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轉(zhuǎn)自：魔都財(cái)觀

作者：清風(fēng)

任何一個(gè)城市的未來發(fā)展，都需要充足的人流。而人流的持續(xù)聚集，往往需要商業(yè)中心的持續(xù)繁榮。

截止到2024年底，上海的購物中心數(shù)量已經(jīng)超過430家。這其中，不少的傳統(tǒng)商場都在走下坡路。而新開業(yè)的商場，主打特色化競爭，各有各的花樣。

種種跡象表明：魔都大型商業(yè)中心新一輪洗牌又要開始了。存量博弈的時(shí)代，各大商業(yè)中心的競爭，將愈發(fā)激烈。

01

老牌商場步入衰退期

最近幾年，上海很多知名老商場，都在接連關(guān)停并轉(zhuǎn)。去年南京西路的梅龍鎮(zhèn)商場關(guān)停消息沖上熱搜，引發(fā)一波回憶殺。商場里的伊勢丹百貨，更是不少上海人心中的白月光。

徐家匯的太平洋百貨、東方商廈，上海六百，都在去年歇業(yè)改造。上海的巴黎春天，從最高峰時(shí)的11家門店，到現(xiàn)在還剩下7家店。有的被改建成了人工智能產(chǎn)業(yè)基地，有的改造引進(jìn)二次元。

隨著這些老牌商場的逐漸落幕，上海百貨商場最后的榮光也在緩緩消退。細(xì)究這些老牌百貨商場衰敗的原因，無外乎幾條：

1）消費(fèi)降級(jí)

最近幾年，互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員、金融行業(yè)減薪、外資撤離等等，老百姓收入減少，資產(chǎn)縮水，消費(fèi)能力自然就會(huì)降低。2024年，上海社消增速同比下降了3.1%，北京下降了2.7%，是全國為數(shù)不多出現(xiàn)負(fù)增長的城市。

傳統(tǒng)高端商場，是一線城市消費(fèi)降級(jí)最直接的犧牲者。

2）新電商和新零售的沖擊太猛

各種購物APP，24小時(shí)營業(yè)、品類豐富、價(jià)格透明，還送貨上門。大眾的購物需求在手機(jī)上動(dòng)動(dòng)手指就能解決，誰還會(huì)去商場里穿梭購物？像大潤發(fā)這樣的大商超，都快在上海絕跡了，更別說那些好地段的百貨中心。

如今，中國的網(wǎng)上消費(fèi)已經(jīng)占整體零售額的三分之一。傳統(tǒng)百貨商場的市場份額，所剩無幾了。

3）跟不上年輕人的步伐

年輕人喜歡的潮牌、快時(shí)尚，很少出現(xiàn)在傳統(tǒng)的百貨商場里。很多商場都還是老一套的品牌組合，很難吸引追求個(gè)性的年輕人。品牌更新速度慢，商圈活動(dòng)配套跟不上，老牌百貨倒閉是必然的。

02

新建商業(yè)各具特色

存量化競爭時(shí)代，新建的商場玩起了差異化生存。公園式商場、二次元商場、寵物、文旅，工業(yè)遺址改造全都往上鋪。

2025年上半年，上海的商業(yè)項(xiàng)目雖然數(shù)量較少，但各具特色。

今年上半年，上海有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目煥新升級(jí)/開業(yè)。分行政區(qū)來看，虹口區(qū)一口氣開了2個(gè)，暫時(shí)領(lǐng)跑。長寧、浦東、奉賢、徐匯各開了1個(gè)。

從商業(yè)內(nèi)容來看，主要聚焦二次元、社區(qū)商業(yè)。年初虹口今雨薈搖身一變，成了親子歡聚活力場，充盈了涼城板塊甚至北虹口暫缺的商業(yè)版圖。徐匯的鑫耀光環(huán)二期，號(hào)稱漕河涇秋葉原，打破次元壁壘，化身二次元愛好者的游玩天堂。長寧的巴黎春天·悅匯天山，也是融入二次元煥新升級(jí)。

浦東的浦發(fā)唐城印象天地和濱港商業(yè)中心，也是可圈可點(diǎn)。

最讓人驚喜的是奉賢古華庭，另辟蹊徑，打造“甜蜜商圈”火爆出圈。古華庭開業(yè)首日，客流量就突破6萬人次，五一假期迎來超20萬人次的到訪。公園式商業(yè)漫步街區(qū)，把購物、文化、休閑裝進(jìn)一座園，一站式體驗(yàn)一步到位。

在經(jīng)濟(jì)增長放緩的背景下，消費(fèi)者尤其是年輕人的購買行為已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。大眾對實(shí)體商場的要求，早不僅是“買東西”那么簡單。現(xiàn)在的商場，要把每個(gè)尋常周末，變成一場主題樂園式奇遇。

03

下半年商業(yè)大爆發(fā)

2025年下半年，上海商業(yè)將迎來全面爆發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年，上海商業(yè)新開及調(diào)改項(xiàng)目約有29個(gè)。分區(qū)域來看，新增商業(yè)項(xiàng)目，閔行、浦東有5個(gè)，徐匯4個(gè)緊隨其后，黃浦、松江有3個(gè)。

遠(yuǎn)郊區(qū)域商業(yè)發(fā)展提速，奉賢、金山等區(qū)均有新項(xiàng)目入市。

具體來看，在下半年擬開業(yè)的商場里，最值得期待的是閔行。

閔行華漕板塊，虹橋前灣印象城MEGA，預(yù)計(jì)年底營業(yè)。這是繼南翔印象城之后的上海第二座MEGA，40萬㎡巨無霸聯(lián)手Costco首店和虹橋商務(wù)中心，無疑會(huì)是西上海的商業(yè)新地標(biāo)。項(xiàng)目緊鄰13號(hào)線西延伸段季樂路站（在建），20分鐘直達(dá)虹橋機(jī)場，1小時(shí)高鐵車程觸達(dá)長三角。

虹橋前灣印象城MEGA效果圖

閔行莘莊板塊，則將迎來兩大重磅項(xiàng)目：一個(gè)是曾引領(lǐng)莘莊商業(yè)輝煌的仲盛世界商城，預(yù)計(jì)今年第三季度煥新竣工。另一個(gè)是，總規(guī)模超70萬㎡的真TOD項(xiàng)目，TODTOWN天薈廣場，堪稱莘莊航母級(jí)天空之城。其中商場總面積約14萬㎡，軌交與商場無縫銜接，出站就能直接進(jìn)商場。

文章來源：魔都財(cái)觀（ID：moducaiguan）（作者 | 清風(fēng)）

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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為方便閱讀，成書采用正16開尺寸，空心脊的裝幀方式，四色全彩印刷。內(nèi)文用紙優(yōu)良，且空心脊的裝幀方式使書可以攤平，利于跨頁圖的閱讀；封面則采用優(yōu)美的藝術(shù)紙。全書雖厚，但由于用紙考究，重量很輕，便于攜帶。書的整體設(shè)計(jì)簡潔大氣，是一本精致易讀的好書。

書名：《城市更新：上海的實(shí)踐與創(chuàng)新》

定價(jià)：168.00元

書號(hào)：ISBN 978-7-5765-1676-0

出版：同濟(jì)大學(xué)出版社

出版時(shí)間：2025年7月

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