成都新樓市 文|小明

本文為行業(yè)資訊，非廣告

經(jīng)常有購(gòu)房者向我們?cè)儐?wèn)，主城新房的面積越來(lái)越大，想買100㎡以內(nèi)的新房還有選擇嗎？

近日，一個(gè)中環(huán)新盤已經(jīng)亮相，即將于8月開(kāi)盤。主力戶型84、88㎡，總價(jià)200萬(wàn)出頭、近大悅城……這些指標(biāo)可以說(shuō)直擊這批購(gòu)房者內(nèi)心。

這個(gè)新盤，來(lái)源于一個(gè)名字有些久遠(yuǎn)的項(xiàng)目——新界花樹居。

有多久遠(yuǎn)?相當(dāng)于首期業(yè)主的小孩從幼兒園都讀到大學(xué)了，新批次才開(kāi)出來(lái)

新界花樹居基本信息

占地面積：約8畝

容積率：2.2

總戶數(shù)：95戶（可售70戶）

產(chǎn)品類型：洋房，頂樓為頂躍

樓層數(shù)：6+1、8+1層

梯戶比：1梯2戶、1梯3戶、1梯4戶

產(chǎn)品面積：建面約83-103㎡

裝修狀況：精裝

價(jià)格：預(yù)計(jì)約2.5萬(wàn)（具體以實(shí)際取證為準(zhǔn)）

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2026年6月（可能提前，具體以實(shí)際交付為準(zhǔn)）

照例，我們總結(jié)了項(xiàng)目的三條優(yōu)缺點(diǎn)。

優(yōu)點(diǎn)：

1.中環(huán)旁，距離大悅城僅800米，周邊配套十分成熟，且居住較為寧?kù)o。
2.項(xiàng)目主力戶型均在90平內(nèi)，是主城區(qū)較為稀缺的小戶型，200萬(wàn)出頭可買入。
3.目前已是準(zhǔn)現(xiàn)房，最快2026年初即可交付。

缺點(diǎn)：

1.此前項(xiàng)目停工近10年，需考量土地使用年限等問(wèn)題。

2.套三戶型為單衛(wèi)，實(shí)用性略有欠缺，飄窗不能敲。

3.精裝配置不含新風(fēng)地暖。

新界由中鐵二局旗下成都市新川藏路建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、成都中鐵瑞城新界置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于西2.5環(huán)旁，距離大悅城約600米，占地約410畝，容積率2.2，目前一至五期均已交付入住。

住建局信息顯示，新界最早于2007年入市，距今已開(kāi)發(fā)18年。

項(xiàng)目在2007年一經(jīng)推出，很快成為成都地產(chǎn)界紅盤，引起了繼“建設(shè)路現(xiàn)象”后的又一輪熱議，原因主要有三點(diǎn)。

1.最核心的因素，還是2.2低容積率，4-7層的洋房產(chǎn)品，即使放在當(dāng)下，新界也稱得上低密改善產(chǎn)品，更遑論項(xiàng)目誕生在十余年前。

2.超400畝的體量，讓新界打造了成都首條情景式商街，商鋪業(yè)態(tài)豐富，還有社區(qū)體育公園等配套。

3.產(chǎn)品層面，新界采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格與歐羅巴風(fēng)格的設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)潔舒展、不失氣度。入戶花園及半地下室影音廳的設(shè)計(jì)，即使放在當(dāng)下，依然不過(guò)時(shí)。

這些因素的加持下，即使房齡超過(guò)十年，但目前新界套二、套三戶型二手房成交單價(jià)依然能突破2萬(wàn)，部分帶地下室的底躍甚至超過(guò)3萬(wàn)。

