一線樓市新政就這么水靈靈的來了，還是老大哥北京邁出了關(guān)鍵一步。

01

北京樓市這次新政的核心主要有兩點(diǎn)：

1、五環(huán)外區(qū)域放開限購，符合資格的家庭不限套數(shù)。

2、公積金新政放寬，通過信貸端加力，提升購買力。

從力度上看，北京此次松綁比較溫和，主要是支持本地居民的改善性需求，外地資金還是進(jìn)不去。

但從影響力的角度，北京一直是全國樓市調(diào)控的“定海神針”：限購最早、松綁最晚、門檻最高、定力最強(qiáng)。

這一次北京率先表態(tài)，具有強(qiáng)烈的風(fēng)向標(biāo)意義。

按照以往慣例，深圳和上海跟進(jìn)只是時(shí)間問題。

從市場角度看，最近幾個(gè)月全國樓市艱難前行，整體房價(jià)持續(xù)往下走，現(xiàn)在必須采取措施來穩(wěn)住大家的預(yù)期了。

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02

現(xiàn)在市場的根本問題，其實(shí)不是大家沒錢，而是錢都躺在銀行里“睡大覺”——有錢，但不敢花。

看這組數(shù)據(jù)：

上半年居民存款突破162萬億，其中凈存款超過78萬億，創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。

而另一邊，貸款才增加了1.17萬億，差得太遠(yuǎn)了。

這兩年存款利息持續(xù)下調(diào)，一線城市出臺(tái)的所有利好新政，本質(zhì)上都是為了釋放有錢人的購買力，把天量存款從銀行里趕出來。

不止內(nèi)地一線，香港樓市似乎也在醞釀大招。

7月底，香港財(cái)政司司長陳茂波一語激起千層浪：港府正聯(lián)手中央機(jī)構(gòu)，研究放寬內(nèi)地人才資金調(diào)港購房限制。

據(jù)港媒報(bào)道，這個(gè)“資金購房通”勢在必行。

這無疑是港府吸引人才、激活樓市的關(guān)鍵一棋。

為什么這么說？

按照現(xiàn)行的外匯管制，內(nèi)地居民每人兌換外幣上限僅為5萬美元每年。這點(diǎn)額度在香港高消費(fèi)環(huán)境中，連應(yīng)付體面租房和日常開支都捉襟見肘，更別提動(dòng)輒幾百萬、上千萬的買房款了。

一些內(nèi)地買家手握資金，卻被卡在“錢過不去”的窘境上?！百彿抠Y金通”就是精準(zhǔn)解決這一痛點(diǎn)而生。

該政策核心是設(shè)立一個(gè)約1000億人民幣的專項(xiàng)資金池。

瑞銀報(bào)告火速算了一筆賬：

假設(shè)購房者平均按揭成數(shù)為70%，這1000億資金，經(jīng)過杠桿效應(yīng)放大，將釋放出高達(dá)3630億港元的購買力。

3630億是什么概念？相當(dāng)于去年香港整個(gè)一二手住宅市場總成交額的81％；

香港憋大招，北京放松限購，兩地不約而同地甩出救市新政。一個(gè)瞄準(zhǔn)資金跨境流動(dòng)，一個(gè)松綁本土購買力，共同指向一個(gè)目標(biāo)：激活市場，重振信心。

政策底已是明牌，同為限購區(qū)的上海和深圳，結(jié)構(gòu)性放開限購的步伐還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

03

論政策出臺(tái)的緊迫程度，深圳當(dāng)前的壓力要比上海大些。

土拍市場方面：

昨天8月8日，深圳成交的龍華新宅地還算亮眼。

深業(yè)聯(lián)手龍華建設(shè)集團(tuán)經(jīng)過49輪競價(jià)，以總價(jià)17.89億、15.12%溢價(jià)率斬獲該地塊，成交樓面價(jià)35030元/㎡。

這塊地就在7月30日深業(yè)底價(jià)競得的地塊旁邊，樓面價(jià)卻高出近7000元/㎡，顯示出深圳市場的局部熱度。

截至目前，龍華已成為今年深圳土地市場最活躍區(qū)域，這次成交的是龍華年度第4宗、全市第8宗的居住用地。

深圳年內(nèi)宅地總成交金額約154.7億。

再看剛結(jié)束不久的上海第六批次土拍，8宗地塊集中出讓，短短兩天攬金近290億，其中一塊更是拍出了20萬/㎡的樓面價(jià)。

對(duì)比下來，深圳目前的賣地節(jié)奏相對(duì)保守。更重磅的寶中南街坊地塊，即將在8月15日登場。

豪宅市場方面：

整個(gè)2024年，全國3000萬以上總價(jià)的房子，一半以上都是在上海成交。

進(jìn)入2025年，上海豪宅市場熱度不減，截至6月底，3000萬以上的豪宅成交了1000多套，5000萬以上的豪宅成交近500套，超過去年平均月成交。

深圳樓市這邊，新房方面供應(yīng)量相對(duì)較少，沒啥拿得出的豪宅，二手房方面最近價(jià)格整體呈下滑趨勢。

像華潤深圳灣悅府一期250平大平層，從最高成交價(jià)30萬/㎡，到現(xiàn)在同戶型高樓層報(bào)價(jià)20.4萬/㎡，降幅約3成。

前海時(shí)代CEO公館，一套210平大戶型，上個(gè)月以2250萬成交價(jià)，折合單價(jià)約10.6萬，是這個(gè)戶型近年來的成交新低。

掛牌率超12％的華潤城潤璽，這幾個(gè)月更是面臨較大的降價(jià)壓力。

改善豪宅市場日子不好過，中下游產(chǎn)品的情況也可想而知。

中國一線城市就那么幾個(gè)，當(dāng)其他城市都在想方設(shè)法的搶人和搶錢，留給深圳樓市的時(shí)間，真的不多了。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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