Top 100 developers' sales continue to decline in July

頭部100房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商7月銷售額繼續(xù)下滑

過(guò)去的房地產(chǎn)專項(xiàng)研報(bào)我們一直著重分析二手房，這是因?yàn)槎址康墓┣蟛皇芟拗菩哉叩挠绊?，因此市?chǎng)化程度非常高，其參考性自然也比新房這種供應(yīng)量100%受控的市場(chǎng)要好。而現(xiàn)在由于置換行情的全面啟動(dòng)，二手房交易量逐漸高了起來(lái)，但這種交易量增高是由拋售低價(jià)房（如安置房等）而購(gòu)入改善房引發(fā)的，并不具備長(zhǎng)期持續(xù)性，所以這次我們主要以新房供求變化為切入點(diǎn)來(lái)看看年中房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況究竟如何。

譯文：7月新房銷售進(jìn)一步疲軟，盡管2024年7月基數(shù)較低，但2025年7月前100名開(kāi)發(fā)商的合同銷售額同比下降25%，較2025年6月的-21%進(jìn)一步擴(kuò)大。環(huán)比來(lái)看，前100名開(kāi)發(fā)商的合同銷售額環(huán)比下降39%，低于2020年至2024年平均環(huán)比-31%。

我們認(rèn)為7月份銷售業(yè)績(jī)疲軟與我們開(kāi)發(fā)商處得到的反饋和貝殼數(shù)據(jù)一致。7M25前100名開(kāi)發(fā)商的總銷售額同比-13%，低于6M2025的-11%。數(shù)據(jù)顯示庫(kù)存仍處于高位，一線城市6月庫(kù)存月份又回到20個(gè)月。7月25日，區(qū)域性國(guó)有開(kāi)發(fā)商（如金茂、建發(fā)國(guó)際、越秀地產(chǎn)和綠城中國(guó)）表現(xiàn)優(yōu)異，原因是受益于強(qiáng)勁的豪華住宅需求，其對(duì)一線和核心二線城市的敞口較高。

圖1：7月份前100名開(kāi)發(fā)商的合同銷售額同比下降25%，環(huán)比下降39%

分析：在去年低基數(shù)的情況下，今年7月的新房銷量依然同比下降25%，跌幅相比6月下降21%繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比更是大跌39%，這說(shuō)明市場(chǎng)的真實(shí)情況并不像二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的那樣開(kāi)始有托底交易量。

而且不妙的是，一線城市在前期去庫(kù)存的努力下將庫(kù)存去化周期壓到15個(gè)月之內(nèi)，之后開(kāi)始補(bǔ)充庫(kù)存，但后續(xù)補(bǔ)充的庫(kù)存并沒(méi)有賣掉而是又開(kāi)始堆積了起來(lái)。而且現(xiàn)在高線城市的新房里賣得好的樓盤幾乎都是豪宅，普通的改善和剛需項(xiàng)目都又陷入了滯銷，這是一個(gè)比較危險(xiǎn)的信號(hào)。

那么重點(diǎn)來(lái)了，第一個(gè)問(wèn)題，怎么解釋二手市場(chǎng)交易量的走高呢？二手市場(chǎng)涌入購(gòu)買力的源頭又是什么呢？要回答這個(gè)問(wèn)題首先要明白二手成交放大是由置換需求推動(dòng)的，既然是置換，那么對(duì)置換主體來(lái)說(shuō)只是換了個(gè)倉(cāng)，而并不是太在意后續(xù)短期的漲跌，這也是目前房?jī)r(jià)一直下跌而二手成交量卻能走高的核心原因。換句話說(shuō)，目前二手成交量的推高并不代表購(gòu)買力看好后市，他們只是換了個(gè)標(biāo)的繼續(xù)持有而已。

第二個(gè)問(wèn)題，置換需要賣掉后再買入，買入這個(gè)動(dòng)作是完成了換倉(cāng)，而賣掉這個(gè)動(dòng)作需要有人接盤，誰(shuí)在接盤呢？接盤的又是什么品類呢？從數(shù)據(jù)來(lái)看目前市場(chǎng)成交主要集中在以安置房為代表的低總價(jià)類別，而接盤的都是原來(lái)夠不上買房的剛需階層，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了一半多他們夠得上了，加上政策刺激他們就開(kāi)始不斷掃貨低總價(jià)房源，而我們都知道整體房?jī)r(jià)僅靠底層剛需的購(gòu)買力是拉不起來(lái)的。

