房地行業(yè)持續(xù)下行，濱江集團(tuán)卻逆勢而上，以615.6億元的銷售額穩(wěn)居民營房企第一寶座。

8月末，濱江集團(tuán)云頂高峰論壇上，總裁張洪力向外界展示了這家民營房企今年1-7月的成績單：銷售額615.6億元，位列克爾瑞全國房企排行榜第10位，登頂民營企業(yè)第一寶座。

在恒大、碧桂園等昔日巨頭紛紛隕落的時(shí)代，濱江集團(tuán)成為前十強(qiáng)中唯一的民營房企。然而耀眼業(yè)績的背后，是其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出89.64億元的現(xiàn)實(shí)，展現(xiàn)出行業(yè)寒冬中逆勢擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)與勇氣。

同時(shí)，濱江集團(tuán)以另一個(gè)標(biāo)簽引發(fā)行業(yè)關(guān)注：過去三年，這家“杭州一哥”在土地市場上持續(xù)加碼，2024年以357.6億元的杭州拿地金額占據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?8%的份額，2025年新增16個(gè)項(xiàng)目中14個(gè)仍聚焦杭州。

在行業(yè)整體“躺平”與收縮的背景下，濱江集團(tuán)的逆勢擴(kuò)張之路顯得格外搶眼，其“銷售冠軍”與“拿地激進(jìn)派”的雙重身份背后，折射出民營房企在新周期下的生存智慧與戰(zhàn)略博弈。

銷售奇跡

濱江集團(tuán)的逆勢增長絕非偶然，而是建立在對核心市場的絕對掌控之上。

2025年1-7月，濱江集團(tuán)在杭州單市就實(shí)現(xiàn)341.93億元的全口徑銷售額，占總銷售額的55.5%，這一成績使其連續(xù)7年蟬聯(lián)杭州房企銷冠。

在民營房企普遍承壓的背景下，這種地理集中度反而轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢——通過密集布局形成的規(guī)模效應(yīng)和品牌認(rèn)知，使其在杭州高端市場占據(jù)難以撼動的地位。

產(chǎn)品策略的精準(zhǔn)卡位是其穿越周期的關(guān)鍵。濱江集團(tuán)專注于改善型需求市場，通過打造高端產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)“量價(jià)齊升”。

2025年上半年，濱江集團(tuán)新增的16個(gè)土地儲備項(xiàng)目中14個(gè)位于杭州，截至7月新增貨值已達(dá)688億元。多個(gè)不限價(jià)項(xiàng)目銷售火爆，流量業(yè)績超10億的項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)。

融資成本的優(yōu)勢為濱江集團(tuán)的業(yè)績增長提供了重要支撐。

2025年上半年，濱江集團(tuán)平均融資成本從2024年的3.4%降至3.1%，這一水平不僅遠(yuǎn)低于多數(shù)民營房企，甚至接近部分央企水平。

強(qiáng)大的融資能力來源于其相對穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)——截至6月末，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為57.8%，凈負(fù)債率僅7.03%，現(xiàn)金短債比達(dá)3.14倍，這些指標(biāo)在民營房企中均處于優(yōu)等生行列。

較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加上區(qū)域深耕形成的品牌優(yōu)勢，使得濱江集團(tuán)在信貸收緊的環(huán)境下仍能獲得穩(wěn)定的資金支持。

拿地兇猛

濱江集團(tuán)的拿地強(qiáng)度在行業(yè)下行期顯得格外突出。

2024年，濱江集團(tuán)新增23宗地，其中杭州22宗，南京1宗，在杭州土地市場占有率達(dá)37%且繼續(xù)領(lǐng)先，新增計(jì)容建面合計(jì)187萬方，權(quán)益拿地款224.4億元。

進(jìn)入2025年，濱江集團(tuán)拿地?zé)崆橐琅f高漲。2025年上半年拿地總投資金額達(dá)333億元，截至7月全口徑拿地金額進(jìn)一步增至422億元，權(quán)益拿地金額163億元。

這一投資力度使濱江集團(tuán)在7月浙江土拍拿地金額榜上位居首位，單月拿地33.7億元，遠(yuǎn)超第二名偉星的19.1億元，與全行業(yè)的謹(jǐn)慎形成鮮明對比。

