文｜鄧浩志

8月1日，貴州省人民政府辦公廳印發(fā)《貴州省提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，其中提到：結(jié)合實(shí)際調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，緩解房企壓力；發(fā)展避暑、森林、溫泉等旅居業(yè)態(tài)，規(guī)劃建設(shè)一批避暑康養(yǎng)旅居地產(chǎn)項(xiàng)目，拓展粵港澳、成渝、長(zhǎng)三角等異地客群，培育壯大“旅居貴州”消費(fèi)市場(chǎng)。這條消息頗為重要，標(biāo)志著地方政府對(duì)房地產(chǎn)需求的又一次重大轉(zhuǎn)向。

過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控的基本調(diào)性，是只支持剛性需求和改善型購(gòu)房需求，其余情形大多被歸入“炒房”。所謂剛需、改善，通常指居民在工作所在地的首次或二次置業(yè)。至于異地購(gòu)房，往往被籠統(tǒng)地視為投機(jī)。

早在多年前我就提出，隨著生活水平提升，“剛需”的內(nèi)涵在不斷演變：

• 過(guò)去“有一張床睡”就是剛需，兩室一廳已算豪宅；
• 后來(lái)兩居室是剛需，三居室算改善，144 平方米以上才是豪宅；
• 如今不少城市三房已成剛需起步，四房才算改善，面積再大也未必算豪宅，還需稀缺資源或高規(guī)格配置加持。

異地購(gòu)房亦如此。十年前我在海南島調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，對(duì)許多東北、西北的老年人及呼吸道慢性病患者而言，海南的房子就是剛需——不為升值，只為躲避北方嚴(yán)冬。他們買(mǎi)的多是普通洋房，面積不大，且呈“同鄉(xiāng)抱團(tuán)”式分布：一個(gè)小區(qū)多是甘肅人，樓下餐館主打西北菜；另一個(gè)小區(qū)則以寧夏回民為主。

隨著生活水平提高，旅游度假呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，周末短途、寒暑假長(zhǎng)途已成常態(tài)，由此衍生出旅游度假購(gòu)房需求——到海南避寒，到東北避暑等；雖非第一居所，卻仍屬自住范疇。可惜這類(lèi)需求長(zhǎng)期被忽視，被簡(jiǎn)單劃入投資投機(jī)。

由于當(dāng)時(shí)認(rèn)知有限，加上抑制房?jī)r(jià)的初衷，不少地方對(duì)異地購(gòu)房采取嚴(yán)厲限制：非本地戶籍、無(wú)本地工作的購(gòu)房需求一律被禁止。最典型的是海南，全域限購(gòu)至今未松。

貴州此次在官方文件中明確提出培育“旅居貴州”消費(fèi)市場(chǎng)，既是對(duì)房地產(chǎn)需求的重新界定，也是政策上的全新安排，既有利于釋放外地旅居購(gòu)房需求，又有助于消化本地因剛需不足而積壓的庫(kù)存。作為首個(gè)省級(jí)政府發(fā)布此類(lèi)文件，貴州的做法或?qū)⒈黄渌∈行Х?/strong>。貴州能以避暑為主題，東北能否以“避暑”切入？南方城市能否主打“避寒”旅居？各種題材與形式均可探索。

中國(guó)樓市已進(jìn)入“剛需總體飽和、局部不足”的新階段，再提全面棚改已失去現(xiàn)實(shí)意義。未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展，除圍繞“好房子”進(jìn)行住房升級(jí)換代外，還可充分挖掘以旅居為代表的第二居所需求。既然很多家庭擁有兩三臺(tái)電視、兩三部手機(jī)，為何不能擁有兩三套自住房？市場(chǎng)空間依舊廣闊，關(guān)鍵在于更新認(rèn)知、減少政策限制。