▲新界三期近期二手房成交價(jià)，數(shù)據(jù)來(lái)源為好好選房

既然新界2007年就已經(jīng)入市，為何現(xiàn)在還有新房推出？這里就涉及到一則有些復(fù)雜的故事。

信息顯示，新界六期花墅居（備案名：新界花樹居）土地于2013年獲得，項(xiàng)目占地約8畝，容積率與新界此前五期同為2.2。

2014年10月，新界六期花墅居取得預(yù)售，住宅預(yù)售均價(jià)約1.5萬(wàn)。但有購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，新界6期花墅居開(kāi)發(fā)商并非中鐵二局旗下開(kāi)發(fā)物業(yè)，而是一家名為成都鑫怡置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫怡置地）的房企開(kāi)發(fā)的物業(yè)。

乍一看，二者并無(wú)直接的“血緣關(guān)系”，但事情并非那么簡(jiǎn)單。鑫怡置地由成都宏建置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏建置業(yè)）100%持股，宏建置業(yè)在2014年發(fā)生股東變更，中鐵二局退出，但此時(shí)，鑫怡置地已經(jīng)摘下了新界六期花墅居的土地，項(xiàng)目即將入市。

資料顯示，宏建置業(yè)大股東牟欣與中鐵二局曾經(jīng)共同開(kāi)發(fā)了位于青龍場(chǎng)的馬克公館，位于成都體育學(xué)院旁的香悅楠岸等項(xiàng)目。

▲宏建置業(yè)與中鐵二局千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系

針對(duì)這一問(wèn)題，有知情人士彼時(shí)曾向媒體透露：“新界六期花墅居不是中鐵二局的項(xiàng)目，只是新界六期花墅居的老板之前與馬克公館等項(xiàng)目有過(guò)合作?！?/p>

但另一方面，新界六期花墅居「租用的中鐵二局的售樓部，也用了新界的名字」。甚至在新界六期花墅居的官方微信號(hào)中，也將項(xiàng)目明確稱之為：「中鐵二局力作」。

新界六期花墅居到底和中鐵二局有無(wú)關(guān)系，這里只能引用郭繼承教授的那句話：「他真來(lái)了嗎，如來(lái)！到底來(lái)沒(méi)來(lái)？如來(lái)！」

但可以肯定的是，在2015年，鑫怡置地便因資金鏈問(wèn)題，導(dǎo)致新界六期花墅居陷入停工狀態(tài)，這一停，就是9年時(shí)間。

▲2022年，停工中的新界六期花墅居

直到2023年7月，武侯區(qū)人民法院作出決定書，決定對(duì)鑫怡置地進(jìn)行預(yù)重整，次年，德商置業(yè)和東方證券的聯(lián)合體正式簽訂了復(fù)工合同，使得新界六期花墅居得以重生，項(xiàng)目推廣名也改為新界花樹居。

那么，終于迎來(lái)白衣騎士的新界花樹居是否值得購(gòu)買呢？

項(xiàng)目位于西2.5環(huán)，太平園東四街北側(cè)，百度地圖測(cè)量，項(xiàng)目步行至大悅城僅需800米，日常遛個(gè)彎就可以體驗(yàn)大悅城繁華、豐富的消費(fèi)場(chǎng)景。

▲成都大悅城

此外，項(xiàng)目步行至地鐵7號(hào)線武侯大道站也只需500米，日常出行較為便利。根據(jù)武侯區(qū)2025年劃片，新界花樹居屬于成都市明遠(yuǎn)書院學(xué)校劃片范圍，學(xué)校于2023年開(kāi)校，占地約38畝，設(shè)計(jì)規(guī)模48個(gè)教學(xué)班，建筑面積、硬件水平等在近年來(lái)武侯區(qū)的新建學(xué)校中都居于前列。（以上學(xué)校信息僅為本項(xiàng)目周邊教育環(huán)境的客觀介紹，并不意味著本項(xiàng)目為學(xué)區(qū)房，學(xué)校就讀等信息，均以當(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T及校方發(fā)布為準(zhǔn)）

由于項(xiàng)目不臨主路，加之周邊建筑限高，居住起來(lái)的寧?kù)o感、舒適感尚可。不足之處在于，周邊高壓線未下地，城市界面一般。

▲項(xiàng)目周邊城市界面

新界花樹居占地僅約8畝，小區(qū)共修建3棟6+1、8+1層的電梯洋房，-1至-2層為車位、1至2層為商業(yè)、3層及以上為住宅。2、3號(hào)樓為1梯4戶，但考慮到樓層數(shù)最高也只到8層，尚能接受。項(xiàng)目總95戶住宅，部分已經(jīng)于2014年銷售，目前還有70套待售。

