八年前，馬云說過一句讓無數(shù)人瞠目結(jié)舌的話：“未來，房子會像蔥一樣便宜。”當(dāng)時很多人哈哈一笑，覺得這話就是“畫大餅”，根本不可能實(shí)現(xiàn)。畢竟那幾年房價漲得飛快，北上廣深一夜之間漲幾十萬根本不稀奇?？墒堑搅?025年，大家卻突然發(fā)現(xiàn)，這句話似乎并不是空談。

現(xiàn)在你去看北京、上海的核心學(xué)區(qū)房，價格依舊堅(jiān)挺，家長寧愿勒緊褲腰帶也要買。而一旦走出核心區(qū)，價格就像換了個世界，掛牌量暴增、成交慘淡，甚至在一些小城市，幾十萬就能買下一整套房子。馬云說的“如蔥”，真的在慢慢發(fā)生。

問題來了：到了2025年下半年，這個趨勢會不會加速？會不會真出現(xiàn)一輪“拐點(diǎn)行情”？

要理解當(dāng)下的房地產(chǎn)，最直觀的方法就是“跑到街上看看”。如果你走在北京海淀的知春路，隨便推開一家學(xué)區(qū)房中介的門，你會看到櫥窗里貼的房源價格依然嚇人。

動輒單價12萬、13萬一平米，一套小兩居總價五六百萬，賣家最多愿意降個五萬八萬，還要被宣傳成“抄底機(jī)會”。這種堅(jiān)挺的價格，并不是憑空存在，而是因?yàn)檫@里有稀缺的教育資源和穩(wěn)定的需求支撐。

上海的情況也類似，尤其是黃浦、靜安這些核心城區(qū)。只要房子滿足學(xué)區(qū)、地鐵、樓層合適，賣家依然強(qiáng)勢。就算市場冷清，價格也很難出現(xiàn)大幅下跌。換句話說，房子已經(jīng)不再是普遍稀缺品，而是分化成“有人搶”和“沒人要”的兩極。

但如果你從這些核心區(qū)走遠(yuǎn)一點(diǎn)，畫風(fēng)立刻反轉(zhuǎn)。比如北京通州的一些小區(qū)，二手房平臺上一搜，同一個小區(qū)往往同時掛著二十幾套在售，標(biāo)題一個比一個著急：“急售”“降價”“抄底價”。

中介一臉苦相地告訴你：“掛了好幾個月，也就偶爾有人來看，能成交一套算燒高香了?！?/strong>

到了三四線城市甚至更夸張。東北鶴崗、阜新這樣的城市，經(jīng)常有人曬朋友圈，說自己幾萬塊就買了一套七八十平米的房子。你沒聽錯，不是首付，而是整套房子的總價。

更有甚至，兩三萬元就能拿下一套小戶型。這放在北京上海，連廁所都買不起。

這些房子賣得出去的業(yè)主還算幸運(yùn)，起碼換回了一點(diǎn)現(xiàn)金。更多的情況是房子根本賣不掉。朋友圈和房產(chǎn)群里充斥著“有人接盤嗎”的信息，可是買家寥寥無幾。房價在這樣的市場下，已經(jīng)完全失去了過去那種“只漲不跌”的神話。

所以，當(dāng)我們說現(xiàn)在的樓市，是一場“冰火兩重天”的表演，一點(diǎn)也不夸張。核心區(qū)的價格還在堅(jiān)守，但外圍和小城市的房價，正在經(jīng)歷斷崖式的下跌。這種分化趨勢，正是2025年房地產(chǎn)的最大特征。

房價為什么會跌到這種程度？其實(shí)答案并不復(fù)雜，背后無非是三股力量在推動：人口變化、經(jīng)濟(jì)壓力和觀念轉(zhuǎn)變。

第一是人口。2024年，全國人口比上一年減少了85萬，老齡化加速，60歲以上的人口在一年之內(nèi)增加了三千萬。買房的主力軍是年輕人，可是年輕人越來越少，未來需求自然也在縮減。

大量的住房空置在市場上，庫存不斷累積，甚至有人形容說“全國待售庫存加上空置房，足夠裝下一個河南省”。這句話雖然夸張，但也說明了一個事實(shí)：供需徹底失衡了。

第二是經(jīng)濟(jì)。過去十年，中國經(jīng)濟(jì)的紅利推動了房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)，可是如今居民收入增速放緩，很多家庭的購房預(yù)算大大縮水。

以前大家都覺得“房子買了就賺”，所以拼了命去買；而現(xiàn)在則是“怕買了就跌”，心態(tài)完全逆轉(zhuǎn)。

對比一下就知道：十年前是“怕?lián)尣坏健?，五年前是“賣的時候至少不虧”，現(xiàn)在則是“擔(dān)心買了就開始跌”。心態(tài)一旦改變，市場自然冷了下來。

