東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青

2026年，穩(wěn)樓市的重點(diǎn)仍要挖掘需求端潛力，穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期。

楚小強(qiáng) 中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

當(dāng)市場(chǎng)將目光聚焦于限購(gòu)松綁、收購(gòu)存量房或“白名單”擴(kuò)容時(shí)，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪中，提到了一個(gè)更為基礎(chǔ)且十分重要的宏觀變量：實(shí)際房貸利率，這是理解當(dāng)前房地產(chǎn)政策效力、分析市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整深層邏輯的一把關(guān)鍵鑰匙。

過(guò)去4年半，房貸利率累計(jì)下調(diào)約2.5個(gè)百分點(diǎn)，力度不小，但市場(chǎng)反應(yīng)卻不及以往調(diào)整期表現(xiàn)，究其原因，王青分析，名義房貸利率雖在下降，但計(jì)入物價(jià)因素后，實(shí)際房貸利率仍處于歷史高位附近。

這一分析將房地產(chǎn)問(wèn)題從行業(yè)層面，提升至宏觀經(jīng)濟(jì)政策協(xié)同的高度。未來(lái)穩(wěn)樓市不僅需要繼續(xù)從定向降息、財(cái)政貼息等著手，下調(diào)名義房貸利率，更需“實(shí)施強(qiáng)有力的逆周期調(diào)節(jié)，把通脹水平推上去”，通過(guò)宏觀環(huán)境的改善來(lái)真實(shí)降低居民的債務(wù)壓力。

同時(shí)，王青認(rèn)為，房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”已不能單靠行業(yè)自身循環(huán)來(lái)實(shí)現(xiàn)，它迫切需要貨幣、財(cái)政與產(chǎn)業(yè)政策在更高維度上的再平衡與再協(xié)同。這不僅是防范風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定宏觀大局的迫切要求，更是引導(dǎo)行業(yè)擺脫金融屬性、回歸居住本質(zhì)，在“共同富?！笨蚣芟轮厮芷涿裆巧拈L(zhǎng)期起點(diǎn)。

2025年：房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：作為宏觀分析師，以您的視角用一個(gè)詞來(lái)概括2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)，你會(huì)用什么？

王青：2024年四季度出臺(tái)“四四二”房地產(chǎn)支持政策，2025年年初樓市延續(xù)回暖勢(shì)頭，一季度新房及二手房銷量、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)總體呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。不過(guò)，伴隨政策效應(yīng)消退，從2025年二季度開始，樓市再度進(jìn)入調(diào)整階段。其中，具有樓市風(fēng)向標(biāo)意義的70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅逐步擴(kuò)大，從3月的-0.2%擴(kuò)大至10月及11月的-0.7%，新房及二手房銷量、房地產(chǎn)投資下滑幅度也在加快。總體上看，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在延續(xù)2021年下半年以來(lái)調(diào)整過(guò)程。不過(guò)，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化態(tài)勢(shì)也有所顯現(xiàn)，受房企信用風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清等影響，二手房市場(chǎng)強(qiáng)于新房市場(chǎng)；另外，杭州、成都等經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能偏強(qiáng)的新一線城市樓市明顯好于全國(guó)平均水平。這樣來(lái)看，可以用“延續(xù)調(diào)整、結(jié)構(gòu)分化”概括2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)前行中存在的主要問(wèn)題是什么？有何建議？

王青：2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整過(guò)程，截至2025年底，已歷時(shí)4年半，明顯超過(guò)此前三輪房地產(chǎn)下行周期長(zhǎng)度。2022年以來(lái)，房地產(chǎn)支持政策頻出，其中，房貸利率累計(jì)下調(diào)約2.5個(gè)百分點(diǎn)，已基本達(dá)到2008~2009年及2015~2016年最大降幅，但樓市仍在調(diào)整。在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體中，房貸利率都是左右樓市的關(guān)鍵，是不是樓市已對(duì)房貸利率下調(diào)不再敏感？

我們認(rèn)為實(shí)際情況恰恰相反。本輪房貸利率下調(diào)過(guò)程與此前最大的不同在于，2022年以來(lái)CPI、PPI同比漲幅快速回落，截至2025年末，代表整體經(jīng)濟(jì)物價(jià)水平的GDP平減指數(shù)同比連續(xù)11個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，其中，2025年三季度累計(jì)同比降至-1.1%，這導(dǎo)致計(jì)入物價(jià)因素后，2022年以來(lái)實(shí)際居民房貸利率不降反升，從2021年末的1.2%升至2025年三季度的4.2%，處于歷史最高水平附近。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正起作用的是實(shí)際房貸利率。可以看到，在2008~2009年和2015~2016年間，不僅名義房貸利率大幅下調(diào)，實(shí)際房貸利率也均下降至負(fù)值區(qū)間。由此，未來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)主要有兩個(gè)辦法：一是通過(guò)定向降息或財(cái)政貼息等方式，大幅下調(diào)名義房貸利率；二是實(shí)施強(qiáng)有力的逆周期調(diào)節(jié)，把通脹水平推上去。

