當(dāng)下，信心還是不夠的。但這個(gè)地塊，從城市形象、片區(qū)運(yùn)營、地產(chǎn)運(yùn)作角度來說，必將成為長沙樓市的地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目，原因何在？有二：

一線江景、主城核心

僅此兩個(gè)層面，就具備新地王所需，再來看地塊更全面素質(zhì)：

江景：西南方向，看江，看洲，看岳麓山，角度絕佳。比之南湖新城的江景，好兩倍。

地鐵：1號(hào)線、6號(hào)線，在樓下。

產(chǎn)業(yè)：雙CBD，東側(cè)是芙蓉路CBD，對(duì)岸是濱江金融CBD。

醫(yī)療：步行到湘雅醫(yī)院，過江到湘雅三醫(yī)院。

商業(yè)：南邊是五一廣場(chǎng)、步行街，過江有萬象城。

樓市之熱，一般是從土地端開始的，頻繁造地王，你就要注意了，好日子要來了。比如去年，就從杭州開始了一波“地王潮”，并有多個(gè)超一線、一線城市跟上。

其實(shí)，市場(chǎng)的熱度，不單單只看地王，從土地出讓情況就可見一斑。就不說2026年以前的情況，就看到目前為止，2026年前兩個(gè)月的土地市場(chǎng)情況。截至今天，長沙已經(jīng)掛出了5宗涉宅用地：

003號(hào)地塊（王公塘地塊）

004號(hào)地塊

007號(hào)地塊（麓谷核心區(qū)）

008號(hào)地塊（S10地塊）

009號(hào)地塊（武廣核心區(qū)）

010號(hào)地塊（市府-谷山接駁點(diǎn)）

從土地分布來看，僅僅5宗地塊，就有3宗在二環(huán)，另外2宗也是位于梅溪湖二期和高鐵新城核心位置，也是長沙核心板塊的核心位置。

由此可見，2026年的長沙土地市場(chǎng)，風(fēng)向延續(xù)了2025年的基調(diào)：“郊區(qū)內(nèi)卷結(jié)束，主城回歸王位”。

核心區(qū)的“降維打擊”：地段，地段，還是地段

在市場(chǎng)變化之前，長沙的土地市場(chǎng)是“遠(yuǎn)郊放量、主城惜供”，大家都在往外跑；但近兩年來，土地市場(chǎng)的基調(diào)基本以“回歸主城、深耕核心”為主。

核心區(qū)的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)，那是幾十年攢下的家底。

剛性需求：市場(chǎng)對(duì)核心地段的居住需求依然是“硬通貨”。

價(jià)值最大化：只有把好地給好項(xiàng)目，才能實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的終極躍遷。

結(jié)論：核心區(qū)的房子不僅是磚頭，更是城市優(yōu)質(zhì)資源的“入場(chǎng)券”。

容積率的“溫柔一刀”：告別鴿子籠，擁抱大平層

細(xì)看今年掛牌的5宗地塊，容積率普遍壓到了3.0及以下，甚至開福中心S10地塊而今3.0的容積率。

另外，在產(chǎn)品上更是大升級(jí)。低容積率意味著告別擁擠，未來主打洋房、小高層，高層住宅也減少樓棟，擴(kuò)大綠化面積。

這也是全國樓市的大方向，居住已經(jīng)從“有的住”轉(zhuǎn)向“住得好”。而住得好，除了地塊位置、居住品質(zhì)、純粹圈層外，外部配置也是核心。而外部位置，沒有比一座城市的主城核心區(qū)更好的了！

告別“狂飆”：安全感才是最高級(jí)的奢侈品

長沙土拍正式告別了那個(gè)“拼溢價(jià)、拼速度”的野蠻擴(kuò)張階段，這也降低了房企拿地風(fēng)險(xiǎn)，也就是在保證的交房安全。同時(shí)，現(xiàn)在的出讓條件也是在篩掉“投機(jī)客”，留下“深耕派”。

總結(jié)來說，2026年的長沙土地市場(chǎng)，主基調(diào)就是：主城為核心、品質(zhì)為導(dǎo)向、穩(wěn)健為底線。以前拼的是規(guī)模，現(xiàn)在拼的是命長。交付靠譜，比什么花里胡哨的PPT都管用。

來源：李白樓語堂、供地云、網(wǎng)易號(hào)