第三是觀念的轉(zhuǎn)變。以前結(jié)婚必須買房，“六個錢包”都要掏出來湊首付。

而現(xiàn)在的年輕人，越來越多人覺得租房更自由，不想被房貸綁三十年。比如深圳有個95后姑娘算了一筆賬：買個60平米的小房子，首付一百多萬，每個月還貸要兩萬，而她和男朋友兩個人工資加起來也就三萬出頭。

除去房貸，生活基本緊巴巴，根本沒什么質(zhì)量。相比之下，她更愿意租房，把錢花在旅行和自我提升上。這種想法，正在年輕人中快速傳播。

所以，當(dāng)人口紅利消失，經(jīng)濟(jì)環(huán)境收緊，觀念徹底轉(zhuǎn)變，房價的神話就不可能再維持下去。房子不再是“唯一的財(cái)富密碼”，而是逐漸回歸到它的本質(zhì)——就是一個居住的空間。至于那些投資客，越來越多的人已經(jīng)悄悄退場，開始尋找新的理財(cái)和投資方式。

這也是為什么，現(xiàn)在即使政府頻繁出臺政策刺激，市場反應(yīng)依舊冷淡。因?yàn)閱栴}的根本不在政策，而在需求。沒有足夠的年輕人買單，再多的政策也只能托底，而不能再掀起新一輪普漲。

那么問題來了，2025年下半年，房地產(chǎn)會不會出現(xiàn)一次拐點(diǎn)？其實(shí)答案很可能是：會，但這個拐點(diǎn)并不是所有房子都會上漲，而是“結(jié)構(gòu)性變化”。

從政策層面看，地方政府的財(cái)政壓力越來越大，房地產(chǎn)作為地方的重要收入來源，必然會被進(jìn)一步托底。預(yù)計(jì)下半年可能會有幾類政策動作：降低首付比例，給購房者發(fā)放補(bǔ)貼甚至購房券，對二手房交易進(jìn)行減稅等等。

對于一線城市來說，高端樓盤限價已經(jīng)在逐步放開，這將直接刺激核心區(qū)的一部分需求。而在三四線城市，很多地方已經(jīng)重啟“棚改2.0”，通過“房票安置”的方式，直接把庫存消化掉。

從金融層面看，央行有可能繼續(xù)降息，降低貸款利率。這意味著房貸成本更低，對觀望中的剛需買家來說，這就是一個“進(jìn)場信號”。一旦市場傳出“已經(jīng)跌不動了”的氛圍，很多人會集中出手，形成一波短期小高潮。

但要注意，這種反彈很可能是短期的，屬于“結(jié)構(gòu)性行情”。核心區(qū)的小戶型、學(xué)區(qū)房可能小漲，而非核心區(qū)、人口流出的城市則依舊冷清。換句話說，市場不會再出現(xiàn)全國性的普漲，而是各走各的路。

對于普通人來說，應(yīng)該如何應(yīng)對？如果你是剛需買家，下半年可能是一個相對合適的窗口期，但要避開幾個雷區(qū)：第一，別碰人口凈流出城市的遠(yuǎn)郊盤，未來接盤的人更少；第二，避免中小房企的期房，以免遭遇爛尾風(fēng)險(xiǎn)；第三，老破小學(xué)區(qū)房要謹(jǐn)慎，因?yàn)榻逃唠S時可能調(diào)整。

對于已經(jīng)持有房子的人，不要過度執(zhí)著于當(dāng)年的高點(diǎn)價格。更應(yīng)該看的是房子的流動性——小區(qū)亮燈率高不高，地鐵近不近，教育資源穩(wěn)不穩(wěn)。如果這些條件都不占，哪怕割肉也要及時止損。

至于投資客，更要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，普漲不再可能。未來能保值的，只有少數(shù)核心資源型房產(chǎn)。更多的財(cái)富安全感，應(yīng)該來自現(xiàn)金流、個人能力提升以及更加多元化的投資方式。

所以，2025下半年很可能真的會迎來一個拐點(diǎn)，但它不是普遍上漲，而是“有人笑、有人哭”的分化行情。

回頭再看馬云八年前的那句話，其實(shí)并不是在預(yù)測具體價格，而是對大趨勢的判斷：房子不再是稀缺的財(cái)富密碼，而是會慢慢變成一種普通商品。事實(shí)已經(jīng)證明，房地產(chǎn)的黃金時代確實(shí)已經(jīng)過去。

2025下半年，樓市大概率會出現(xiàn)一次結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折，核心區(qū)的剛需房依舊堅(jiān)挺，而非核心區(qū)和三四線城市的下跌可能繼續(xù)延續(xù)。對剛需買家來說，這是一個相對合適的窗口期；對投資者來說，指望房子暴富已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)。

房地產(chǎn)的邏輯徹底變了。未來的安全感，更多要靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流、可持續(xù)的收入和理性的消費(fèi)觀念。房子回歸居住本質(zhì)，才是時代的新常態(tài)。那么，下半場的房地產(chǎn)，你準(zhǔn)備好了嗎？