襄陽智慧產業(yè)園廠房建設航拍圖 圖源：攝圖網 授權ID：700282569

近日，由和君咨詢產業(yè)園區(qū)事業(yè)部、中關村興創(chuàng)高精尖產業(yè)空間供需服務聯盟、選址中國三方聯合編制的《2025年中國產業(yè)園區(qū)上市公司發(fā)展報告》在北京重磅發(fā)布。報告覆蓋30家園區(qū)上市公司，包括年報分析、標桿解讀、「十五五」發(fā)展趨勢預判三個主要內容，希望給業(yè)內帶來新的啟發(fā)。本文摘自報告中的部分內容。

作者 | 和君產業(yè)園區(qū)事業(yè)部王鵬、張頡、韓薇舒

“十五五”規(guī)劃期，面臨百年未有之大變局！國際局勢風云變幻，中國經濟持續(xù)深化高質量發(fā)展轉型，傳統產業(yè)下行，新質生產力蓬勃發(fā)展……產業(yè)園區(qū)作為宏觀經濟和產業(yè)發(fā)展的重要“載體”，與宏觀經濟、實體產業(yè)發(fā)展狀況的相關度較高。在此背景下，“十五五”規(guī)劃期對產業(yè)園區(qū)的發(fā)展提出了更高、更迫切的要求。和君產業(yè)園區(qū)事業(yè)部基于多年來的深度洞察，提出“十五五”產業(yè)園區(qū)六大發(fā)展趨勢預測，供行業(yè)同仁參考。

一、行業(yè)分化加?。簭娬哂鷱?、弱者出局，冰火兩重天格局

在政策調控深化、技術革命加速、市場競爭升級的三重驅動下，中國產業(yè)園區(qū)行業(yè)正經歷深度洗牌。2024年行業(yè)年報顯示，頭部園區(qū)企業(yè)的市場份額有所提升，馬太效應凸顯產業(yè)經濟發(fā)展新格局。

政策與市場倒逼分化：政策層面，國家致力于構建園區(qū)高質量發(fā)展的篩選機制。一系列政策組合拳推動資源向優(yōu)質園區(qū)集中。一方面，全國范圍內加速推進低效用地清理，江蘇、浙江等省將“畝均稅收”、“容積率”等關鍵指標納入園區(qū)考核體系。另一方面，地方專項債投放向優(yōu)勢園區(qū)傾斜，2024年底國務院辦公廳發(fā)布的專項債管理意見，明確額度分配的正向激勵原則，優(yōu)先支持項目成熟、投資高效的地區(qū)。這種政策組合拳直接導致資源虹吸效應。市場層面，產業(yè)園區(qū)已進入存量時代，供需失衡問題日益突出。“十四五”中期數據顯示，全國累計產業(yè)園數量超過8萬家，但市場需求卻接近飽和。大量低端園區(qū)面臨著招商困難、企業(yè)入駐率低的困境。

運營模式革新加速分化：頭部園區(qū)通過市場化機制與數字化工具重構運營邏輯：“管委會+專業(yè)運營公司”模式打破行政化管理壁壘；“工業(yè)上樓”模式破解土地瓶頸；智慧管理平臺則實現全周期服務技術革新。反觀低端園區(qū)，仍依賴“收租+安?！钡膫鹘y物業(yè)模式，既缺乏產業(yè)培育能力，也難以應對企業(yè)多元化需求，正加速淪為低效空間載體，退租率持續(xù)攀升。

區(qū)域發(fā)展差異加劇分化：東部優(yōu)質園區(qū)依托先發(fā)優(yōu)勢，已形成“產業(yè)鏈-創(chuàng)新鏈-資本鏈”閉環(huán)，上海張江高新區(qū)集聚超5000家高科技企業(yè)，人工智能、生物醫(yī)藥、集成電路三大先導產業(yè)規(guī)模占上海市80%。而中西部地區(qū)園區(qū)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，發(fā)展能級不高、內生動力不足、同質化問題嚴重，如江西多地園區(qū)扎堆發(fā)展紡織服裝產業(yè)，湖南湘潭天易經開區(qū)周邊多家園區(qū)均以裝備制造為主導產業(yè)，產業(yè)重疊導致資源分散，難以形成集聚效應與核心競爭力。

展望“十五五”，中國產業(yè)園區(qū)“強者愈強、弱者出局”的兩極分化格局將愈發(fā)明顯。這一分化不僅是市場規(guī)律的體現，更是中國經濟從規(guī)模擴張轉向高質量發(fā)展階段的必然結果。未來，唯有深耕產業(yè)生態(tài)、強化內生競爭力的園區(qū)，才能在行業(yè)變局中占據先機。

