Mall 觀察

　　觀察項目 | 皇庭廣場

　　作者 | 福貴

　　2019年2月20日，港資巨頭領展房產(chǎn)基金一舉拿下福田中心區(qū)的怡景中心城（現(xiàn)為領展中心城）。

　　這是領展首次收購深圳項目，憑借此次收購，領展完成北上廣深四大一線城市的戰(zhàn)略拼圖，風光無兩。

　　命運無常，僅3年后（2022年3月），與領展中心城一街之隔的皇庭廣場，被皇庭國際擺上貨架，尋求買家，以償還逾期債務。

　　只是，當時到掛牌期滿，未有買家。之后降價處理，依舊無人問津。

　　近日，深圳市中級人民法院一紙公告，宣告皇庭廣場及相關附屬設施、設備將于9月9日10時至9月10日10時止（延時除外）在京東網(wǎng)司法拍賣平臺上進行公開拍賣。

　　目前無人報名，353人關注，過萬人圍觀。

　　這已是皇庭廣場第三次被“甩賣”，且價格直接腰斬。對比首次掛牌的74.93億元參考價，此次拍賣起拍價暴跌至約30.53億元，降幅59.26%。即使按評估價43.61億計算，價值也大大降低。

　　皇庭廣場坐擁福田中心區(qū)黃金地段，是品牌入深試水的首選地之一，尤其港客北上熱潮下，人氣更旺。

　　但是，高人氣為何難敵資本寒流？

　　若此次拍賣終獲接盤者，面對腰斬的估值和動蕩的產(chǎn)權變更，其后續(xù)運營會出現(xiàn)變化嗎？

　　01

　　口碑兩極分化

　　現(xiàn)場人流依然暢旺

　　8月12日傍晚，在皇庭廣場現(xiàn)場，人氣一如既往的旺盛。

　　當時正好快到飯點，不少餐飲店的店員在門口遞菜單，邀請顧客。

　　有很多餐飲店坐滿了人，門外排起了長隊。

　　樓下的盒馬鮮生，人不少，用餐區(qū)也坐滿了人。

　　整個場子逛下來，有門店關門，也有門店打圍，即將開業(yè)。

　　對于皇庭廣場這個項目，市場評價有些兩極分化。不喜歡的人，認為商場“油煙味重”“冷氣不凍”“品牌格調(diào)不高，排位混亂”等。

　　從感官上來講，這些都是事實，有些地方看起來不像購物中心，和傳統(tǒng)超市差不多。

　　承重柱邊放個冰箱，擺個操作臺就是一家店

　　特別是港客北上后，皇庭廣場被港客占領。人多，不少品牌排隊進場，商場內(nèi)的中島店也越來越多，幾乎占滿有限的公共空間，導流通道越來越窄，看起來非常逼仄。

　　但是，從經(jīng)營者角度來看，除了少數(shù)實力雄厚的運營商或品牌外，要運營商或品牌選擇格調(diào)還是人氣，可能大多數(shù)會優(yōu)先選擇人氣，有了人才會有生意。

　　而人氣，皇庭廣場真的不太缺。這很大程度上源自餐飲業(yè)態(tài)的吸引。

　　而且在品牌更新上，基于港客來深圳，會偏向餐飲消費，皇庭廣場新引進的品牌也會側重餐飲。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年，皇庭廣場引進了榮幸客家菜（福田首店）、Puff lounge（深圳首店）、藍蛙（深圳首店）、哥哥的深夜食堂（福田首店）、曼格姿造（福田首店）、螞蟻洞（福田首店）、山海（全國首店）等首店，以及八合里、一個貝果、順德佬、蟹參寶、胖哥倆、千芋本鋪、小順天、二把手、脆鮮生、KUMO KUMO、雪鄉(xiāng)情、燒雪花、魚家王、椿風等熱門餐飲品牌。

　　今年以來，又引入三界山川派壽司、糖敘手作糖水鋪、筋斗喵、黃家粗糧飲品、一鳴、話梅客家小廚、富馬爺巧克力派、泰古蓮、茶拾谷方、七炭河燒鳥、瀘溪河、煎餅道、潮發(fā)潮汕牛肉店等餐飲品牌，以及TOP PLAYER深圳首店、OPPO、中國結藝等零售品牌。（部分品牌圍擋中）

