上海市區(qū)有很多讓人牽動神經(jīng)的大規(guī)劃正在建設(shè)，如華涇TOD、前灘南、楊浦濱江、南大智慧城等。

本期我們聚焦這四個地方，一一航拍實探下，這四大規(guī)劃落地得怎么樣了？

華涇

華涇TOD的開發(fā)進展很快，變化很大：

華涇TOD旁邊的嘉俊庭、雍匯庭都是此前的高積分紅盤，8萬級別的新房在徐匯還是稀缺的：

包括綠城·沁蘭園（屬于閔行）在內(nèi)，這些小區(qū)都建起來了：

從上述航拍圖也能看出，小區(qū)旁邊的大片空地原是華涇工業(yè)園，現(xiàn)在都騰出空間了。

衛(wèi)星圖上的原華涇工業(yè)園位置

根據(jù)規(guī)劃，這里將崛起兩棟150米超高層建筑（五星酒店與辦公樓）及80米辦公塔樓，通過城市候機廳銜接軌交15、19號線及機場聯(lián)絡(luò)線，成為真正意義上的 “南部中心”。

這些大空地都在施工，塵土飛揚，為了降低影響原先的景洪路地鐵站3號口已經(jīng)關(guān)閉了。

取而代之的是靠近河道的5、6號口，地鐵口都停滿了電動車：

地鐵口旁邊是新建成的濱河綠道：

濱河綠道小公園已經(jīng)弄好了，立了一塊大石頭，名曰：景耀宏圖，展現(xiàn)出徐匯和閔行共同開發(fā)華涇的雄心壯志：

華涇南部一河（春申塘）之隔就是閔行腹地，河上也有新變化，新建了一座橋，方便南岸居民前往地鐵站：

河的兩岸城市界面差異巨大，南岸的閔行有廠房破破爛爛的，割裂感較強：

華涇是徐匯唯一還未開發(fā)的“處女地”，一直在被戰(zhàn)略留白。

隨著徐匯北部發(fā)展的飽和，華涇成了徐匯新的用武之地。

除了華涇TOD外，華涇還建設(shè)了北楊人工智能小鎮(zhèn)、生命藍灣產(chǎn)業(yè)區(qū)，動作很大：

徐匯正在搞五大功能區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，華涇要是建好了徐匯就能從南部崛起；

