這幾天，我們這的房產(chǎn)中介們異常興奮，朋友圈里發(fā)布的房源，一個(gè)比一個(gè)便宜，新房打折促銷，送裝修、送物業(yè)費(fèi)，甚至送車位。

二手房降價(jià)更離譜，有的直接腰斬。

這些信息無時(shí)無刻都是刺激著想要買房的人，要是不買吧，可能錯(cuò)過這波就沒了，要是買吧，就怕房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，把自己晾在山頂上，不知何年何月能解套。

這種糾結(jié)不是個(gè)例，最近和銀行信貸部的朋友聊天，他明顯感覺到看房的人多了，但真正說敢取錢買房的人反而更謹(jǐn)慎了。

一、專家這次的預(yù)測(cè)

這輪樓市預(yù)測(cè)，不同機(jī)構(gòu)的口徑罕見地一致，中金、中信建投、高盛這幾家平時(shí)各說各話的大機(jī)構(gòu)，這次都指向同一個(gè)方向，止跌回穩(wěn)就在眼前，但城市分化已成定局。

中金的表述最直接， 一線城市，也就是北上廣深2025年底前就能站穩(wěn)，強(qiáng)二線，比如杭州、成都這些得熬到2026-2027年，至于三四線城市，拐點(diǎn)還沒看到。

中信建投甚至把時(shí)間點(diǎn)卡在2026年前后，高盛預(yù)測(cè)2025年底前還得再跌20%-25%，但熬過明年，二手房市場(chǎng)就該慢慢爬出谷底了。

支撐這些判斷的，不是空談，北京五環(huán)外放開限購(gòu)才一周，龍湖觀萃這類項(xiàng)目的看房量就漲了35%，成交直接翻倍，政策真金白銀地砸下去，市場(chǎng)不可能完全沒反應(yīng)。

二、市場(chǎng)正在分化成兩個(gè)世界

一線城市的核心區(qū)，和三四線遠(yuǎn)郊樓盤，已經(jīng)不像在同一個(gè)市場(chǎng)，北京海淀五環(huán)外的改善盤還有人搶著交錢，惠州的海景房15萬(wàn)一套都賣不動(dòng)，馬云當(dāng)年說房?jī)r(jià)如蔥，在部分區(qū)域已成現(xiàn)實(shí)。

看看現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房庫(kù)存堆到6.8億平方米，70%壓在三四線城市，三四線城市的去化周期普遍在18個(gè)月起，一線核心區(qū)才6-9個(gè)月。

最近的政策也在分化，比如前兩天北京只放開五環(huán)外限購(gòu)，五環(huán)內(nèi)紋絲不動(dòng)，上海放寬非戶籍門檻但沒取消，杭州、成都這些強(qiáng)二線倒是徹底放開了。

為什么北京會(huì)放開五環(huán)外限購(gòu)，因?yàn)槲瀛h(huán)外新房庫(kù)存占比81.4%，不放不行了。

是時(shí)候做好兩個(gè)準(zhǔn)備了

1. 按城市等級(jí)做決策，別再相信普漲這個(gè)詞

一線和強(qiáng)二線的剛需，現(xiàn)在可以開始上車了，但是要明確自己的購(gòu)房邏輯，只買現(xiàn)房，月供別超過家庭收入三成，重點(diǎn)看核心區(qū)地鐵沿線的次新房。

北京公積金新政后，二套額度提到100萬(wàn)，首付統(tǒng)一30%，對(duì)改善人群是實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

三四線有多套房的，得抓緊優(yōu)化資產(chǎn)，非核心地段、房齡超10年的老房子，該割肉就割肉。

2. 重新理解房子的價(jià)值，從資產(chǎn)到住所

以后買房，先忘掉升值這倆字，政策方向很明確，核心資產(chǎn)金融化，普通住宅民生化。北京五環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)房、上海內(nèi)環(huán)次新房還能抗通脹，其他房子就是消費(fèi)品，跟買車一個(gè)道理。

樓市這盤棋下到今天，輸贏早不在房子本身。

北京一位研究政策二十年的老研究員感慨：以后判斷房子值不值，就看它能不能旺人，住得健康，孩子上學(xué)近，上班通勤短，就是好資產(chǎn)。

政策能托住市場(chǎng)底，但托不住每個(gè)人的選擇，看清城市分化的現(xiàn)實(shí)，接受房子回歸居住的宿命。