7月31日，長江實業(yè)旗下和記黃埔地產(chǎn)正式向香港市場推出大灣區(qū)四個房地產(chǎn)項目，涵蓋惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭，總計400套住宅，最低總價僅40萬元。

此次推售的房源中，惠州瀧珀花園以300套的規(guī)模成為主力，其51平方米一房戶型此前單價為1.04萬～1.4萬元/平方米，而當前中高樓層同戶型售價僅44.3萬元，折合單價約8632元/平方米，降幅超30%。東莞海逸豪庭的別墅產(chǎn)品價格回調(diào)更為顯著，從2023年5月的4.4萬～6.8萬元/平方米跌至今年6月的1.8萬～3.6萬元/平方米，部分房源價格近乎腰斬。

“很多香港客戶來買瀧珀花園，畢竟總價40萬～60萬元的一房、兩房，在香港連首付都不夠。”惠州區(qū)域房產(chǎn)中介透露，近期甚至出現(xiàn)香港客戶包車看房的現(xiàn)象，項目方為此增設了往返深圳羅湖口岸、福田口岸的專線大巴。

此次推售的樓盤多為李嘉誠家族早年低價獲取的土地。例如，東莞海逸豪庭項目自1999年拿地，至今已開發(fā)至三期；廣州逸翠莊園于2012年啟動，2020年再次加推。這種“以時間換空間”的開發(fā)模式，既平滑了市場波動風險，也契合當前港人置業(yè)需求的結構性轉變。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出，當前房價調(diào)整是市場常態(tài)，并非針對香港客戶的“讓利行為”，而是開發(fā)商根據(jù)供需關系主動調(diào)整售價。安居客數(shù)據(jù)顯示，截至7月29日，香港新房均價仍高達19.6萬元/平方米，大灣區(qū)與香港的房價差距成為吸引港人的關鍵因素。

盡管大灣區(qū)整體市場呈現(xiàn)復蘇跡象，但區(qū)域分化加劇。以深圳為例，2025年6月南山新房均價達95619元/平方米，二手房均價99719元/平方米，而龍崗、坪山等外圍區(qū)域跌幅超8%。業(yè)內(nèi)人士建議，投資者需遵循“稀缺地段、稀缺資源、稀缺產(chǎn)品”原則，優(yōu)先選擇深圳灣、前海等核心板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

李嘉誠的過去十年“大撤退”

97歲的李嘉誠再次成為全球財經(jīng)焦點。這位曾以“超人”之名縱橫商界的華人首富，過去十年間通過一場精密的資本撤退，將旗下資產(chǎn)版圖從內(nèi)地與香港的75%大幅調(diào)整至歐洲的60%，套現(xiàn)規(guī)模超萬億元人民幣。

這場涉及地產(chǎn)、能源、基建等領域的資產(chǎn)重組，既被視為商業(yè)史上的經(jīng)典避險操作，也因關鍵時刻剝離核心資產(chǎn)引發(fā)輿論風暴。

據(jù)了解從2013年起，李嘉誠陸續(xù)拋售上海陸家嘴世紀匯廣場、北京東方廣場、廣州西城都會等核心項目，累計套現(xiàn)超480億元。其中，上海世紀匯廣場以200億元成交，被媒體稱為“十年大撤退”的標志性事件。這一策略精準規(guī)避了后續(xù)中國樓市調(diào)控寒冬，其“低負債、高周轉”模式成為行業(yè)避險教科書。

2021年，李嘉誠以100億歐元出售歐洲電信塔資產(chǎn)；2024年，以3.5億英鎊收購英國32個陸上風電場，押注能源轉型機遇。其英國投資高峰期曾控制當?shù)?0%天然氣、25%電力及40%電信市場，卻在脫歐與能源危機前逐步套現(xiàn)。英國《金融時報》曾批評其控制的公用事業(yè)公司拒絕升級管網(wǎng)，導致倫敦居民面臨高昂水電費。

2025年3月，李嘉誠以1380億元出售經(jīng)營28年的巴拿馬運河港口，盡管交易估值高出同業(yè)43%，卻被指“向美國霸權妥協(xié)”。該港口年賺34億美元，地緣政治風險成為其離場核心動因。此舉引發(fā)輿論嘩然，網(wǎng)友嘲諷：“李嘉誠的望遠鏡里只有利潤，沒有情懷?！?/p>

李嘉誠曾豪擲400億打造“中藥港”，但2025年初以45億元拋售上海和黃藥業(yè)股權，徹底剝離傳統(tǒng)醫(yī)藥業(yè)務。套現(xiàn)資金迅速轉向AI、抗衰老生物科技等領域，其風投基金維港投資已布局全球140余家科技公司，包括參股美國Moderna等創(chuàng)新藥企。

2025年，李嘉誠家族投資泰國東部經(jīng)濟走廊（EEC）物流網(wǎng)絡、越南胡志明市智慧港口，總規(guī)模超300億美元。同時，押注氫能儲運（如鄂東氫能園）與數(shù)據(jù)中心等抗周期資產(chǎn)，歐洲可再生能源資產(chǎn)占比提升至60%。

“抽血式套現(xiàn)”加劇市場波動。李嘉誠在內(nèi)地經(jīng)濟轉型期的大規(guī)模撤資，被指與霍英東、何鴻燊等港商形成鮮明對比。2015年“撤資事件”中，其回應“商人沒有祖國，市場就是方向”的言論，至今仍被輿論詬病。盡管官方表態(tài)“屬正常市場行為”，但公眾情感上難以接受“共富貴不共患難”的觀感。

