兄弟們，這個事兒我憋好幾天了，奈何前幾天新政大招是一個接著一個，實在雙拳難敵四手。

今天終于有機會跟大伙兒不吐不快！

就是住房租賃條例一出，咱們瞧見不少人都在說：

“租賃稅來了”、“房東稅來了”、“以后躺平收租的日子不那么好過了”…

還有人說：“租金收稅又如何？了不起我漲房租，反正羊毛出在羊身上…”

咱不抬杠，也不犟嘴，就現(xiàn)在這個租賃行情，你真漲個房租讓大伙兒開開眼就完事兒了！

更何況，租金作為房東個稅的一部分，早就是要交的！

不信這個邪的，拿出手機，打開個稅app看看就知道了。

今天咱們要說的這個事兒，也是打《住房租賃條例》上來，但大家的體感很可能比房租交不交稅要明確得多——

學(xué)區(qū)房，恐怕真的要變天了！

根據(jù)9月15日即將正式生效的《住房租賃條例》規(guī)定：

“租房者子女可按規(guī)定就近入學(xué)，享受與購房家庭子女同等教育資源，包括進入公辦學(xué)校就讀?！?/strong>

你注意啊，這是頭一次以行政法規(guī)的形式確立了“租購?fù)瑱?quán)”。

我說大伙兒體感更加明確，那純屬是因為它確實對傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房邏輯形成了顛覆性沖擊。

其實好幾年前，咱們就明確提過“租售同權(quán)”，而且不少城市還進行了試點。

這一試，還真試出了眾生相：

臨時漲租的、不配合備案的、房東組團搞同盟壟斷的，還有不敢奢望孩子租房就能上學(xué)的…

核心問題其實就一個：房東必須得配合租客去備案！

換言之，主動權(quán)在房東，在這件事上，租客與房東的話語權(quán)天然不對等。

尤其是當房東自己家的孩子也需要對口學(xué)位時，這個事兒幾乎就變得不可能。

好多城市執(zhí)行的是“六年一學(xué)位”甚至“九年一學(xué)位”，租客的孩子用了，房東的孩子咋整？

所以，你要是房東，你肯定也不愿意配合。

反觀租客這邊，一直以來咱們的思維慣性就是“租房的不能跟買房的相提并論”；

再加上對房東配合備案沒有強制性，這個事兒就更難落地了。

而最新出臺的《住房租賃條例》，在這個問題上最大的變化就是明確了——

無論房東配不配合，租客自己都能去備案，只要符合條件，孩子就能上學(xué)。

這樣一來，就相當于把之前的堵點一下子疏通了。

要么您憋著壓根兒不把房子往外租，要么您找的租客恰巧都是不需要學(xué)位的。

只要租客有學(xué)位需求，那租客孩子能不能享受對口學(xué)位，還真不由著房東。

您說，了不起我漲房租，把學(xué)位溢價往里加不就得了？

還是那句話，理兒是這么個理兒，但市場買不買單是另外一回事兒。

拓海本人呢，差二寸也當了杭州老破小學(xué)區(qū)房的房東，我在看房的過程中明顯能感覺到：

房價、房租都在往下走，溢價空間在擴大。

這背后的原因主要就仨：

孩子少了、房子多了、房東老了。

杭州姑且如此，其它城市呢？

聽到這兒，您還覺得您那個媳婦兒不想多住一天的老破小學(xué)區(qū)房能漲得動房租？

而且，大伙兒還可以想另外一件事——

要是租房就能踏踏實實讓孩子享受優(yōu)質(zhì)教育資源，那誰還會花個一兩百萬、兩三百萬甚至更多錢去買老破小學(xué)區(qū)房呢？

有小伙伴說了，這不變相削弱學(xué)區(qū)房的壟斷性教育特權(quán)嗎？

自信點，不是變相削弱，就是明著來的！

更直白地講，如果一套房除了學(xué)區(qū)之外，別的乏善可陳，那接下來大概率會進入到一個或快或慢的“擠泡沫”階段。

聽到這兒，有不少兄弟忍不住就想問了：

“這么多年來，咱們不是早就習(xí)慣了學(xué)區(qū)溢價嗎？二十來波孩子都這么過來了，這怎么說變就變呢？”

