前幾天，北京樓市放松了限購。

我的第一感覺就是，這個力度也太小了。

只是放松了五環(huán)外，也不是取消限購，而是讓有購房資格的人，能多買幾套。

仔細(xì)想想，這事其實(shí)很諷刺。

有購房資格的人，已經(jīng)買過房的人，什么情況下才會繼續(xù)在五環(huán)外買房？

至少是靠房子賺到錢了，并且覺得接下來還能賺錢。

但真實(shí)情況是，現(xiàn)在一線城市的房價，都跌到2016年左右了。

也就是說，2016年以后入場的那批人，現(xiàn)在回過頭去看，大多數(shù)其實(shí)沒賺到錢。

早些年就已經(jīng)套現(xiàn)賣掉的人，可能賺到錢了。如果持有到現(xiàn)在，首付加月供、稅費(fèi)算下來，基本上都是虧損的。

而大量的買房群體，其實(shí)都是在2016年以后入場的。從2016年到2021年，是樓市成交量的高峰期。

也就是說，房價跌到現(xiàn)在，大部分買房的家庭，其實(shí)都不賺錢了。

真的還會有人去“多買幾套”嗎？

有賺錢效應(yīng)，大家才會去買房，如果沒有賺錢效應(yīng)，大家就沒動力買房了。所謂的剛需，也會減少大半。

你問北京放松限購有啥影響，我說基本上沒啥影響。

就算上海、深圳跟進(jìn)放松限購，也還是沒啥影響。

要說原因，有幾個是擺在臺面上的。

第一，房價已經(jīng)透支了未來的漲幅。居民杠桿率已經(jīng)非常高了，杠桿已經(jīng)加不上去了，最近幾年大家都在減少負(fù)債。沒有債務(wù)擴(kuò)張，房價就漲不動。

第二，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變了，人口也在減少，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)比較高，收入增長停滯。

第三，也是最關(guān)鍵的——整個房地產(chǎn)的上漲周期已經(jīng)過了頂點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)騰飛初期，土地和房價也會飛漲，這是全球各大經(jīng)濟(jì)體共同的規(guī)律。一旦經(jīng)濟(jì)增速放緩，房產(chǎn)的賺錢效應(yīng)就會快速下降。

房價大漲的時間段，已經(jīng)徹底過去了。

你可能會問，那我繼續(xù)持有，一直熬著，房價能不能漲回去？

一二線核心城市的核心地段，還有可能漲回去，但是會需要很長時間。

至于大部分中小城市，縣城，房價永遠(yuǎn)都回不去了。

看看日本的經(jīng)歷，就會更清楚這個過程。

日本在上世紀(jì)80年代末房價達(dá)到巔峰，東京、大阪這樣的超級城市，在泡沫破裂后花了將近30年才慢慢爬回去，也就是最近這兩年，東京的樓市又熱起來了。

而小城市、縣城的房價呢？

基本是一去不復(fù)返，有的地方甚至跌到只值當(dāng)年的三分之一，根本沒人接盤，完全失去了流動性。

你可以去翻日本很多地方的二手房交易價，幾萬塊人民幣就能買個獨(dú)棟別墅，可是沒人住。房產(chǎn)一旦失去居住需求，價值就只剩下土地本身，而土地在那些地方幾乎是無限供應(yīng)的。

所以說，北京、上海、深圳這種核心城市，即便能回去，也需要很長時間。

政策只能延緩房價下跌的速度，不會改變下跌的趨勢。

至于三四線城市、小縣城，這個邏輯就更殘酷了——人口在流出，產(chǎn)業(yè)在萎縮，年輕人都走了，剩下的誰來接你的房？

房價反彈的基礎(chǔ)都不存在了。

這就是現(xiàn)實(shí)。

之前有朋友和我聊到，能不能靠房子養(yǎng)老。中小城市的房子，就不要考慮了，不說房價回不去，就是你想一直收租金，很可能收著收著就沒人租了，空置的風(fēng)險極高。

至于一二線城市的房子，租金收益率其實(shí)也非常低，也就一兩個點(diǎn)，配置點(diǎn)啥金融資產(chǎn)都比這個強(qiáng)。

啥時候租金收益率會高起來？等房價再跌一個臺階。不過到那個階段，房產(chǎn)稅可能也就出來了。

哦對了，還聽說可能要收租房稅了。

9月15號即將開始施行的《住房租賃條例》，提到了房東和租客實(shí)名備案，并且和稅務(wù)部門信息共享。

雖然這事還沒官宣，但也不是沒有可能。再結(jié)合最近的全民社保、海外收入征稅，能收錢的地方，應(yīng)收盡收。

房地產(chǎn)的紅利期已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在比的不是誰有房子，而是誰能讓自己的資產(chǎn)更安全、更有流動性。

未來賺錢的邏輯，不能再只盯著房子了，而是追求全球化資產(chǎn)配置、現(xiàn)金流穩(wěn)定性，以及抵御風(fēng)險的能力。

最怕的就是，還在用上一個時代的邏輯，去賭下一個時代的機(jī)會。

再等下去，不是等來反彈，而是等到手里的籌碼越來越少，甚至失去選擇的資格。

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