二、商業(yè)模式升級：由“房東”向“產業(yè)合伙人/股東”轉型

產業(yè)園區(qū)商業(yè)模式將加速從傳統的“房東”模式向“產業(yè)合伙人/股東”模式轉型。園區(qū)運營商正在重構商業(yè)邏輯，從物理空間提供者蛻變?yōu)楫a業(yè)生態(tài)構建者，這場變革正在重塑中國產業(yè)發(fā)展的底層邏輯。

從單一租金收入到價值共同體：傳統園區(qū)依賴租金收入的單一模式已難以適應產業(yè)升級需求。當前，頭部園區(qū)通過設立產業(yè)基金、股權投資等方式，深度綁定企業(yè)發(fā)展紅利。例如，金地集團一方面對研發(fā)抗腫瘤藥物醫(yī)藥企業(yè)親合力進行了股權投資，另一方面以“股東”身份促成該企業(yè)入駐上?！そ鸬赝逻_闥人工智能創(chuàng)新基地。這種模式不僅能夠實現“股東+房東”的雙重收益，同時也能夠幫助積累產業(yè)鏈上的各類產業(yè)資源，為專業(yè)園區(qū)打造、招商以及后續(xù)運營提供賦能。蘇州高新、張江高科等園區(qū)運營商通過參股企業(yè)分享技術成果轉化收益，形成“租金+股權投資+服務分成”的復合收益結構。

從空間供給到全鏈條賦能：優(yōu)質園區(qū)通過主導產業(yè)鏈整合，強化集群效應。產業(yè)園完成產業(yè)鏈上下游的企業(yè)招商入駐，僅是打造產業(yè)鏈生態(tài)的“基本盤”，最終還是需要實現入駐企業(yè)之間的資源共享、業(yè)務協同，形成產業(yè)鏈緊密合作生態(tài)，園區(qū)才能夠真正從中獲得長久的收益，實現“多方共贏”。例如，青島芯恩CIDM模式具有代表性。其聯合12家芯片企業(yè)組建共享制造平臺，設計端可靈活調用制造產能，封測環(huán)節(jié)共享研發(fā)數據，使全鏈條效率提升40%，印證了從物理空間供給到產業(yè)鏈價值賦能的演進趨勢。

從基礎物業(yè)到產業(yè)服務平臺：現代產業(yè)園區(qū)運營正從傳統物業(yè)服務向產業(yè)創(chuàng)新生態(tài)平臺加速轉型。在技術創(chuàng)新維度，優(yōu)質園區(qū)通過建設共享實驗室、公共檢測平臺等基礎設施，將重資產投入轉化為可共享的創(chuàng)新資源池，降低企業(yè)技術轉化門檻。與此同時，數字化正重塑園區(qū)運營內核，基于物聯網的智能管理系統通過數據中臺整合安防、能源、空間等要素，并衍生出產業(yè)大數據分析、智慧供應鏈管理等增值服務。

產業(yè)園區(qū)商業(yè)模式的升級本質是生產關系適應新質生產力的變革。從“房東”到“產業(yè)合伙人/股東”的轉型，這種轉變的意義不僅限于重構園區(qū)與企業(yè)的價值關系，更將在宏觀層面為經濟結構調整和產業(yè)升級提供強大支撐。

三、產業(yè)內核進化：新質生產力將成為產業(yè)發(fā)展的主旋律

隨著“十五五”時期的到來，新質生產力將成為經濟發(fā)展的主旋律，產業(yè)園區(qū)在進行產業(yè)布局和產業(yè)升級時必須緊扣這一核心，才能構建具有更強能量的產業(yè)發(fā)展場域。產業(yè)園區(qū)發(fā)展新質生產力的關鍵邏輯是：以科技創(chuàng)新為引擎、以要素優(yōu)化為支撐、以產業(yè)升級為主線、以綠色發(fā)展為底色，推動產業(yè)發(fā)展實現“四個轉變”——從要素驅動向創(chuàng)新驅動轉變、從規(guī)模擴張向質量效益轉變、從傳統路徑向綠色低碳轉變、從局部突破向系統協同轉變。最終目標是為產業(yè)園構建可持續(xù)發(fā)展的產業(yè)體系，為產業(yè)園的高質量發(fā)展提供持久動能。

