最近的老黃埔，有幾個熱點：

1、板塊內小戶型去化快還漲價賣，瓏岄加推4棟，起售價從200萬漲到240萬，還是很好賣加推去化率55%。

2、大面積、高單價的大平層，在市區(qū)優(yōu)質新盤扎堆擠壓下生存空間越來越小，除非價格給力，不然總價太高去化難。

3、板塊二手新低，例如金碧世紀花園成交最低2.5萬/平，22年賣到5萬+/平。不過在這些背后，城市之光有話要說：

你們啊，一個能打的都沒有。

上個月，老黃埔一套法拍房被搶瘋了。萬科城市之光F區(qū)17樓115平，20人報名參拍，65輪競價，最終拍出481萬，單價4.18萬/平，溢價率44%。

老黃埔，守住了2020年的開盤價，當年城光F區(qū)開盤均價3.9-4.5萬/平。

結合法拍涉及的稅費成本，疊加潛在的欠費與交樓風險，在如今市場環(huán)境，城光能拍出4.18 萬/ 平的單價，的確超出不少人預期。

實際上，城光二手一直很硬。城光把學鐵拉滿了，華師附小+對口黃廣附東校區(qū)，一左一右大沙東、文沖兩個地鐵站。

2月份，F(xiàn)區(qū)另外一套高樓層115平，賣出了4.9萬/平。

盡管，F(xiàn)區(qū)交樓最早，但靠近海關、法院樓，有老黃埔板塊最好的城市界面。

與之形成對比的是，老黃埔新盤價格仍在劇烈波動之中。

剛開盤不久的富頤華庭，新規(guī)產品單價約4.3-4.6萬/平，和城光二手價格接近。

位置更好、定價更自信的珠江春，開盤均價4.5-7.5萬/平，有江景、產品也不錯，但價差極大。

現(xiàn)在還有另類的一二手倒掛，已經是老黃埔的特色。

拉名校、建商場，一直在升級配套、卷戶型的老黃埔，新房怎么就沒能搞過二手？

以前倒掛，是新房限價不讓漲；現(xiàn)在倒掛，不可能是開發(fā)商不想漲。

想要量，就要在價上做文章，互相卷成了板塊共識，但這一招，買家是真買單，突出性價比。

上半年，老黃埔成交量再次成為近郊TOP1，同比大漲166%。

與之相對應的是，成交均價下降14.9%。

反觀長隆萬博，成交量和價格和去年基本持平，也是少數不怎么降價的板塊。

除了降價，老黃埔新盤沒能賣起價是很重要的原因，整體定位更剛需、剛改了。

成交量不錯的瓏岄上城，距離過去三劍客核心區(qū)有段距離，憑借2.8-3.6萬/平的開盤價，還有不錯的產品和地鐵，拉出了性價比。

在老黃埔這局貼身肉搏中，價比性更重要。

賣最好的未來方洲419套，全市TOP10，均價4.1萬/平，套均價397萬，比較好走貨的仍然是小面積戶型。

旁邊賣到過6萬/平的城光，的確承載了老黃埔業(yè)主和開發(fā)商太多的期待。

對比萬博、長隆板塊過去5年最好賣的三個盤，可以看到萬博和樾府在大戶型、價格上，已經把板塊天花板拉到了新高度。

上半年，萬博板塊4個盤套均價500萬+，入手門檻提高了。

板塊銷冠長隆萬博悅府，354套，均價5.8萬，套均價853萬。這還是經歷了東風東爭議，以及交標風波之后的悅府。

最近3年來，萬博板塊成交量下跌，成交均價卻還是死死咬住了。

而老黃埔價格，經歷了高光之后，重新回落，但成交量卻漲飛了。

一個保價格，一個求去化，兩個板塊呈現(xiàn)了兩個方向。

賣點一樣，新房怎么辦？還是在價格上做做文章。

未來方洲和悅府，同樣帶來了新學校、新商城、新規(guī)戶型，但相對城光，未來方洲是尋求走量；而對比之前有學位短板的和樾府，悅府選擇是全都要。

銷冠還是能代表整個板塊的走勢和定位。

老黃埔價格上沒能殺過萬博的一個很重要原因，在于預期兌現(xiàn)。

·關鍵商業(yè)配套缺失

對剛需、剛改來說，學校和地鐵是基礎項，這也證明了低總價跑量，老黃埔是一個很好的選擇，該有的都有。

對大戶型來說、城市界面、居住氛圍、商業(yè)消費也很重要。

其中，商業(yè)購物中心，到底來不來？幾時來？來多大？

現(xiàn)在，華潤萬象生活中標雙崗TOD商業(yè)綜合體，地塊上已經有挖掘機在了。那些害怕"狼來了"的老黃埔業(yè)主們，也算可以吃下一顆定心丸了。

之前新溪商業(yè)綜合體的預期踩空，對于板塊信心有很嚴重的影響。

舉個例子，老黃埔鬼故事是，旁邊突然冒出橡膠廠；萬博鬼故事是，東風東要和人共享了。

而萬博，則是在完善的城市界面和商業(yè)上，切實補足了教育上的短板。

盡管，還是有諸多爭議，例如佳創(chuàng)盛匯地下空間停工，但是能看得到改變。

換句話說，5年前的老黃埔在賣什么，現(xiàn)在的老黃埔還是在賣什么。

同時，舊改的高容積率和村景，對板塊賣大戶型很不利，總價上去了買家總是要求更多。

·天河東卷飛了，老黃埔受影響

天河東的發(fā)展不順，實質上也影響了老黃埔賣出價。

以前，城光時候的市場是，金融城喊著20-30萬/平，城光賣6萬/平，好像有點道理。

現(xiàn)在，金融城車陂新盤都殺到特價5.5萬/平，老黃埔怎么辦？

老黃埔也有話說的，我主打天河外溢客戶的，天河東殺的血流成河，自然會有影響。

而且，更靠近金融城的魚珠大沙地，沒能擔起重任，這么多年發(fā)展一直很慢，老黃埔和天河還是斷檔的。

過去，老黃埔舊改慢，現(xiàn)在換了央企操盤，配套落地節(jié)奏更穩(wěn)了，但也要時間扭轉高端買家的信心。

老黃埔，更像產業(yè)成長股”，適配剛需、剛改客戶，學校和地鐵含金量拉滿，性價比很高。

萬博，則是“消費藍籌股”，價格更貴，但成熟的商業(yè)生態(tài)和長隆文旅，賽道沒那么擁擠。

該怎么選，還是要看預算。