2026年：從供需兩端協(xié)同發(fā)力

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)判，哪些方面需要重點(diǎn)關(guān)注？

王青：我們判斷，在著力推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的大背景下，2026年房地產(chǎn)支持政策會(huì)在供需兩端進(jìn)一步發(fā)力，但徹底扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整勢(shì)頭的可能性依然較小，一方面源于宏觀政策會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持不搞“大放大收”，另一方面也要防范房地產(chǎn)等“老動(dòng)能”大幅反彈，再度占用過(guò)多的金融、經(jīng)濟(jì)資源。這樣來(lái)看，2026年樓市大概率會(huì)繼續(xù)調(diào)整，但在存量政策和增量政策支持下，調(diào)整幅度有望收窄。另一方面，房地產(chǎn)是持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開局的一個(gè)重要支撐點(diǎn)，基于此，我們認(rèn)為，2026年要引導(dǎo)新舊動(dòng)能有續(xù)轉(zhuǎn)換，通過(guò)房貸利率適度下調(diào)等方式，有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度，穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大局，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。

與此同時(shí)，在控增量、去庫(kù)存的政策取向以及市場(chǎng)需求偏弱的雙重作用下，2026年新建商品房及房地產(chǎn)投資有可能繼續(xù)下行，所以，2026年穩(wěn)樓市的重點(diǎn)仍要挖掘需求端潛力，穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如果從供需兩端協(xié)同發(fā)力，能否詳細(xì)談?wù)勀愕南敕ǎ?/strong>

王青：總體上看，2026年房地產(chǎn)政策會(huì)繼續(xù)“兩條腿走路”：一是繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；二是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。供給端方面，當(dāng)前房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款額度已達(dá)7萬(wàn)億元，較上年末增加2萬(wàn)億元，接下來(lái)要引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對(duì)房企開發(fā)貸的投放力度，恢復(fù)前期房地產(chǎn)企業(yè)資金多來(lái)源銀行貸款的主導(dǎo)勢(shì)頭。這不僅有助于保交房，也對(duì)化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)有直接作用。

需求端方面，預(yù)計(jì)2026年會(huì)繼續(xù)放松限購(gòu)，各地要用好專項(xiàng)債資金，更大力度收購(gòu)商品房用作保障房，積極推進(jìn)城中村改造和舊改，釋放剛性需求。與此同時(shí)，未來(lái)還可能通過(guò)針對(duì)居民房貸定向降息、財(cái)政補(bǔ)貼等方式，加大居民購(gòu)房支持力度。最后，2026年還可能針對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施有力度的稅費(fèi)減免，這些方面都有充足的政策空間。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：新一年，你對(duì)市場(chǎng)中的參與者有什么建議？

王青：2025年末，萬(wàn)科信用風(fēng)險(xiǎn)暴露表明，“以時(shí)間換空間”的持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)化解未能達(dá)到預(yù)期效果，后期還要防范房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌可能引發(fā)的大面積“斷供”風(fēng)險(xiǎn)；以“空間換動(dòng)能”方面，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)深跌反彈，也值得進(jìn)一步觀察。值得注意的是，2025年新能源汽車等領(lǐng)域?qū)嵤┓磧?nèi)卷，表明老動(dòng)能調(diào)整已開始拖累新動(dòng)能。

綜合來(lái)看，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)國(guó)有土地出讓金收入還會(huì)下滑，要加快擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，更多依靠?jī)?yōu)化當(dāng)?shù)貭I(yíng)商“軟環(huán)境”、促進(jìn)居民消費(fèi)等方式，改善經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能；對(duì)于穩(wěn)健房企來(lái)說(shuō)，要認(rèn)清行業(yè)發(fā)展大方向，以控杠桿、建設(shè)“好房子”為核心，渡過(guò)行業(yè)下行周期；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前各項(xiàng)政策都在支持剛需和改善性住房需求，有實(shí)際居住需求的購(gòu)房者要用好各類政策，不必過(guò)度推遲購(gòu)房計(jì)劃；對(duì)于投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)去金融、去投資過(guò)程會(huì)延續(xù)，壓注樓市觸底反彈、投資獲利的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)都很大。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：“十五五”規(guī)劃建議，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富?！钡闹匾恢?，你怎么看房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)5年的高質(zhì)量發(fā)展？

王青：這主要體現(xiàn)了引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住屬性的政策取向。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展一個(gè)核心是“房住不炒”，緩解高房?jī)r(jià)對(duì)民生消費(fèi)的擠壓性影響；另外，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，本身也會(huì)拉開有房者和無(wú)房者之間的資產(chǎn)財(cái)富差距，不利于共同富裕。我們判斷，未來(lái)監(jiān)管層將通過(guò)征收房地產(chǎn)稅、對(duì)房屋買賣差價(jià)征收較高比例的資本利得稅等一系列政策組合，推動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)一步擺脫金融投資屬性。