北京樓市出新政了。

其實(shí)早在7月初，住建部官媒-中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，就已經(jīng)吹過(guò)風(fēng)了。

當(dāng)時(shí)住建部官媒以“修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤”為北京背書(shū)，深意遠(yuǎn)超放開(kāi)限購(gòu)的表象。

北京想用一場(chǎng)樓市回暖，發(fā)揮示范效應(yīng)，為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤打樣。

我看到的底層邏輯不是救樓市，而是救經(jīng)濟(jì)。

所以這次，上海樓市是一定必跟的。

分三個(gè)部分解讀：

1、北京樓市新政作用大不大？

2、上海樓市的新政會(huì)怎么出？

3、該怎么看待上海外環(huán)外的房產(chǎn)？

先說(shuō)1，其實(shí)更早之前，北京的政策工具箱已經(jīng)打開(kāi)過(guò)了：

五環(huán)外購(gòu)房資格去年已松動(dòng)，京戶可買第三套，非京籍社保要求大降。

新政后五環(huán)外的新房到訪量飆升23%，上半年二手房成交也創(chuàng)了三年新高。

但是跟上海一樣，上一波政策救市，也就維持了6-8個(gè)月熱度。

但這次，五環(huán)外全面放開(kāi)限購(gòu)，作用大嗎？

有一點(diǎn)，但不多。

五環(huán)外實(shí)在賣不完了，不限制放開(kāi)讓你來(lái)買，你會(huì)立刻買還是會(huì)先想一想：

會(huì)不會(huì)被套??？郊環(huán)的供需是否失衡？現(xiàn)在缺的是房票還是資金？房?jī)r(jià)還有更大的上漲預(yù)期嗎？

再說(shuō)2，

大膽推演，上?？赡艿慕M合拳：

1、郊區(qū)限購(gòu)松綁，幾乎無(wú)懸念了。

五大新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港）甚至寶山、金山、崇明等郊區(qū)，可能會(huì)參考北京，以外環(huán)線為界，大幅放松甚至取消非滬籍購(gòu)房限制的可能。

邏輯與北京同源：疏導(dǎo)需求，去化郊區(qū)庫(kù)存，刺激外環(huán)外的新房市場(chǎng)，外環(huán)外的土地財(cái)政也隨之盤活。

為新城發(fā)展注入人口與活力。

2、公積金工具箱也會(huì)開(kāi)啟：

北京已大幅提升貸款額度與降低二套首付，上海跟進(jìn)提升公積金貸款吸引力是大概率事件。

提高公積金二套貸款額度、降低利率加點(diǎn)，都是可選項(xiàng)。核心目標(biāo)很明確：

降低換房門檻，激活置換鏈條。

3、人才與落戶：

相比北京，上海在人才政策上更具想象空間。

現(xiàn)在各城市都缺人才，尤其是年輕人才。上海應(yīng)該要對(duì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、高學(xué)歷人才進(jìn)一步放寬落戶，以此打開(kāi)高層次人次在上海的購(gòu)房限制。

上海大概率會(huì)再次放寬重點(diǎn)區(qū)域，如五大新城人才的落戶門檻，甚至探索更積極的租購(gòu)銜接機(jī)制，都可能成為撬動(dòng)需求的杠桿。

搶人，就是搶樓市的基本盤，也是搶城市的未來(lái)。

最后，如果你有外環(huán)外的房產(chǎn)，我建議在上海出臺(tái)新政后，3個(gè)月內(nèi)窗口期加速賣掉，置換到外環(huán)內(nèi)。

我看到很多自媒體和中介在狂吹新政，勸你趕緊上車。

但我沒(méi)有任何利益相關(guān)，不做業(yè)務(wù)也不想收割粉絲，更想說(shuō)說(shuō)實(shí)話：

其實(shí)去年9月北京和上海早已大幅放寬了郊環(huán)的限購(gòu)，結(jié)果呢？依舊是曇花一現(xiàn)的熱度。

上海再次放寬的結(jié)果也會(huì)是一樣：

短期利好外環(huán)外，但中長(zhǎng)期反而是一種利空。

永遠(yuǎn)記住一句話：

通縮期，越是不被限制的，越說(shuō)明供給側(cè)有問(wèn)題。