客觀來講，只有想明白了一個問題，才能真正理解接下來房地產(chǎn)要走向何方以及國家隊究竟想干什么。

以下，咱們就來逐一拆解——

首先，打破資源壟斷。

其實我們平常說的學(xué)區(qū)房，大致可以分為兩類：

一類是城市核心地段的新房、次新房，各方面配套OK，居住品質(zhì)到位，好學(xué)區(qū)只是錦上添花；

另一類是雖然占據(jù)城市核心地段，配套和學(xué)區(qū)雖然OK，但是居住品質(zhì)實在拿不出手的老破小。

很顯然，最新出臺的《住房租賃條例》主要會影響的就是后面這一類。

因為第一類房源無論是買賣還是租賃，學(xué)區(qū)價值都只是其中一小部分，遠不像后面這種，學(xué)區(qū)學(xué)位幾乎是唯一的賣點。

我們的城市發(fā)展軌跡與土地招拍掛情況決定了——

在許多城市的核心地段，好學(xué)區(qū)與老破小就是共存共生的關(guān)系，反倒是新房、次新房才像是“異類”。

這樣一來，現(xiàn)有的多校劃片、名師輪崗（大多情況下限定在某一區(qū)內(nèi)進行）其實很難解決名校資源過度集中的問題。

而這些優(yōu)質(zhì)教育資源又恰恰集中在老小區(qū)業(yè)主手上。

其它的孩子想讀好學(xué)校，最主流的做法幾乎就只剩下高價買學(xué)區(qū)房（即使是老破小學(xué)區(qū)房，單價往往也不低）。

由于這些片區(qū)新增供地十分有限，動遷成本又很高昂，因此很難產(chǎn)生新的土地招拍掛價值。

這就意味著，持有錨定優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房產(chǎn)的二手房、三手房…八手房房東成了最大且唯一的受益人。

不打破這個循環(huán)，擊鼓傳花的游戲就停不下來。

在這種情況下，除了老破小學(xué)區(qū)房房東本人，其它任何一方都有意愿去打破這個既定的游戲規(guī)則。

其次，實現(xiàn)風(fēng)險拆彈。

既然您老幾位玩的是這種擊鼓傳花的游戲，那就少不了層層加杠桿。

反正總會有后來的家長從我手里把學(xué)區(qū)房接過去，只有預(yù)期在，加杠桿又何妨？

拓海本人曾設(shè)想過一個模型：

用一套學(xué)區(qū)房，前15年給孩子鎖定好學(xué)位，期間還貸等于變相存錢，15年后轉(zhuǎn)手賣掉作為孩子的留學(xué)經(jīng)費。

這個前后分階段享用的玩法是上全聚德吃烤鴨得來的靈感。

可是，這套玩法在《住房租賃條例》橫空出世之后，瞬間碎成了渣渣。

原因就是擊鼓傳花終于傳不下去了，其金融屬性必將蕩然無存。

站在金融體系的角度理性去看，確實是必須得這么做！

一方面，這類總價預(yù)算可控、教育資源較好、居住品質(zhì)較差的學(xué)區(qū)房，在金融機構(gòu)眼中絕非優(yōu)質(zhì)抵押物。

而且，隨著房齡越來越老，建筑和設(shè)施越來越老化，其作為抵押物的價值和約束力還會逐年降低。

另一方面，許多一二線城市老破小學(xué)區(qū)房的杠桿率已經(jīng)明顯偏高，對于一個抵押價值本就不咋地，還一年不如一年的抵押物來說，明顯不合理。

像筆者本人，原本就是希望用20-30萬元首付給女兒鎖定優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，用其它房租對沖房貸，順便手搓留學(xué)經(jīng)費的。

這么算下來，其實際杠桿率很可能干到80%朝上。

可問題就是，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的緊俏性在年年走低（這點和許多城市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)近年來的分流壓力是對得上的）、新一代年輕人愿意為子女教育犧牲居住品質(zhì)的越來越少。

抵押性逐年變差、杠桿率居高不下、認可度連年走低…該疊的buff基本上都疊滿了。

好吧！與其到時候再被動地面對問題，倒不如現(xiàn)在、立刻、馬上給它定向拆彈…

第三，留住人才，推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

咱們老說“經(jīng)濟轉(zhuǎn)型”、“經(jīng)濟轉(zhuǎn)型”…轉(zhuǎn)型的核心動力有且只有一個：

那就是受過良好教育的科技人才！

未來哪座城市能留住這些科技人才，哪座城市就有機會搶占先機，率先完成經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

