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花 50 萬(wàn)買的農(nóng)村自建房，住了 8 年突然被認(rèn)定為違法建筑強(qiáng)制拆除，購(gòu)房者的房款和裝修損失能追回嗎？北京大興區(qū)一起案例給出答案：合同因標(biāo)的物違法被認(rèn)定無(wú)效，賣方需返還房款并賠償部分裝修損失，但購(gòu)房者自身過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的部分損失需自行承擔(dān)。法院的判決為農(nóng)村自建房交易的風(fēng)險(xiǎn)防范敲響了警鐘。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳紅

被告：王麗

關(guān)聯(lián)人物：

趙偉（陳紅的公公）

趙敏（陳紅的婆婆）

楊磊（裝修工程承包方）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2017 年 2 月 12 日，陳紅與王麗簽訂《農(nóng)村自建房買賣合同》，約定：陳紅以 50 萬(wàn)元購(gòu)買王麗位于北京市大興區(qū)A村的三號(hào)房屋（農(nóng)村自建房），房屋占地面積 224.1 平方米，為磚混結(jié)構(gòu)平房（北正房 3 間、南倒座 3 間、東廂房 1 間，院子有彩鋼棚封頂）。合同特別約定：“甲方應(yīng)保證該房屋不屬于違章建筑……” 條款被刪除；“若以后房屋因違章建筑被拆除，甲方無(wú)償退還乙方的全部購(gòu)房款”。

2017 年 2 月 13 日，陳紅向王麗支付房款 20 萬(wàn)元；2017 年 6 月 17 日，趙偉（陳紅公公）代陳紅支付剩余 30 萬(wàn)元，王麗出具收條確認(rèn)。

2017 年 4 月，趙偉與楊磊簽訂《A村裝修工程合同協(xié)議》，約定對(duì)三號(hào)房屋進(jìn)行裝修，總造價(jià) 33.2677 萬(wàn)元，工期 90 天。陳紅稱裝修包括加建廂房小二層、地板鋪設(shè)、隔斷等，但未提供付款憑證。此后，三號(hào)房屋由趙敏（陳紅婆婆）居住，部分用于員工使用。

2024 年 5 月 31 日，北京市大興區(qū)某鎮(zhèn)人民政府出具《強(qiáng)制拆除決定書》，認(rèn)定三號(hào)房屋為違法建筑物（面積 209.81 平方米），因未在限期內(nèi)自行拆除，決定于 2024 年 6 月 4 日實(shí)施強(qiáng)制拆除。該決定書載明的相對(duì)人為趙敏（陳紅婆婆）。

陳紅訴至法院，請(qǐng)求：1. 確認(rèn)《農(nóng)村自建房買賣合同》無(wú)效；2. 判令王麗返還購(gòu)房款 50 萬(wàn)元；3. 支付資金占用利息（以 50 萬(wàn)元為基數(shù)，自 2017 年 2 月 13 日起按年利率 3.85% 計(jì)算至實(shí)際返還之日）；4. 賠償裝修損失 33.2677 萬(wàn)元；5. 承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

王麗辯稱：1. 陳紅明知三號(hào)房屋無(wú)合法手續(xù)及宅基地政策，自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，且實(shí)際購(gòu)房人為趙偉（曾因拆遷獲益，此次購(gòu)房亦為獲取拆遷利益）；2. 已告知登記外村人名下的風(fēng)險(xiǎn)，陳紅執(zhí)意登記趙敏名字，導(dǎo)致房屋被強(qiáng)拆，責(zé)任應(yīng)由其自行承擔(dān)；3. 若合同無(wú)效，應(yīng)扣除陳紅 8 年的房屋占有使用費(fèi)、自己建房成本及陳紅出租收益；4. 陳紅主張的裝修損失無(wú)依據(jù)，交付時(shí)房屋已有基礎(chǔ)裝修，可移動(dòng)設(shè)施已被搬走。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

《農(nóng)村自建房買賣合同》是否有效？

王麗是否應(yīng)返還購(gòu)房款 50 萬(wàn)元？

資金占用利息和房屋占有使用費(fèi)是否應(yīng)支持？

裝修損失應(yīng)如何認(rèn)定和分擔(dān)？

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。

三號(hào)房屋未取得規(guī)劃許可，被政府認(rèn)定為違法建筑，以其為標(biāo)的的《農(nóng)村自建房買賣合同》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

此外，陳紅并非三號(hào)房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，購(gòu)買農(nóng)村自建房本身違反宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步印證合同無(wú)效。

