民企，又下場拿地了。

今天上午，白云龍歸六片山西側(cè)地塊，被民企廣州云山壹號拿下，成交總價約11.37億，樓面價約1.46萬平。

我們查到，這家公司關(guān)聯(lián)的是廣州益云，在白云民科園做過益云科創(chuàng)中心、華南最大的奧萊文旅綜合體（砂之船廣州奧萊公園）等項目。這也是白云今年成交的第五宗地塊。

今年，白云的勢頭確實是猛，據(jù)我們了解，齊富路北側(cè)地塊最近要掛牌了，政通路地塊也在準(zhǔn)備中。

尤其是齊富路北側(cè)地塊，小而美，地價在優(yōu)化，很多主流開發(fā)商在關(guān)注，估計會是近期最熱門的地。

下邊，展開聊聊。

1、白云龍歸六片山地塊，“平替版大一山莊”

先來看看今天成交的龍歸六片山地塊，幾個看點：

1、一線白云山景，地價和密度比周邊更低

2、雙學(xué)校，旁邊是廣州市珠江高級中學(xué)，西邊規(guī)劃36班九年制學(xué)校

3、配建廣榕路二期，直達廣從一路，通達度將提升

簡單概括下，這可能是“山景性價比”最高的項目，有點“平替版大一山莊”的意思。

這塊地位置，就在六片山腳下，廣州市珠江高級中學(xué)（六中）東側(cè)，顯而易見主打山景。

1.7容積率，大概率是做改善產(chǎn)品，高低配組合，比如一線山景小高層搭配洋房、或搭配疊墅，拉高溢價率。

而且，和近幾年周邊拍出的宅地相比，六片山地塊，容積率更低，地價也更低。

就同板塊來看，除了華遠(yuǎn)以外，白云山下別墅新盤，基本沒有可選的。

出入交通、學(xué)校也有改善的預(yù)期。

交通上，出讓文件里要求競得人配建道路，其中包括廣榕路二期。

這條道路全長約300米，西邊接駁廣從一路，東邊接起現(xiàn)有的廣榕路一期，一直通到六片山項目。

廣榕路二期打通后，六片山項目就不用繞行3公里，而是約800米直達廣從一路，去到白云大道北，通達度會提升不少。

學(xué)校方面，地塊西邊規(guī)劃一所36班九年制學(xué)校，遠(yuǎn)期還可以擴建為45班制。

至于地塊現(xiàn)狀，鐵和商都有，距離確實不能說很近，但如果做改善產(chǎn)品，還是夠用的。

鐵：約1.7公里到白云東平站，三線交匯，14號線+在建的18號線北延段，規(guī)劃的佛山6號線。

商：約10分鐘車程有一個小型商業(yè)綜合體，龍歸悅和方；或者1站之隔的嘉禾望崗商

總的來說，這個項目會更適配白云本土買家，白云山景+新規(guī)戶型+低密社區(qū)+合適的價格，還是有吸引力的。

2、齊富路北側(cè)地塊，挨著白云新城北區(qū)四大金剛

幾個新消息，先分享下：

1）近期可能會掛牌，地價、公配可能會進一步優(yōu)化

2）關(guān)注的開發(fā)商不少，比如GW

3）產(chǎn)品方向，有開發(fā)商研究做剛改+改善型戶型

齊富路北側(cè)地塊，關(guān)鍵點就是挨著白云新城北區(qū)四大金剛，且體量小，潛在購買群體很厚實。

就我們了解，白云核心區(qū)的市場沒有那么卷，本土買家往往不外遷，但板塊間分化很大，圈層扎堆現(xiàn)象突出。

白云新城北區(qū)四大金剛，保利云禧、中海云麓公館、珠江嶺南苑、首開龍湖天奕就是鄙視鏈頂端，一個有影響力的人買了，會帶動一群人聚在這里。

而齊富路北側(cè)地塊，恰恰就在四大金剛的旁邊，比如保利云禧，距離地塊只有300米左右。

而且，白云新城板塊四年沒有拍過地了，新盤大都集中于南區(qū)及周邊，北區(qū)供應(yīng)更少，更沒有新規(guī)產(chǎn)品。