拿地結(jié)構(gòu)上，濱江集團(tuán)呈現(xiàn)出“高度集中+精準(zhǔn)出擊”的特點(diǎn)。在新增的19宗地塊中，杭州獨(dú)占17宗，金華2宗，杭州拿地金額占比高達(dá)98%，這種區(qū)域聚焦策略與其銷售布局高度匹配。

濱江集團(tuán)明確將土地儲備投資金額控制在權(quán)益銷售回款的50%左右，這一比例既保證了發(fā)展的可持續(xù)性，又體現(xiàn)了對核心市場的信心。

高溢價(jià)拿地成為濱江集團(tuán)2025年最引人注目的市場行為。

今年1月，濱江集團(tuán)競得的杭州湖墅單元地塊經(jīng)過220輪競價(jià)，以64834.47元/平方米的成交樓面價(jià)和71.25%的溢價(jià)率刷新當(dāng)時(shí)杭州土拍紀(jì)錄；

3個(gè)月后，濱江集團(tuán)再次以77408元/平方米的樓面價(jià)和69.86%的溢價(jià)率拿下水電新村地塊，再度刷新杭州單價(jià)地王紀(jì)錄。

值得注意的是，濱江集團(tuán)拿地并非盲目追高，而是精準(zhǔn)把握土拍窗口。在7月浙江省涉宅地成交規(guī)模處于低谷、城投拿地占比升至27.5%的背景下果斷出手，以相對合理的成本補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)儲備。

暗藏風(fēng)險(xiǎn)

持續(xù)的現(xiàn)金流壓力成為濱江集團(tuán)激進(jìn)戰(zhàn)略的首要風(fēng)險(xiǎn)。2025年上半年，濱江集團(tuán)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出89.64億元，較去年同期的凈流出45.84億元幾乎翻倍。

另外，濱江集團(tuán)經(jīng)營性應(yīng)收項(xiàng)目從2024年上半年的-48.06億元進(jìn)一步下降至-266.77億元，顯示出銷售回款面臨較大壓力。

這種壓力與大規(guī)模拿地形成鮮明對比。濱江集團(tuán)上半年拿地金額333億元，與527.5億元的銷售額相比，拿地銷售比高達(dá)63.1%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

區(qū)域集中度過高帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。濱江集團(tuán)土地儲備中杭州占比高達(dá)73%，浙江省內(nèi)非杭州城市占17%，省外僅占10%。

這種極端集中的布局雖然形成了區(qū)域優(yōu)勢，但也使其業(yè)績與杭州市場深度綁定。隨著杭州土拍價(jià)格屢創(chuàng)新高，一旦未來杭州出臺更嚴(yán)格的調(diào)控政策或市場出現(xiàn)調(diào)整，濱江集團(tuán)將面臨較大的去化壓力和資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。

債務(wù)結(jié)構(gòu)雖整體穩(wěn)健但仍存隱憂。截至6月末，濱江集團(tuán)總負(fù)債率為69.48%，權(quán)益有息負(fù)債265.06億元，較年初下降近40億元，短期債務(wù)占比僅為28%，低于期末貨幣資金(295億元)。

但持續(xù)的現(xiàn)金流凈流出若不能改善，可能影響企業(yè)的資金鏈安全。尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整期，TOP100房企前7月銷售額同比下降13.3%，龍湖、碧桂園等頭部企業(yè)銷售額同比分別下降30%、36.26%，市場環(huán)境依然嚴(yán)峻。

在房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競爭”的關(guān)鍵期，這家連續(xù)7年蟬聯(lián)杭州銷冠的浙系房企，正試圖通過在核心城市的深度布局和高端市場的精準(zhǔn)卡位穿越周期。

但濱江集團(tuán)面臨的挑戰(zhàn)同樣顯著：如何平衡拿地強(qiáng)度與現(xiàn)金流安全，如何將高價(jià)土地儲備有效轉(zhuǎn)化為銷售回款，如何在區(qū)域集中與分散風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡點(diǎn)，這些問題的答案將決定其激進(jìn)戰(zhàn)略的最終成敗。

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