今天終于有空寫一寫《求是》關(guān)于房地產(chǎn)的文章。這個文章我讀了好幾遍，怎么說呢？好久沒有讀到過這么擲地有聲、又有見識的文章了。

大家都知道《求是》是黨中央機關(guān)的核心理論刊物，是最高思想層面的傳遞和表達。所以，這篇文章完全可以看做是決策層對房地產(chǎn)最真實的認(rèn)知。

今天我們不帶任何情緒，只讀文章進行拆解，來詳細(xì)看一下從決策層的角度對房地產(chǎn)的認(rèn)知。

首先，文章開篇就對當(dāng)下的所有事實直言不諱！

第一句就直接指出了當(dāng)下的房地產(chǎn)銷售和價格出現(xiàn)較大幅度回落，對實體經(jīng)濟的需求端、資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)端和金融機構(gòu)的負(fù)債端產(chǎn)生了較大影響。

接著官方定義房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，所以牽一發(fā)而動全身。

前幾年，輿論還比較寬松的時候，我們直播的時候一直在強調(diào)一個觀點，就是房地產(chǎn)最大的問題是綁定了整個社會的信用。

我們只要想一想從地方政府的核心收入土地財政到居民和商戶的抵押貸、經(jīng)營貸，就會發(fā)現(xiàn)，這個社會的資金流動基本都是綁定在磚頭之上的。這基本成了國內(nèi)貨幣傳導(dǎo)的核心機制。

所以，房地產(chǎn)下行后，這個信用鏈條斷了，貨幣傳導(dǎo)機制也斷了，所以我們能看到居民借款走低的趨勢。

在這種情況下，《求是》給出的結(jié)論是， 切實改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，為國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行提供有力支撐。

切實改善預(yù)期， 這也是這篇文章發(fā)表的目的 。

但是改善預(yù)期，必須是在全面辯證地認(rèn)識到當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的形勢的基礎(chǔ)之上。

這個形勢是什么呢？

《求是》給出了蓋棺定論，一句話： 傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭。

原因有幾個：

1、從1998年實行房地產(chǎn)商品化市場化改革，再到2003年進一步深化房地產(chǎn)市場化改革，20多年來，到2024年底城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到41平方米左右，戶均住房超過1.1套。

所以，缺房時代已經(jīng)結(jié)束了。

2、國內(nèi)住房的增加，有一個很重要的先決條件是城鎮(zhèn)化。如今，國內(nèi)的城鎮(zhèn)化也從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

所以，大規(guī)模城市化的時代也結(jié)束了！

這是從供需層面來理解國內(nèi)房地產(chǎn)的兩大核心標(biāo)準(zhǔn)，所以，在2023年7月的中央經(jīng)濟工作會議中，第一次提出了我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，出現(xiàn)局部供過于求情形。

接下來，《求是》從需求層面，總結(jié)了當(dāng)下房地產(chǎn)的兩大形勢：

一是住房總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。

一句話總結(jié)就是買的起房的都買了，甚至不止一套；買不起房的就是買不起，所以要給他們提供保障房。

二是居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，對提升居住品質(zhì)愿望更為強烈。

這是需求端的重大改變，也是政策再三提出要發(fā)展高品質(zhì)住宅的核心原因。

因為這就是市場最核心的需求。再聯(lián)系最近的市場銷售數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)K型分化日趨明顯。

鄭州最好賣的房子，全是四代宅；

上海賣的最好的房子，全是核心區(qū)的最貴的高品質(zhì)住宅；

深圳也是這樣；北京也是這樣；杭州也是這樣。

這兩大形勢就是從2023年底開始不斷提出的住房雙軌制：80%的保障房+20%的高品質(zhì)商品房。

接著，《求是》反駁了坊間不斷在提的房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性下降了，直接指出這一論點是錯誤的。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

有一個重要的數(shù)據(jù)是，2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計達13%，直接帶動就業(yè)人口超7000萬人。

所以，機構(gòu)預(yù)測，我國城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應(yīng)在1000萬—1490萬套之間。如果按照100平一套的標(biāo)準(zhǔn)，每年就是10億平方米的銷售額。

《求是》進一步闡述，雖然在2024年人均居住面積到了41平方米，但是減去公攤的話，只剩下35平方米，這樣就和發(fā)達國家相比有了一定的差距。

還有就是，目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創(chuàng)造出約7億平方米的更新替代需求。

除此之外，還有人口依舊像城市流動，以及以小換大需求等等，總之就是住房市場的年需求是穩(wěn)定的。

最后，《求是》 定調(diào)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定，關(guān)系我國經(jīng)濟大盤穩(wěn)定。 并指出了接下來的幾個基本原則：

第一政策預(yù)期上，政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場與政策陷入博弈狀態(tài)。

這一條真是一針見血，也是從2022年救市以來的最被詬病的地方。救市當(dāng)如戰(zhàn)場，一鼓作氣、再而衰、三而竭。

這幾年就是犯了這個問題。

第二，供給端要嚴(yán)控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時有序推動“好房子”建設(shè)。

這個前幾天我們剛寫過，我當(dāng)時說的是這個決策很精準(zhǔn)，也非常重要，如果嚴(yán)格實施，那么新房市場可能在2027年初，就可能會有轉(zhuǎn)機。

總之，從12月經(jīng)濟工作會議開始，我們明顯的感覺到高層對樓市的認(rèn)知有了新的突破，如今《求是》這個稿子，讓我們系統(tǒng)的看到了思想層面的深度和高度。

這一切，對2026和2027年的政策走勢，將有直接的影響。

THE END