▲新界花樹居總平圖

德商置業(yè)與東方證券接手后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)規(guī)，外立面進(jìn)行了一些升級(jí)。從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍來(lái)看，項(xiàng)目已是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，立面工程接近完成。

▲新界花樹居外立面實(shí)拍

目前售樓部和樣板間已經(jīng)開(kāi)放，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月中旬取證，預(yù)計(jì)單價(jià)為精裝2.5萬(wàn)，主力戶型總價(jià)200萬(wàn)出頭。（僅供參考，實(shí)際以具體銷售為準(zhǔn)）

戶型上，目前新界花樹居主力戶型為建面約84㎡、88㎡套三單衛(wèi)、88㎡套二雙衛(wèi)，頂樓為頂躍。其中兩個(gè)建面約88㎡戶型均有樣板間，但在踩盤當(dāng)日因樣板間停電故無(wú)法拍攝內(nèi)部照片。

建面約88㎡套三單衛(wèi)戶型，設(shè)計(jì)較為常規(guī)，動(dòng)靜分區(qū)明顯。交付時(shí)陽(yáng)臺(tái)均已封好，減少了封窗成本。不過(guò)由于戶型設(shè)計(jì)時(shí)間較老，因此不能敲飄窗，單衛(wèi)布局實(shí)用性有所欠缺。

同面積的雙衛(wèi)戶型，臥室尺寸明顯更寬敞，客廳加上陽(yáng)臺(tái)的使用面積超36㎡，也可根據(jù)自己需求改為三房戶型，主臥尺度感也明顯更強(qiáng)，不過(guò)生活陽(yáng)臺(tái)較小。二者相比較，這個(gè)戶型更為推薦。

▲新界花樹居建面約88㎡戶型圖

裝修上，置業(yè)顧問(wèn)表示，新界花樹居的裝修標(biāo)準(zhǔn)為3800元/㎡。其中包含方太廚電、科勒潔具、大金中央空調(diào)等知名品牌，在200萬(wàn)級(jí)算得上相當(dāng)有誠(chéng)意。尤其是大金空調(diào)，此前只能在部分豪宅才能看到。

但在裝修配置中我們并未看到地暖和新風(fēng)，置業(yè)顧問(wèn)表示，這是因?yàn)閷痈卟粔?，無(wú)法加裝地暖導(dǎo)致。缺少地暖的配置，冬天的居住體驗(yàn)將會(huì)大打折扣。但考慮到中環(huán)西南區(qū)域的地段，扣掉裝標(biāo)2.3萬(wàn)左右的清水單價(jià)，地暖和新風(fēng)的缺憾，似乎可以忽略。

由于新界花樹居占地較小，可售房源僅有70套，因此項(xiàng)目基本只針對(duì)兩類客群。

1.需要置換的地緣性客戶。外雙楠的愜意生活，加上伊藤、大悅城、鷺島步行街等豐富商業(yè)配套，住慣了這里的人，自然不希望離開(kāi)這里。

2.預(yù)算200萬(wàn)，且只想買新房的客戶。這部分客戶目前在主城，尤其是三環(huán)內(nèi)已經(jīng)幾無(wú)選擇。畢竟與新界花樹居一街之隔，定位高端改善的天鷺滿園，主力戶型的價(jià)位已經(jīng)來(lái)到了600萬(wàn)……

如果并非這兩種客戶，目前二手房成交價(jià)約2萬(wàn)的新界三期，居住體驗(yàn)可能更好一些。

免責(zé)聲明：本文部分照片拍攝于7月30日，內(nèi)容旨在傳達(dá)資訊，不作為指導(dǎo)、引導(dǎo)您進(jìn)行相關(guān)投資、買賣的依據(jù)或風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。