進而輻射閔行吳涇，帶動整個黃浦江南部的濱江大開發(fā)。

長遠來看，華涇將與前灘南、筠溪小鎮(zhèn)形成“黃金三角”，重構(gòu)浦江南部價值版圖。

前灘南

前灘南的開發(fā)能級相對前灘低很多，沒有摩天商辦，卻以低密居住為核心彰顯了獨特的魅力。

在航拍的視角下，前灘南的板塊開發(fā)格局是非常清晰的：

板塊東部主要是一些動遷房和高層商品房，中部是大型公園，西部則是前灘百合園等高端住宅。

前灘南板塊衛(wèi)星圖

先從板塊東南部看起，緊鄰徐浦大橋和南北高架的是動遷社區(qū)凌潤苑、凌雪苑、凌海苑等：

新開發(fā)的商品房中企云萃森林就在這片動遷社區(qū)的北部：

中企云萃森林北部依舊是動遷房：鐘萃苑、涵華苑、涵清苑等，東部是凌兆新村動遷大居。

從上圖也能看出，動遷房、商品房的西部是一個大型中央綠地公園，我們把鏡頭轉(zhuǎn)過來：

中央綠地公園雖未開放，但綠化種植與步道系統(tǒng)已基本成型，相信不久就能進去逛了。

連接前灘的耀龍路打通了區(qū)域動脈，踏上這條新修的主干道，可以仔細查看公園的建設(shè)情況：

耀龍路

公園暫未開放

公園西部開發(fā)的是海派文化社區(qū)，包含了前灘百合園、前灘潤璟、前灘公館等紅盤。

前灘百合園

前灘公館

在已交房入住的百合園小區(qū)門口，已經(jīng)可以看到中介掛牌房源了：

中介表示，這些房源相對開盤溢價都在300萬以上，雖然還在限售中，但可以以“特殊方式”交易，待限售期滿后再過戶。

對于積分不夠或者沒搖中的你來說，是否愿意加價購買呢？

這片住宅區(qū)的南部一直到徐浦大橋規(guī)劃的是都市農(nóng)園，土地還在做平整：

北側(cè)規(guī)劃的是一個森林體育公園，用來消除中環(huán)高架的噪音和汽車尾氣污染，航拍如下：

區(qū)域規(guī)劃詳細如下：

由于中環(huán)高架進入黃浦江是走隧道，所以前灘南和前灘的濱江公園是無縫連接的，沒有割裂，向北走就直接到前灘了，這點體驗非常好：

至于前灘南之南的三林南，跟閔行交界了，規(guī)劃的是筠溪小鎮(zhèn)，目前處在城中村拆遷階段。

待前灘南開發(fā)完成后，筠溪小鎮(zhèn)才會迎來大開發(fā)，這個暫時往后放一放：

徐浦大橋以南的三林南農(nóng)村現(xiàn)狀

前灘南以低密住區(qū)定位成功承接前灘外溢需求，但需警惕“高端居住飛地”陷阱。

當前商辦配套不足、缺乏地鐵支持、二手房存在灰色交易，反映出功能單一化風(fēng)險。

希望浦東加快板塊的商辦開發(fā)，同時加快凌兆新村站上蓋綜合體建設(shè)，培育社區(qū)內(nèi)生動力。

楊浦濱江

楊浦濱江南段核心區(qū)堪稱 “巨頭工地”，有不少大型產(chǎn)業(yè)項目和總部在建設(shè)，現(xiàn)在都建得怎么樣了？

其中最引人注目的是嗶哩嗶哩新世代產(chǎn)業(yè)園、美團上海科技中心、抖音集團上海濱江中心。

航拍畫面顯示，它們的工地辦公樓建設(shè)得更高了，每隔一段時間都有新的變化：

嗶哩嗶哩新世代產(chǎn)業(yè)園、美團上?？萍贾行?/p>

抖音集團上海濱江中心（3月25日畫面）

以在線新經(jīng)濟總部“筑巢引鳳”，楊浦濱江還引來了其它很多總部，工地都在如火如荼地建設(shè)中。

這是中國節(jié)能上?？偛康氖┕すさ兀备叨葹?00米的主樓已經(jīng)實現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂：

超級配套同步推進。合生創(chuàng)展打造的88萬平方米超級TOD綜合體正在深基坑施工，其核心“超極合生匯”預(yù)計2027年亮相：

超極合生匯效果圖

更令人期待的是上海博物館北館的建設(shè)，這是一個以長江口二號古船為核心的考古主題博物館。

未來建成后將打造成為楊浦濱江“生活秀帶”的文化新地標：

楊浦濱江創(chuàng)智中心建起來了，不遠處就是山東黃金大樓、漁人碼頭標志性建筑：

楊浦濱江搞了很多大規(guī)劃，全景圖如下：

楊浦濱江是全區(qū)發(fā)展“一核兩翼”中最重要的“一核”。

等到那些辦公樓全部建成啟用后，有望繼東外灘之后成為下一個CAZ之地：

楊浦濱江區(qū)域正以 “總部秀園” 為定位，總投資額達1000億元、總開發(fā)量高達270萬平方米。

按照計劃，中交集團總部今年6月交付；美團總部2025年底竣工；B站全球總部、創(chuàng)智中心2026年完工。

楊浦區(qū)理想的預(yù)測是，未來這里將集聚3000家在線新經(jīng)濟企業(yè)、20萬從業(yè)人員，產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破3000億元！

不過楊浦內(nèi)環(huán)部分辦公樓還在空置當中，要想達到這個目標還需要做出很大努力。

希望楊浦加快濱江產(chǎn)業(yè)高地建設(shè)，為東外灘CAZ東擴蓄力，提升全區(qū)GDP排名。

南大智慧城

寶山的南大智慧城跟普陀的桃浦智創(chuàng)城真是一對“歡喜怨家”。

不管是商辦的建設(shè)速度、還是新房售賣的熱度，南大都超過了桃浦。

南大最近的變化比桃浦要大很多，南大路地鐵站旁的很多辦公樓都建起來了，進展非常快：

南大科創(chuàng)之門雙子塔

南大數(shù)智綠洲辦公集群

南大科創(chuàng)之門雙子塔、數(shù)智綠洲提供了科研辦公與獨棟空間。

這些產(chǎn)業(yè)載體以人工智能、芯片設(shè)計和車聯(lián)網(wǎng)為核心，將極大助力寶山“北轉(zhuǎn)型”發(fā)展。

用寶山自己的話來說，南大產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入成效顯著。數(shù)智中心A棟滿租、B棟去化超40%，吸引了中車資產(chǎn)、瀚泰智能等優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，形成 “大象起舞”與“螞蟻雄兵”共生的生態(tài)。