因此，北區(qū)次新二手首開龍湖天奕，行情很能打，今年成交價維持在8.4-9萬/平。

所以，齊富路北側(cè)地塊，承接的就是白云新城北區(qū)的置換需求，市場機會不小。

細(xì)看地塊的城市界面、學(xué)鐵商，也和白云新城北區(qū)差不多。

地塊東面對望白云新城中軸線，眺望整片白云山景，視野比較震撼。

學(xué)校的話，按地段招生范圍是對口省實云城校區(qū)（全地段搖號）/蕭崗小學(xué)，和四大金剛一致，整個云城街道其實都是一樣的。

另一方面，齊富路北側(cè)地塊占面約1.4萬平，按最新的3.0容積率，總建面僅約4.2萬平。

簡單點說，相當(dāng)于一個越秀云萃的體量，總價門檻不會很高，將來去化壓力也不會很太大。

地塊形狀也比較方正，建筑排布也不會太難做，內(nèi)部平整工作也快好了：

產(chǎn)品規(guī)劃，幾家開發(fā)商倒是有不一樣的方向。

有人覺得應(yīng)該做到180平起步，畢竟旁邊全是最能打的豪宅；也有人想做90平起步，吸引剛需。

我個人認(rèn)為，這個地段和配置，可能適合剛改起步+改善類產(chǎn)品，比如108-120平起步。

畢竟，這塊地其實不屬于北區(qū)，比四大金剛低一檔更安全；而對剛需來說，地段擺在這總價不會低，而且周邊板塊小戶型選擇也很多。

3、政通路西側(cè)地塊，白云山下超低密項目

政通路西側(cè)地塊，重點和難點都很突出：

1、東面?zhèn)劝自粕?，南?cè)麓湖公園，連片的生態(tài)景觀

2、位于白云區(qū)核心的政務(wù)圈層

3、大概率對口景泰小學(xué)，江湖人稱“白云區(qū)的東風(fēng)東”

4、規(guī)劃1.5超低容積率，但有建筑限高的難點

從實景航拍來看，政通路西側(cè)地塊周邊生態(tài)確實非常震撼，大片綠海：

附近人群也是比較強，這里是越秀和白云交界，白云區(qū)府就在附近，還聚集了中醫(yī)藥大學(xué)、廣州市城市職業(yè)學(xué)校等，大批體制內(nèi)人群。

而且，周邊也很多年沒有新盤了，二手房不少，大多數(shù)樓齡都是在2000年之前的。

次新房只有力迅觀麓公館，掛牌單價去到8.6萬/平，賣150-200平左右的大四房，總價千萬級。

| 數(shù)據(jù)來源：鏈家

也就是說，置換群體也很厚。

再看學(xué)鐵商，也是全明牌了。

其中，學(xué)估計是景泰小學(xué)+景泰中學(xué)，都是白云老牌學(xué)校，口碑很好。

鐵：兩個分地塊離地鐵都很近，其中景泰中學(xué)南側(cè)地塊旁邊就是11號線大金鐘站，廣摩地塊距11號線中醫(yī)藥大學(xué)站約200米。

總體來看，地塊生態(tài)好，學(xué)鐵商優(yōu)質(zhì)，有新規(guī)產(chǎn)品升級優(yōu)勢，也適合做低密度產(chǎn)品，潛在機會也不小。

整個地塊最大的難點，應(yīng)該是建筑限高。

根據(jù)之前的城市規(guī)劃，政通路西側(cè)地塊屬于白云山風(fēng)景名勝區(qū)外圍保護地帶范圍，建筑限高15米。

如果按照這種規(guī)劃，產(chǎn)品應(yīng)該做成小洋房為主了。

不過，地塊本身占地面積比較大，約7.67萬平占面，還是有一定空間排布樓棟。

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