對于產業(yè)園而言，發(fā)展新質生產力需要多維度發(fā)力。

深度研究目標產業(yè)：對新質生產力相關產業(yè)的發(fā)展現狀、未來趨勢、產業(yè)圖譜、競爭格局、關鍵要素形成產業(yè)洞見，尋找本園區(qū)的切入點。

精準定位目標產業(yè)：結合本地的資源稟賦、產業(yè)基礎等優(yōu)勢條件，精準選擇適合本地發(fā)展的新興產業(yè)（或某些產業(yè)鏈細分環(huán)節(jié)），最好能夠實現基于本地優(yōu)勢資源的“錯位”發(fā)展，避免與其他地區(qū)或園區(qū)的同質化競爭。

深度鏈接目標產業(yè)：通過參加行業(yè)協會、行業(yè)論壇，與行業(yè)大咖互動等多種方式，形成在相關產業(yè)的人脈與影響力。

深度介入目標產業(yè)：針對目標產業(yè)的共性、關鍵需求，利用園區(qū)所具有的政府關系、政策資源、園區(qū)基金、應用場景、上下游供應鏈資源等，搭建能夠為目標產業(yè)“強鏈、補鏈”的公共服務平臺等關鍵要素，從而實現從“房東”向“產業(yè)合伙人”的轉型升級，增強對目標企業(yè)的吸引力，最終實現招商落地。

迭代園區(qū)產業(yè)結構：對于存量園區(qū)，應力爭用1-3年的時間，逐步增加新質生產力相關企業(yè)的占比，實現入園企業(yè)的結構優(yōu)化，吐故納新；對于新建園區(qū)，應與國家戰(zhàn)略“同頻共振”，優(yōu)先定位于新質生產力相關產業(yè)，著力招引戰(zhàn)略新興產業(yè)與未來產業(yè)。

四、招商模式創(chuàng)新：從“價格戰(zhàn)”到“資本/場景/營商環(huán)境”

在區(qū)域經濟高質量發(fā)展的進程中，產業(yè)園區(qū)作為核心載體，其招商模式的革新已成為提升競爭力的關鍵。隨著傳統“土地優(yōu)惠、稅收讓利”的價格戰(zhàn)模式邊際效益遞減，以資本賦能、場景開放、服務升級為核心的生態(tài)化招商模式正成為主流，推動產業(yè)鏈從低端要素聚合向高階價值共創(chuàng)躍遷。

價格招商模式邊際效益遞減：當下以價換量依然是不少運營商嘗試的策略，但其局限性日益顯現。建信中關村REIT通過以價換量在穩(wěn)定出租率方面取得了一定成功，但紅土創(chuàng)新鹽田港REIT同質化降價卻未能有效穩(wěn)住出租率，單純低價難以滿足企業(yè)對技術、市場、生態(tài)的復合訴求，差異化破局已成必然。

資本招商模式實現資源整合與價值共生：資本招商是借助政府引導基金、產業(yè)投資基金等資本力量，吸引優(yōu)質項目落地，達成產業(yè)與資本深度融合的招商模式。一些先發(fā)園區(qū)憑借雄厚資本實力和成熟運作經驗，在吸引優(yōu)質項目方面占據優(yōu)勢。蘇州工業(yè)園區(qū)通過設立多種產業(yè)投資基金，與國內外知名投資機構合作，吸引大量高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥等企業(yè)入駐，形成產業(yè)集聚效應。后發(fā)園區(qū)則聚焦特色賽道彎道超車，部分特色農業(yè)產業(yè)園區(qū)，利用資本招商引入農產品深加工、農業(yè)科技研發(fā)等企業(yè)，打造特色農業(yè)產業(yè)集群。

場景招商模式推動產業(yè)發(fā)展向“給機會”轉變：場景招商以市場需求清單為牽引，吸引有能力的企業(yè)“接單”落地。場景示范力能夠通過展現場景創(chuàng)新升級的需求，以新市場機會吸引外地科技企業(yè)入駐產業(yè)園。場景示范力的構建需把握兩大核心：一是對接場景與科技兩大要素，展現出場景創(chuàng)新的價值，增強招商吸引力；二是推動要素協同升級，推動更多應用場景。這種模式推動產業(yè)發(fā)展和培育從“給政策”向“給機會”轉變，實現企業(yè)與政府的“雙向奔赴”。

