商業(yè) 觀察

觀察企業(yè) | 恒隆財(cái)報(bào)

作者 | 大江

“我相信（今年）一定不會(huì)像2024年那么差，也希望2025年能有小幅度增長(zhǎng)......”在今年1月的恒隆業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博對(duì)2025年的恒隆留下了“微增長(zhǎng)”的期許。

時(shí)隔半年，在近期召開的上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒隆對(duì)于“微增長(zhǎng)”也給出了“有信心，但要看第三第四季度的情況”的論調(diào)，顯然第二季度零售額的回升，給了恒隆不少信心，來期待第三季度和第四季度的表現(xiàn)。

近期，恒隆地產(chǎn)發(fā)布了2025年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

今年上半年，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入49.68億港元，同比下滑19%，不過核心物業(yè)租賃收入表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總租賃收入46.78億港元，僅下滑3%。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

內(nèi)地的物業(yè)租賃依然是恒隆的“壓艙石”，10個(gè)商場(chǎng)的租賃收入為24.12億，與去年同期的24.14億相比，變化不大，基本持平。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

恒隆地產(chǎn)，穩(wěn)住了？

01

內(nèi)地收租24.12億

不再有“高端”和“次高端”之分

從近期的業(yè)績(jī)財(cái)報(bào)來看，恒隆有不少值得關(guān)注的內(nèi)容。

• 內(nèi)地商場(chǎng)不再有“高端”和“次高端”之分。

在今年1月發(fā)布的2024年業(yè)績(jī)財(cái)報(bào)里，恒隆對(duì)于內(nèi)地消費(fèi)者的評(píng)價(jià)是“消費(fèi)者信心受到經(jīng)濟(jì)低迷、地緣政治緊張和全球經(jīng)濟(jì)疲弱影響”。

在最新的財(cái)報(bào)里已經(jīng)明確提及“經(jīng)濟(jì)前景不明、消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變以及來自國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力”，可見經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，短時(shí)間內(nèi)內(nèi)地奢侈品消費(fèi)提振應(yīng)該不會(huì)太大。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

在恒隆，非奢侈品的品牌貢獻(xiàn)了近85%的租賃空間和50%的銷售額。

是以從2025年開始，對(duì)于內(nèi)地的商場(chǎng)恒隆不再劃分高端和次高端商場(chǎng)，而是以客戶為中心，專注于帶來更多的新消費(fèi)體驗(yàn)，吸納更廣闊的消費(fèi)群體。

POPMART、老鋪黃金等更受年輕人喜愛的品牌也是恒隆的優(yōu)質(zhì)品牌租戶。

• 內(nèi)地收租24.12億，零售表現(xiàn)比寫字樓更強(qiáng)勁。

今年上半年，恒隆在內(nèi)地的10個(gè)商場(chǎng)貢獻(xiàn)了24.12億的租金收入，與去年同期相比基本持平。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

具體來看，位于上海的兩個(gè)恒隆廣場(chǎng)依然是租金來源的“核心”，上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)的收入分別為8.22億和5.97億，占到了收入總額的一半以上；

出租率也非常穩(wěn)定，都維持在了98%以上。

大連恒隆廣場(chǎng)、無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)、昆明恒隆廣場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，增長(zhǎng)幅度分別為10%、8%、7%，出租率也都保持在了94%以上。

不過武漢恒隆廣場(chǎng)和沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)的收入和租戶銷售額都下滑嚴(yán)重，武漢恒隆廣場(chǎng)分別下滑了36%和31%，沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)分別下滑了37%和58%，從不到90%的出租率來看，這兩個(gè)項(xiàng)目還有很大的提升空間。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

整體來看，恒隆的零售也比寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)的更為強(qiáng)勁。

內(nèi)地寫字樓整體收入較去年同期下跌5%至5.28億，香港下跌1%至5.02億，出租率整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

• 負(fù)債率約33%，恒隆還在“覬覦”大灣區(qū)。

作為老牌港企，恒隆的控風(fēng)險(xiǎn)能力也是一流。

目前凈債項(xiàng)結(jié)余為478.62億，凈債項(xiàng)股權(quán)比率為33.5%，債項(xiàng)股權(quán)比率為38.3%。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

兩年達(dá)到償還期的債務(wù)比例也在下降，由原來的35%下降為29%。

而恒隆在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也明確透露，目前33.5%的凈負(fù)債比率已經(jīng)差不多達(dá)到最高峰，未來將有下調(diào)空間，可見恒隆在風(fēng)險(xiǎn)把控上還是很穩(wěn)的。