（二）合同無(wú)效后的責(zé)任劃分

王麗的主要過(guò)錯(cuò)：作為出賣人，未取得規(guī)劃許可擅自建設(shè)三號(hào)房屋，且明知該房屋為違法建筑仍出售，對(duì)合同無(wú)效負(fù)有主要責(zé)任；未履行 “保證房屋合法性” 的基本義務(wù)，導(dǎo)致房屋被強(qiáng)拆。

陳紅的次要過(guò)錯(cuò)：作為買受人，非本村村民卻購(gòu)買農(nóng)村自建房，未盡審慎審查義務(wù)，對(duì)合同無(wú)效存在一定過(guò)錯(cuò)；明知房屋可能存在風(fēng)險(xiǎn)仍購(gòu)買，且未對(duì)政府強(qiáng)拆決定提起復(fù)議或訴訟，放任損失擴(kuò)大。

（三）購(gòu)房款返還的認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。王麗基于無(wú)效合同取得的 50 萬(wàn)元購(gòu)房款，應(yīng)全額返還陳紅。

王麗主張扣除建房成本和占有使用費(fèi)，因三號(hào)房屋為違法建筑，其建房成本不受法律保護(hù)；房屋占有使用費(fèi)與陳紅主張的資金占用利息均系履行無(wú)效合同的衍生利益，法院對(duì)雙方的該部分主張均不予支持。

（四）裝修損失的認(rèn)定

陳紅雖提交裝修合同，但未提供付款憑證，無(wú)法證明實(shí)際支出 33.2677 萬(wàn)元；結(jié)合照片、視頻等證據(jù)，可認(rèn)定其進(jìn)行了一定裝修，但需考慮 8 年使用產(chǎn)生的損耗。

雙方對(duì)合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)，綜合過(guò)錯(cuò)程度、裝修實(shí)際情況及損耗因素，法院酌定王麗賠償陳紅裝修損失 3 萬(wàn)元。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

陳紅與王麗簽訂的《農(nóng)村自建房買賣合同》無(wú)效；

王麗于本判決生效之日起十日內(nèi)返還陳紅購(gòu)房款 50 萬(wàn)元；

王麗于本判決生效之日起十日內(nèi)支付陳紅裝修損失 3 萬(wàn)元；

駁回陳紅的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）違法建筑交易不受法律保護(hù)

本案中，三號(hào)房屋因未取得規(guī)劃許可被認(rèn)定為違法建筑，相關(guān)買賣合同直接無(wú)效。提醒當(dāng)事人，切勿購(gòu)買未取得合法手續(xù)的農(nóng)村自建房，此類交易不僅無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)，還可能因房屋被強(qiáng)拆導(dǎo)致錢房?jī)煽铡?/p>

（二）非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋風(fēng)險(xiǎn)極高

宅基地使用權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的專屬權(quán)利，非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同通常無(wú)效。陳紅因非本村村民，即使房屋合法，也無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，最終因房屋違法被拆而受損。

（三）合同無(wú)效后，過(guò)錯(cuò)決定損失分擔(dān)

法院根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度劃分責(zé)任，王麗因主要過(guò)錯(cuò)返還全部房款并賠償部分裝修損失，陳紅因次要過(guò)錯(cuò)自行承擔(dān)大部分裝修損失。這一原則強(qiáng)調(diào)交易雙方均需對(duì)自身行為負(fù)責(zé)，審慎參與民事活動(dòng)。

（四）裝修損失需有充分證據(jù)證明

陳紅因未提供裝修付款憑證，主張的 33 萬(wàn)余元損失未被全額支持。提醒購(gòu)房者，裝修時(shí)應(yīng)留存合同、付款記錄、發(fā)票等證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時(shí)證明實(shí)際損失。

（五）及時(shí)應(yīng)對(duì)行政決定，避免損失擴(kuò)大

陳紅在收到強(qiáng)拆決定書后未提起復(fù)議或訴訟，錯(cuò)失救濟(jì)機(jī)會(huì)。遇到房屋被認(rèn)定為違法建筑的情況，應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑質(zhì)疑行政決定的合法性，避免損失擴(kuò)大。

本案的判決再次明確：農(nóng)村自建房交易需嚴(yán)守法律底線，違法建筑和非本村村民購(gòu)房均不受法律保護(hù)。對(duì)于購(gòu)房者而言，認(rèn)清農(nóng)村房屋交易的法律限制，核實(shí)房屋合法性，留存交易證據(jù)，是避免此類糾紛的關(guān)鍵；對(duì)于賣房者而言，切勿出售違法建筑，否則需承擔(dān)返還房款及賠償損失的責(zé)任。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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