在即將過去的7月份，上海新房市場爆出了一個大冷門，外環(huán)外的一個樓盤認籌情況居然吊打了內環(huán)。

這個樓盤叫做，國貿海上原墅。

7月19日，國貿海上原墅年內第二次開盤，推出86套住宅，有效認籌人數(shù)為200組，有效認籌率高達232.6%，連續(xù)兩次開盤都實現(xiàn)熱銷。

要知道，項目位于外環(huán)外的松江廣富林板塊，屬于松江新城范疇。過去幾年，以五大新城為代表的外環(huán)區(qū)域新房銷售異常艱難，國貿能做出爆款樓盤十分罕見，項目究竟有什么魔力？我們就從拿地、產品和定價這三個維度進行分析。

第一步是拿地。

2024年5月28日，在上海第二批次集中土拍中，國貿&松江交投聯(lián)合體底價26.98億拿下松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)04-02號地塊，這也是該批次中唯一0溢價的土地。

從溢價率就可以看出，其他房企對這塊土地并不看好，即使土地容積率僅有1.2。事實證明，國貿的眼光確實毒辣。

要知道，早在2014年國貿進入上海的第一站就在松江，11年以來其在上海拿了13塊宅地，其中10塊在松江，沒有房企比國貿更了解松江樓市。

由此引申到第二步——產品。

過去十年，松江新城供應主力是以小高層為主的剛需產品，但是十年過去了，市場需求在改變，當下市場最強烈的需求是改善，松江新城缺的就是這類產品。

所以當一幅容積率1.2土地出現(xiàn)時，國貿毫不猶豫的出手了，地塊規(guī)劃了洋房+聯(lián)排+疊加的產品組合，聯(lián)排占據中間，洋房和疊加呈現(xiàn)合圍之勢。

而且，國貿這次在社區(qū)上進行了大量的“堆料"，比如外立面采用鋁板+石材，社區(qū)還配置了泳池、私宴廳、咖啡廳、下沉庭院等，完全可以媲美市區(qū)豪宅。

更重要的是第三步——定價。

國貿海上原墅是上海最后一批限價的樓盤，房地聯(lián)動價為6.3萬每平。因此為了符合限價要求，項目洋房產品均價約5.2萬每平左右，疊加6萬+每平，聯(lián)排7.5萬+每平。

如果和周邊次新房對比，洋房價格優(yōu)勢巨大，比其他樓盤小高層價格還低。而1500萬以內的聯(lián)排產品，又可以對標市區(qū)，中環(huán)內同類型產品總價接近3000萬。

國貿海上原墅的成功證明了一個道理，上海郊區(qū)并非沒有購買力，而是需要提供符合需求的產品，前幾天奉賢新城的龍湖御湖境也是證明。

當然，這需要房企掌舵者具備極強的敏銳度。兩年前，國貿老臣周中慶出任上海公司總經理，兩年來國貿在上海發(fā)展更為聚焦，不管是獨立開發(fā)還是聯(lián)合開發(fā)都有不俗戰(zhàn)績。

今年春節(jié)后，林景出任國貿地產上海公司副總經理，分管營銷，林景2017年初就加入了國貿地產出任上海公司營銷總監(jiān)。

目前來看，他倆的搭配非常成功，接下來就讓我們看看國貿上海其他項目能否復制這次銷售奇跡。