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作者：余飛

01

蘇州樓市，全脫了

8月26日，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布最新政策：

為進(jìn)一步滿足居民改善性住房需求，即日起，取消蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書滿2年方可轉(zhuǎn)讓的限制措施（有特殊限制轉(zhuǎn)讓要求的住房除外）。

這意味著蘇州樓市限售全面放開。疊加去年取消限購(gòu)政策，曾經(jīng)層層疊加的調(diào)控，如今已悉數(shù)褪去，蘇州樓市可以說是真正“全脫”，一絲不掛了。

去年有民眾在蘇州放開限購(gòu)，但仍保留六大區(qū)新房限售時(shí)就提出過質(zhì)疑，希望蘇州放開限售。

如今，終于徹底打開了枷鎖。

這是綁縛在蘇州樓市身上的最后一道枷鎖，它的取消，其實(shí)已經(jīng)反映出背后蘇州樓市的緊迫性。

02

放開限售背后

蘇州放開限購(gòu)的目的，文件第一句話就已給出：為了滿足居民改善型需求。

一個(gè)家庭需要改善，很多情況下必須買一賣一，除非不差錢的家庭。

而之前六大區(qū)的兩年限售，限制了改善需求群體的這一舉動(dòng)。

當(dāng)然，另一個(gè)目的更直接，試圖刺激一下江河日下的成交量。

畢竟，在托底樓市方面，蘇州已經(jīng)沒有什么牌可打了。限購(gòu)已經(jīng)全面放開，首付比例也下調(diào)了，利率也降了。

今年年初，蘇州還打出了一套組合拳。

3月份，蘇州住建局會(huì)同相關(guān)金融機(jī)構(gòu)研究出臺(tái)了“三低一寬”特色化金融產(chǎn)品（低首付、低利息、低月供、寬期限），疊加人才房票政策，進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，助力青年人、新市民購(gòu)房置業(yè)。

低首付：15%。

低利息：最低商業(yè)貸款利率3%。

低月供+寬期限：前五年每月最低歸還100元本金，延長(zhǎng)購(gòu)房者的本金還款期限。

為了解釋清楚這次的組合拳可以給購(gòu)房者省多少錢，蘇州官方還舉例進(jìn)行了說明：

以吳中區(qū)本科學(xué)歷購(gòu)房者為例：若購(gòu)買總價(jià)200萬元的新房：首付30萬元（比例15%）中，人才房票可抵用8萬元，購(gòu)房者自籌22萬元。貸款170萬元按利率3%計(jì)算：普通房貸客戶（30年期等額本金）首月還款8972元，特色化金融產(chǎn)品客戶前五年每月還本金100元，首月還款4350元，首月月供減少約51%。

來源：蘇州住建

低首付、低利息幾乎所有城市都在去年落地了，包括廣州、深圳以及京滬外圍區(qū)皆如此，并不新奇。

蘇州這次組合拳的亮點(diǎn)，在低月供：前五年最低每月只歸還100元本金。

很多人可能沒看明白是什么意思。

我這里就詳細(xì)解釋一下。仍以蘇州住建局給出的例子，200萬的新房，購(gòu)房者的人才房票可以抵用8萬，自己掏22萬，總共湊齊30萬首付，然后可以向銀行申請(qǐng)170萬貸款，最低利率3%等額本金30年。

關(guān)鍵地方來了：

如果沒有低月供這個(gè)政策，那么按照正常來說，每月還款8972元。這里的8972元是4250元利息+4722元本金。

有了低月供政策，則前五年每月只需要償還4250利息+100元本金=4350元。

相當(dāng)于前五年的每月還款壓力減輕了一半。

當(dāng)然，本金在五年之后還是會(huì)加上去。你可以理解為壓力后移，減輕了購(gòu)房者的前期壓力。

而且，這與降首付有區(qū)別。降首付是加杠桿，雖然首付少，但貸款多，成本更高。

而這個(gè)組合拳，前期本金少還，后期多還，沒有增加購(gòu)房成本。

雖然沒有增加購(gòu)房成本，但也沒有降低購(gòu)房成本，所以結(jié)局可想而知。

4月份蘇州市區(qū)新房網(wǎng)簽量2745套，相較于3月份環(huán)比差不多腰斬，6月份上升至5341套，7月份又降至2487套，創(chuàng)年內(nèi)第二低。

二手房也和其他核心城市一樣，在4月份日漸下沉，7月份蘇州市區(qū)二手房網(wǎng)簽量降至5641套。

在這之前，蘇州的成交行情已經(jīng)下滑了很多。

從蘇州市統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來看，蘇州的商品房成交量（包括住宅、寫字樓、商業(yè)用房等）見頂于2020年。

2020年蘇州市商品房成交面積2192.2萬平方米，2023年跌至1704.1萬平方米，跌幅22.3%。

根據(jù)其銷售額和銷售面積計(jì)算的均價(jià)從2021年開始下跌，從2021年的1.85萬元/平方米跌至2023年的1.67萬元/平方米，跌幅9.9%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：蘇州市統(tǒng)計(jì)局