　　美團APP顯示，皇庭廣場有317家品牌，餐飲就有148家，餐飲品牌數(shù)占了將近一半。

　　就整個福田中心區(qū)，皇庭廣場的餐飲矩陣都是很強勢的，它就像福田中心區(qū)的大食堂。

　　02

　　商場拍賣背后

　　是27.5億元欠款逾期

　　是母公司持續(xù)虧損和轉型未成

　　地理位置優(yōu)越，人氣也不錯，不得不說，皇庭廣場是個不錯的物業(yè)。但是也難擋巨額債務拖累，這需要從兩條線來看。

　　一條線是2016年3月融發(fā)投資（皇庭廣場運營主體）與中信信托簽訂的一筆30億元信托借貸。

　　這筆借款，按公開說法，是用于皇庭廣場的建設費用，借款期限是2016年3月30日至2021年3月30日。

　　只是借款到期后，融發(fā)投資償還了2.5億元本金，還有27.5億元逾期未還。

　　2021年5月，中信信托向法院提起訴訟，申請查封皇庭廣場的不動產(chǎn)，查封期限為36個月。當時商場是在正常運營。

　　于是，2022年2月，皇庭國際意向掛牌融發(fā)投資至少51%的股權，同時出售重慶皇庭珠寶廣場有限公司不少于51%的股權，用于回籠資金。

　　2022年3月18日，皇庭國際首次將融發(fā)投資100%股權于聯(lián)交所上架，參考價格74.93億元。

　　而截止2021年12月31日，融發(fā)投資凈資產(chǎn)為21.28億元，2021年凈利潤為-7.91億元。參考價遠超凈資產(chǎn)，且公司處于虧損狀態(tài)，融發(fā)投資被上架后，無人問津。

　　僅一周后（2022年3月25日），融發(fā)投資被二次上架，價格降至56.2億元，依舊無人接手。

　　直到2022年11月22日，皇庭國際發(fā)布公告稱，將與連云港豐翰益港物業(yè)管理有限公司簽訂框架協(xié)議，雙方擬成立有限合伙企業(yè)，由豐翰益港控股，收購融發(fā)投資全部股權。

　　2023年4月26日，皇庭國際再度發(fā)布公告，與豐翰益港簽署《股權轉讓框架協(xié)議》，明確通過股權轉讓的方式進行債務重組，光曜夏嵐（投資）有限公司為深圳皇庭廣場27.5億元債務的債權人。（光曜夏嵐與豐翰益港是關聯(lián)方）

　　豐翰益港成了“白衣騎士”。但是由豐翰益港牽頭的皇庭廣場項目債務重組，一直沒有實質(zhì)性進展，也就有了如今皇庭廣場被司法拍賣的情況。

　　而且公告顯示，案涉不動產(chǎn)暫欠管理費約1631.87萬元、水電費約740.06萬元。若是有新接盤者，不僅要支付拍賣價款，還要承擔這部分待繳費用。

　　不過8月12日，皇庭國際也發(fā)布公告，算是回應皇庭廣場拍賣一事，當中提到公司正在與債權人溝通協(xié)商解決方案，可能存在法院撤銷本次司法拍賣的情況。

　　且表示皇庭廣場是皇庭國際重要資產(chǎn)，為公司貢獻了大部分收入，若被拍賣，可能會觸發(fā)皇庭國際退市風險。

　　這就不太好評價了，畢竟皇庭國際與債權人幾年前就簽署了協(xié)議，試圖通過債務重組解決問題，只是幾年過去沒有進展。而且在8月1日，皇庭國際發(fā)布債務重組及重大資產(chǎn)出售進展情況公告，顯示還在溝通具體合作細節(jié)。

　　公告時間與法拍時間相隔很近，很有意思。

　　當然，企業(yè)間關系復雜，不到最后一刻，都不知道會發(fā)生什么。

　　另一條線就要看融發(fā)投資的母公司——皇庭國際。

　　過去年5年間，皇庭國際凈利潤連續(xù)巨虧。

　　財報顯示，2020至2024年間，皇庭國際營業(yè)收入分別為6.86億元、7.54億元、6.63億元、11.72億元、6.58億元，同期凈利潤分別虧損2.92億元、11.57億元、12.28億元、11.27億元、6.4億元，四年累計虧損44.44億元。

　　今年上半年，皇庭國際營業(yè)收入為1.31億元，凈利潤虧損0.82億元。

　　由于連年虧損，皇庭國際資金壓力巨大。截至2025年3月31日，皇庭國際總資產(chǎn)為80.08億元，公司總負債為77.77億元。

　　此外，皇庭國際2022年向半導體方向轉型升級，投入不少，為企業(yè)帶來的收益，卻是負貢獻。

　　本身負債累累，尋找新增長點，未見成效，皇庭國際在泥塘中越陷越深。

　　作為公司最重要資產(chǎn)的皇庭廣場，可能會被賣，換個新東家，繼續(xù)招商、收租，為消費者服務，而皇庭國際的前路，似乎看不見光明。