此外，由于今年1月成功簽署港幣100 億元五年期銀團(tuán)定期貸款和循環(huán)信貸融資，不僅延緩了恒隆的債務(wù)壓力，同時(shí)也為業(yè)務(wù)發(fā)展帶來了更多現(xiàn)金流。

而陳文博近期在接受彭博社的采訪中透露，恒隆對(duì)于大灣區(qū)還是很有想法的，只是還沒有找到合適的地塊以及合適的價(jià)格。

現(xiàn)在價(jià)格下降，也為恒隆在大灣區(qū)的拓展帶來了更多機(jī)會(huì)。

02

杭州恒隆預(yù)租率達(dá)81%

武漢、沈陽(yáng)市府恒隆進(jìn)入“調(diào)改期”

在業(yè)績(jī)會(huì)和財(cái)報(bào)上，恒隆也對(duì)即將開業(yè)的項(xiàng)目的最新進(jìn)度做了補(bǔ)充，明年恒隆會(huì)有新的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。

杭州恒隆廣場(chǎng)

預(yù)租率81%

高端商業(yè)綜合體杭州恒隆廣場(chǎng)，涵蓋一座購(gòu)物中心、五幢甲級(jí)辦公樓及豪華的杭州文華東方酒店。

項(xiàng)目已于今年7月取得了竣工證明，杭州文華東方酒店將于2026年下半年開業(yè)，項(xiàng)目其余部分將于2025年下半年起分階段落成。

拿下杭州百貨大樓南北樓物業(yè)，不僅使杭州恒隆廣場(chǎng)的體量增加了40%，還使得商場(chǎng)在主干道的外立面會(huì)從90米增加到290米，進(jìn)一步提升商場(chǎng)的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。

杭州恒隆廣場(chǎng) 來源：恒隆地產(chǎn)

目前商場(chǎng)的預(yù)租率達(dá)到了81%，辦公樓預(yù)租率達(dá)到了27%，商場(chǎng)將于2026年年中開業(yè)。

上海恒隆廣場(chǎng)三期擴(kuò)建

預(yù)計(jì)2026年下半年開業(yè)

上海恒隆廣場(chǎng)的擴(kuò)建部分已經(jīng)在今年6月順利封頂，擴(kuò)建部分的低層獨(dú)立建筑將為上海恒隆廣場(chǎng)綜合體新增約3080㎡的地面樓面面積，使可租賃零售面積增加13%。

來源：恒隆地產(chǎn)

擴(kuò)建部分為三層高的零售及餐飲中心，將與現(xiàn)有商場(chǎng)以及兩座甲級(jí)寫字樓無(wú)縫接駁。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2026年下半年開幕。

上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目效果圖 來源：恒隆地產(chǎn)

無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)三期

提上日程

無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)二期發(fā)展項(xiàng)目以住宅、公寓以及酒店為主，將于2025年下半年起分階段落成。

從近期公開信息來看，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)三期已經(jīng)提上日程。

無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)三期將由中山路商圈的新世界百貨改造而來。

這個(gè)位置極佳，位于無(wú)錫市中心，地鐵1號(hào)線和2號(hào)線在此交會(huì)，與恒隆廣場(chǎng)也只有一墻之隔。

武漢、沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)

進(jìn)入“調(diào)改期”

值得關(guān)注的是，武漢恒隆廣場(chǎng)和沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“轉(zhuǎn)型期”。

武漢恒隆廣場(chǎng)一方面直面武漢武商Mall和武漢SKP的夾擊，另一方面還面臨著交通便利性較差的短板，在武漢不斷萎縮的高端市場(chǎng)里完全不占優(yōu)勢(shì)。

武漢恒隆廣場(chǎng) 來源：恒隆地產(chǎn)

目前武漢恒隆廣場(chǎng)在進(jìn)行更多差異化的調(diào)整，引入更多與過去相比而言的“非強(qiáng)項(xiàng)品類”，至少達(dá)到有競(jìng)爭(zhēng)力的水平，與武商Mall實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)變化至少需要兩年。

沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)在Chanel等主力奢侈品牌閉店之后，也進(jìn)入了定位調(diào)整期，重新定位為“生活方式中心”，以迎合周邊寫字樓等客群的需要，恢復(fù)盛況大約也需要兩年時(shí)間。

調(diào)改的效果如何，也只能等待時(shí)間來驗(yàn)證了。

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