這里還構(gòu)建了“四梁八柱”創(chuàng)新體系，上大-臨港數(shù)字經(jīng)濟研究院、概念驗證中心等平臺不斷強化產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動。

豐翔路的TOD商業(yè)華潤萬象匯是去年8月開工的，未來將比桃浦的商場率先建成開業(yè)：

豐翔路是既有15號線和未來規(guī)劃新地鐵線路（原22號線）的交匯點，TOD的優(yōu)勢明顯賽過桃浦：

南大智慧城規(guī)劃效果：

南大智慧城最終規(guī)劃形態(tài)鳥瞰

仁濟醫(yī)院寶山分院經(jīng)過改擴建后新建了二期工程，提升了整個區(qū)域的醫(yī)療資源，直接輻射桃浦：

南大6月17日開盤的中環(huán)鉑樾新房6.6萬元/m2，148套房吸引了189組認購，明顯比桃浦的新房有熱度：

中環(huán)鉑樾工地狀況實拍

反觀桃浦，本地居民反應(yīng)最近兩年沒啥變化，開發(fā)的新房也賣不動，反差很大。

桃浦規(guī)劃了207萬方的商辦，都在宣傳超過了前灘，也遠遠大于南大的136.9萬方。

但是只建了一部分就沒啥進度了，很多居民說要落后于南大了。

桃浦的這些辦公樓都是先前建設(shè)好的，存在一定的空置情況，拖累了后續(xù)的開發(fā)：

桃浦開發(fā)的幾個新房都賣不動，沒有火的項目。

比如紫薇之星（8.5萬）今年5月5號開出的406套房，現(xiàn)在只賣了61套，陷入了滯銷：

造成這種反差，也在于桃浦缺乏TOD效應(yīng)，新房都不靠地鐵；

而且桃浦的新房比南大貴2萬，配套還不如南大，市場在一定程度上被南大截胡了。

等到南大的辦公樓都建好，南大利用北轉(zhuǎn)型紅利優(yōu)勢（適用五大新城同樣優(yōu)待條件）、TOD優(yōu)勢和更低的租金優(yōu)勢在招商上也會截胡桃浦。

南大智慧城以“產(chǎn)城融合”破題，通過“載體建設(shè)-產(chǎn)業(yè)集聚-人才吸引”正循環(huán)實現(xiàn)后發(fā)超越。

其22萬㎡數(shù)智綠洲二期封頂8，標志著產(chǎn)業(yè)載體“串珠成鏈”的關(guān)鍵突破。

不過南大最近改了規(guī)劃，出了很多住宅用地，未來將開發(fā)比預(yù)期更多的商品房。

寶山南大智慧城的未來勝負手在于能否守住“以產(chǎn)興城”的初心——避免住宅開發(fā)反客為主，真正依托臨港集團科創(chuàng)資源培育硬科技產(chǎn)業(yè)集群，成為寶山“一地兩區(qū)”的核心引擎。

結(jié)語

這次實探我們聚焦了徐匯華涇、浦東前灘南、楊浦濱江和寶山南大四個大規(guī)劃區(qū)域。

雖然每個區(qū)域的規(guī)劃定位都不同、發(fā)展風(fēng)格也不同，但都暗含了一個這樣的共性邏輯：

華涇以TOD開發(fā)重塑城市界面，前灘南用低密住區(qū)接續(xù)濱江發(fā)展，楊浦濱江靠產(chǎn)業(yè)生態(tài)激活濱水空間，南大憑產(chǎn)城融合實現(xiàn)逆襲，都代表上海從單核集聚到多心協(xié)同、從增量拓張到存量煥新的城市發(fā)展模式。

2026-2027年將成為一個關(guān)鍵節(jié)點：華之門綜合體交付、楊浦濱江總部集群啟用、南大產(chǎn)業(yè)載體全面投運、前灘南住區(qū)發(fā)展成熟。

這幾個大規(guī)劃的建成將重塑區(qū)域價值，為上海打開全新的城市想象空間。你更看好誰的發(fā)展？

上海的大規(guī)劃太多，受限于篇幅，后續(xù)我們將推出其它地方的航拍實探，感謝關(guān)注。