2025年拋售巴拿馬港口后，李嘉誠被批“拋棄民族產(chǎn)業(yè)”。香港中文大學教授曾經(jīng)指出：當國家利益與資本利益沖突時，李嘉誠的選擇暴露了商業(yè)本質(zhì)——優(yōu)先財富保全而非社會責任。社交媒體上，李嘉誠話題引發(fā)熱議，網(wǎng)民批評其用愛國話術積累資本，卻在地緣沖突中棄船逃生。

長子李澤鉅接手后加速去重資產(chǎn)化，家族企業(yè)負債率降低，但實體經(jīng)濟貢獻度同步下滑。經(jīng)濟學家李國華分析：“港口作為實體經(jīng)濟支柱，其剝離或削弱國家供應鏈穩(wěn)定性，而李嘉誠的‘戰(zhàn)略轉型’實為金融化避險?！边@一趨勢引發(fā)對“資本空心化”的擔憂。

李嘉誠拋售內(nèi)地地產(chǎn)釋放明確信號：房地產(chǎn)暴利時代終結，行業(yè)洗牌加速。房企被迫轉向租賃住房、城市更新等領域，但中小房企生存空間進一步壓縮。

李嘉誠的十年撤退，是一場精準的資本游戲，也是一面映照時代矛盾的鏡子。他證明了商人如何在全球化浪潮中攫取財富，卻也暴露了純粹逐利邏輯的局限性，我們期待更多企業(yè)家既能把握商業(yè)脈搏，真正的“商人”，從不是市場的逃兵，而是時代的共建者。

房地產(chǎn)深度調(diào)整中的市場變局

中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一場前所未有的深度調(diào)整。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，住宅投資下降10.4%；新建商品房銷售面積與銷售額分別縮減3.5%和5.5%，行業(yè)景氣度指數(shù)持續(xù)低于95點的適度區(qū)間。這場始于2023年的市場收縮，如今已演變?yōu)橐粓錾婕罢?、企業(yè)與資本的結構性變革。

2025年6月，70個大中城市商品住宅銷售價格同比降幅持續(xù)收窄，但一線城市以外的區(qū)域仍面臨壓力。溫州、鶴崗等城市房價跌幅超60%，部分三線城市房價跌回十年前水平。北京三居室掛牌價從2500萬驟降至1200萬仍難出手，業(yè)主面臨“首付蒸發(fā)”的困境。

全國新房庫存金額達93萬億元，相當于GDP的70%，部分二線城市去化周期超30個月。房企債務問題凸顯，萬科等頭部企業(yè)短期債務遠超現(xiàn)金儲備，依賴國資輸血與資產(chǎn)甩賣續(xù)命。

盡管央行下調(diào)5年期LPR至3.5%、多城放寬限購，但政策效果有限。核心城市如北京、上海均價仍超6萬元/㎡，而鶴崗等城市出現(xiàn)“萬元房”。高盛預警，若無8萬億財政支持，房價可能再跌20%-25%。

2025年政府工作報告首次將“好房子”建設納入國家戰(zhàn)略，要求層高不低于3米、4層以上住宅必裝電梯。新世界中國等房企通過“開發(fā)+運營”模式，在廣州荔灣等地實現(xiàn)逆勢熱銷，驗證品質(zhì)升級的可行性。

房產(chǎn)稅試點擴大至一線城市，REITs市場預計2030年規(guī)模突破1.5萬億元。平頂山等地試點現(xiàn)房銷售，信陽推出“房票制度”，試圖通過制度創(chuàng)新重構市場信心。

萬科深陷債務危機，通過出售上海七寶廣場股權、深鐵四次輸血超118億元續(xù)命。新世界中國則聚焦核心城市，廣州耀勝尊府項目逆勢完成年度目標95%，展現(xiàn)“精準布局+產(chǎn)品創(chuàng)新”的突圍路徑。

李嘉誠家族自2013年起拋售內(nèi)地資產(chǎn)超2500億港元，2025年以7折拋售北京御翠園，轉向東南亞物流、氫能儲運及美國Moderna等科技醫(yī)療領域。這一動作被視為“地產(chǎn)暴利時代終結”的標志性事件。

華潤置地、中海地產(chǎn)等央企憑借一線城市土儲與低負債率獲高盛“買入”評級，而部分民企短期債務壓力巨大，行業(yè)TOP10房企市占率突破40%。

高盛預計，若政策到位，房價或于2025年末企穩(wěn)，2027年開啟L型復蘇，年均波動收窄至±2%。但這一過程需解決93萬億庫存與59萬億行業(yè)債務，難度堪比日本1990年代調(diào)整。

房地產(chǎn)黃金時代的落幕，本質(zhì)是一場從“規(guī)模至上”到“質(zhì)量優(yōu)先”的轉型。當政策、資本與需求形成新合力，行業(yè)將逐步構建以“好房子”為核心、租賃與銷售并舉、科技與綠色賦能的新格局。

對于房企而言，唯有摒棄“高杠桿、快周轉”的舊模式，深耕產(chǎn)品力與運營力，方能在后黃金時代贏得一席之地。正如住建部部長所言：房地產(chǎn)的未來，屬于那些能造好房子、提供好服務的企業(yè)。