譯文：截至7月29日，50城二手掛牌同比增長(zhǎng)9%，年初至今增長(zhǎng)9.3%，一線城市二手掛牌同比增長(zhǎng)3.9%，年初至今增長(zhǎng)5.1%。我們認(rèn)為，二手房源掛牌上升是因?yàn)?：1）需求升級(jí)，因?yàn)橘?gòu)房者需要出售房產(chǎn)以購(gòu)買另一套優(yōu)質(zhì)房屋。2）價(jià)格預(yù)期減弱，7月份12城的二手交易量（以建筑面積計(jì)）按30天移動(dòng)平均值計(jì)算同比增長(zhǎng)4%，環(huán)比持平，而30城的新房銷售額（以建筑面積計(jì)）下降了22%。

圖3：50個(gè)城市的二手掛牌年初至今增長(zhǎng)9.3%

圖 4：一線城市二手掛牌指數(shù)年初至今增長(zhǎng)5.1%

分析：目前高線城市二手掛牌量同比增加9%，一線城市二手掛牌同比增長(zhǎng)3.9%，很明顯二手市場(chǎng)的拋壓在迅速變大，而且這還是在底層剛需持續(xù)掃貨的前提下，短期內(nèi)二手房后市不太可能會(huì)有反轉(zhuǎn)。

分析二手掛牌量上升的原因，主要是因?yàn)橹脫Q需求的增加，因?yàn)橹脫Q需要先把手里的房產(chǎn)掛出來(lái)賣掉，然后才能購(gòu)入改善房。而由于近期安置房的大量上市，市場(chǎng)上的置換往往是賣掉兩三套后買入一套，這就造成了掛牌數(shù)量的增加。另外二手房掛牌量的增加也是因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)持續(xù)下跌的前提下房東并不看好后市，所以選擇拋售以避免繼續(xù)損失。

譯文：7月國(guó)有開(kāi)發(fā)商合同銷售額同比下降17%，好于整體前100強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的同比-25%，而半國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)開(kāi)發(fā)商下降了-26%/-45%。目前，國(guó)有/民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額為50%/38%。

圖 9：7月國(guó)有企業(yè)/民營(yíng)企業(yè)占比為50%/38%

圖表10：國(guó)企/民營(yíng)開(kāi)發(fā)商月度合同銷售額同比分別下降17%和26%

分析：7月國(guó)有開(kāi)發(fā)商銷售同比下降17%，而相比整體前100開(kāi)發(fā)商同比下降25%要好上不少。其原因有兩個(gè)，第一是前面提到的因?yàn)閲?guó)有開(kāi)發(fā)商財(cái)力相對(duì)雄厚，拿了不少高線城市核心區(qū)的地來(lái)建豪宅，而現(xiàn)在高線城市的豪宅項(xiàng)目是不太愁賣的。第二是相對(duì)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)收縮戰(zhàn)線，國(guó)有開(kāi)發(fā)商前期承擔(dān)了給土拍托底的責(zé)任，所有手里的地相對(duì)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商多了很多，那么后期出售的項(xiàng)目自然也就多了，這也是造成國(guó)企開(kāi)發(fā)商銷售額下降幅度比較少的原因之一。

譯文：2025年7月，30城的新房銷售額同比下降22%

分析：最后是從城市分級(jí)的角度來(lái)看7月的新房產(chǎn)銷售，30城數(shù)據(jù)顯示中高線城市的新房銷售同比下降22%，結(jié)合目前新房和二手房?jī)r(jià)格重新回到下跌軌道這個(gè)事實(shí)，印證了前面房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況并不妙的判斷。

最后總結(jié)一下，目前的房地產(chǎn)狀況可以總結(jié)為新房市場(chǎng)中除了高線城市（特別是一線城市）的豪宅項(xiàng)目熱銷外其他改善和剛需項(xiàng)目基本啞火，一線城市前期好不容易把新房庫(kù)存去化周期壓到15個(gè)月以內(nèi)，然而隨著新項(xiàng)目的投放和滯銷，新房庫(kù)存又回到了20個(gè)月的高位。二手房市場(chǎng)則是全國(guó)范圍內(nèi)都比較萎靡，掛牌量不斷攀升，市場(chǎng)成交僅靠置換推動(dòng)，真正的二手房增量購(gòu)買力幾乎都來(lái)自底層剛需購(gòu)買的低總價(jià)類別（如安置房，老破小之類），目前還看不到中短期企穩(wěn)的跡象。