去年926一線城市拉開的救市大幕，讓蘇州、成都、武漢、南京、寧波等二線城市的成交量，也跟漲了一波。

但由于前三季度成交慘淡，其全年新房與二手的成交量，仍低于2023年。

克而瑞蘇州披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年，蘇州市區(qū)新房成交量約為429萬㎡，同比減少約26%；2024年，蘇州市區(qū)新房成交均價(jià)約為26637元/㎡，同比下跌約5%。

來源：克而瑞蘇州

2024年蘇州市區(qū)二手住宅成交量約為657.4萬㎡，同比減少約4%。

從成交套數(shù)來看，2024年蘇州新房、二手房成交總量首次跌破10萬套，住房總需求量仍在縮減。

來源：克而瑞蘇州

價(jià)格仍在下跌。

貝殼找房公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份蘇州二手房成交均價(jià)已經(jīng)跌至1.51萬元/平方米，相較于年初的1.84萬元/平方米，又下跌了17.9%。

來源：貝殼找房

03

蘇州房?jī)r(jià)下跌啟示

蘇州的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口、工業(yè)與產(chǎn)業(yè)不可謂不強(qiáng)。

論經(jīng)濟(jì)，蘇州GDP高達(dá)2.67萬億，位居全國(guó)第六，圍繞在身邊的不是直轄市就是副省級(jí)城市。

論人口，蘇州常住人口規(guī)模1298.7萬人，是18個(gè)人口超千萬的城市之一。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

論工業(yè)與產(chǎn)業(yè)，蘇州更是實(shí)力僅次于深圳的全國(guó)工業(yè)第二城。

2023年，蘇州的工業(yè)總產(chǎn)值超過上海。2024年，蘇州規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值47017.41億元，進(jìn)一步甩開了上海。

制圖 ：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

從營(yíng)業(yè)收入角度看，蘇州同樣位居全國(guó)第二，僅次于深圳。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

此外，按照工信部劃分的41個(gè)工業(yè)行業(yè)大類中，蘇州有11個(gè)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值超過1000億元，在千億產(chǎn)業(yè)數(shù)量上，蘇州甚至比深圳還要多，位居全國(guó)第二，千億產(chǎn)業(yè)數(shù)量?jī)H次于上海的13個(gè)。

其中計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)總產(chǎn)值超過1.4萬億元，這一產(chǎn)業(yè)上，蘇州的實(shí)力僅次于深圳，位居全國(guó)第二。

而且，目前全國(guó)各城市中，擁有萬億產(chǎn)業(yè)（單個(gè)產(chǎn)業(yè)非產(chǎn)業(yè)集群）的城市只有三個(gè)，深圳、蘇州和東莞，且都是計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：蘇州市統(tǒng)計(jì)局

然而，又如何呢？

恰如上一篇寫南京樓市的文章中所強(qiáng)調(diào)的，南京、蘇州等城市房?jī)r(jià)下調(diào)，只不過是 2021年以來全國(guó)房?jī)r(jià)全面調(diào)整的映射而已。

這是一個(gè)群體現(xiàn)象，非個(gè)別現(xiàn)象。

這場(chǎng)調(diào)整的本質(zhì)，是市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)德不配位的反饋。

這一輪調(diào)整是全面的、深度的，在大周期面前，誰都得服從，誰都無法置身事外。

本號(hào)早就說過，盡管高房?jī)r(jià)城市中，有一批產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口表現(xiàn)都不錯(cuò)的城市，但是，高房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支了這些城市的支撐力。

對(duì)于房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超城市平均購(gòu)買力，超前透支城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)實(shí)力的城市來說，房?jī)r(jià)回調(diào)是必然選項(xiàng)，區(qū)別只是回調(diào)幅度的大小而已。

而且，短期內(nèi)沒有看到停下來的跡象，甚至從4月份開始，全國(guó)房?jī)r(jià)再次進(jìn)入了調(diào)整深水區(qū)。

樓市不僅是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是社會(huì)心理的投射。

過去二十年，中國(guó)人習(xí)慣了“買房即財(cái)富增值”，房子承載了太多功能，如居住、教育、養(yǎng)老、投資、甚至社交。

但現(xiàn)在，這個(gè)邏輯正在被重塑。

有人說，房子正在“脫金融化”，這其實(shí)也讓社會(huì)回歸理性。

年輕人不用再背上沉重的房貸，就能擁有更多元的人生選擇；城市發(fā)展也不必過度依賴賣地收入，可以把更多精力放在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和公共服務(wù)上。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)型期的陣痛不可避免。

有人可能會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而感到焦慮，有人會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)變現(xiàn)難而受困。

但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這或許是中國(guó)樓市必須經(jīng)歷的一次“脫胎換骨”。

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