在所有能夠留住人才的核心要素里，個人的“發(fā)展機會”與子女的“教育資源”，毫無疑問是重中之重。

翻成大白話就是自己掙大錢、孩子讀好書。

但許多一二線城市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的現(xiàn)狀是：

要么花大幾百萬甚至上千萬買帶好學(xué)區(qū)的新房、次新房；

要么花一兩百萬去買除了學(xué)區(qū)，別的啥也不行的老破小。

坦白講，對于一個接受過良好教育的科研人員或者工程技術(shù)骨干來說，這倆選擇，哪一個都有點尷尬。

新房、次新房？壓力太大！

老破??？住十多年不甘心！

站在一座城市的視角看，無論哪一個都不利于留住人才。

在這種情況下，改變既定規(guī)則，反而成了最優(yōu)解。

以下，到了這篇文章最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)！

面對《住房租賃條例》最新敲定的租售同權(quán)，大家應(yīng)該如何面對？

首先，要承認租售同權(quán)的大勢所趨以及往后的幾十年里，愈發(fā)公平、愈發(fā)向弱勢群體傾斜，一定會成為越來越鮮明的底色。

我們普通人的任何決策，幾乎都會在上述底層邏輯之下去完成。

具體到學(xué)區(qū)房這個事兒來看，我們大可以分情況討論——

如果你想買套房，且除了學(xué)區(qū)價值和所謂的市中心配套資源，向居住品質(zhì)、物業(yè)質(zhì)量等等要素乏善可陳，那趁早收手吧！

這類房子以前還能靠著優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)作為溢價籌碼，利用有娃家庭普遍的重視教育保持流動性和投資屬性。

而且，從北上廣深、蘇杭寧津等等城市的二手房市場反饋來看，往往越是小面積且總價可控、實力還款壓力能讓大多數(shù)人頂住勁兒的房子，溢價空間和流動性就會越好。

最新的《住房租賃條例》出臺之后，隨著對于優(yōu)質(zhì)教育資源的壟斷被打破，這類老破小最后的底牌也被抽走了。

不客氣地講，這類房屋未來的最核心客戶有且只有一類：

不愿往遠處去的老年人。

如果你手里有套這樣的老破小學(xué)區(qū)房，能賣就抓緊賣掉吧！

尤其是此時此刻，你家并沒有孩子真正在用這套房在讀書，那就更沒必要猶豫了。

原因，我上面已經(jīng)說得非常清楚——

租售同權(quán)到位之后，你手上最后的底牌被抽走了，這個細分市場一定會加速向買方傾斜。

此時此刻，買家的心態(tài)大概率和租客是一毛一樣的，用凱申的話說，“優(yōu)勢在我”。

這里面很可能會有一些朋友想要搏拆遷。

經(jīng)?？丛蹅兲柕睦翔F一定都知道，對于這個事兒，咱們始終持保留態(tài)度；

只不過您要是真打定主意了，那咱們確實不能攔著，決定權(quán)在您。

但確實有必要講一句：

“城市更新不能完全和拆遷劃等號，而且今天的城市更新，無論如何也不能跟2015年前后的貨幣化安置相提并論了?！?/p>

如果你手里恰好有這樣一套學(xué)區(qū)房，暫時賣不掉，還想往外租，那就盡量尋找不需要學(xué)區(qū)的租客。

譬如剛剛畢業(yè)，前來找工作的大學(xué)生，大概率會是優(yōu)質(zhì)租戶。

道理很簡單，如果租戶有娃，且剛好到了學(xué)齡期，人家不用你配合，自己就能去做備案。

他一旦真的自己去備案了，且娃符合就近入學(xué)條件，那就會鎖定您這套房的學(xué)位。

甭管是“六年一學(xué)位”還是“九年一學(xué)位”，都意味著在相應(yīng)的時間以內(nèi)，您這套房子最核心的資源是被占用的，在買家眼里相當于最具價值的那部分資源暫時被閹割了。

這種情況下，您琢磨您還有可能賣得上價嗎？

學(xué)區(qū)房的確迎來了規(guī)則大變天，此時此刻，我們最應(yīng)該做的不是慨嘆一個時代的結(jié)束，而是要積極擁抱另一個時代的開啟。

尤其在這樣的歷史轉(zhuǎn)型期，懂得順勢而為，不一定能讓你閉眼躺賺，但至少能少踩坑、不踩坑。

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