營商環(huán)境向“服務高地”躍升：營商環(huán)境優(yōu)化已從審批提速升級為全生命周期服務賦能。制度創(chuàng)新層面，“免申即享”、“一企一策”等機制實現政策精準滴灌；數字化賦能中，AI政策計算器、產業(yè)鏈云平臺推動政務服務從“人工跑腿”向“智能化”升級；要素保障上，“鏈長制”“工業(yè)社區(qū)”等模式促進技術、訂單、產學研高效協同。未來，營商環(huán)境要以需求為導向、通過精細化服務破解企業(yè)痛點。

“十五五”期間，產業(yè)園區(qū)招商模式將轉向“政策工具箱”協同發(fā)力階段，推動資源要素從“單向輸血”轉向“價值共創(chuàng)”，實現區(qū)域經濟高質量發(fā)展與產業(yè)能級躍遷的雙贏。

五、產業(yè)服務為王：運營服務將成為動力強勁的第二曲線

隨著產業(yè)園區(qū)的運營重點從空間運營向產業(yè)發(fā)展升級，產業(yè)園區(qū)的服務也從物業(yè)服務向產業(yè)服務升級。因此推進生產性服務業(yè)的高質量發(fā)展，不但能夠提升產業(yè)園區(qū)的深層次競爭力，更是為產業(yè)園區(qū)打造業(yè)務發(fā)展動力強勁的第二曲線。

生產性服務業(yè)發(fā)展空間巨大：生產性服務業(yè)通過提升產業(yè)附加值、優(yōu)化資源配置效率、促進技術創(chuàng)新擴散，成為現代經濟增長的核心動力，也是制造業(yè)邁向全球價值鏈高端的關鍵支撐。2024年，我國GDP中服務業(yè)增加值占56.7%，其中，生產性服務業(yè)的占比為31.4%，和歐盟的40%、美國的47.7%相比差距較大。2025年國務院政府工作報告強調深化先進制造業(yè)和現代服務業(yè)融合發(fā)展試點，明確了一系列生產性服務業(yè)的重點領域：信息技術服務、科技服務、現代物流、金融服務、商務服務等。經濟學家黃奇帆提出了產業(yè)園區(qū)發(fā)展生產性服務業(yè)的一個重要方向——產業(yè)互聯網，基于園區(qū)產業(yè)特點打造行業(yè)性的產業(yè)互聯網平臺，能夠更加高效地匯聚整合行業(yè)內生產性服務企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)以及原材料/零部件供應商，不但有利于招商匯聚，更是為產業(yè)園區(qū)打造了一個穩(wěn)健發(fā)展的服務收益來源。

打造多元化產業(yè)服務矩陣：早期的園區(qū)運營以滿足企業(yè)基礎需求為主，核心是提供標準化的物業(yè)服務。隨著園區(qū)產業(yè)集群度提升，運營服務逐步向產業(yè)發(fā)展領域延伸。這一階段的核心是圍繞企業(yè)經營需求，提供個性化、專業(yè)化的增值服務。以中南高科升級的“因大產服”為例，其在全國80余個城市運營120+園區(qū)，服務超10000家企業(yè)。除基礎物業(yè)服務保障外，還針對中小制造企業(yè)提供設備維護等定制化服務；產業(yè)服務端，構建“四縱七橫”服務矩陣（如下圖所示），覆蓋企業(yè)從進駐到運營的全生命周期需求，并將服務理念從被動響應升級為主動診斷，基于產業(yè)痛點輸出定制化解決方案。張江高科通過搭建數字化共享平臺，整合數十個實驗室和數億元設備資源，實現科研設備利用率與企業(yè)降本增效的雙贏。

以產業(yè)互聯網構建深度賦能產業(yè)服務：產業(yè)園可以自上而下地構建工業(yè)智能化生態(tài)。首先，基于產業(yè)園所處的產業(yè)特點，結合國家所制定的工業(yè)智能化標準，制定一套適合產業(yè)園自身的工業(yè)智能化標準。其次，要建立園區(qū)的工業(yè)智能化賦能團隊，按照標準幫助企業(yè)進行全面診斷，分析企業(yè)目前所處的工業(yè)智能化等級。在完整診斷之后，并不是按部就班智能化建設，而是要從產業(yè)鏈整體價值出發(fā)，聯合上下游企業(yè)協同起來，共同構建產業(yè)鏈的智能化方案，最好能夠基于產業(yè)鏈智能化進行產業(yè)鏈整體商業(yè)模式的創(chuàng)新，使園區(qū)企業(yè)能夠建立基于工業(yè)智能化生態(tài)的新合作模式，給園區(qū)企業(yè)帶來更大的智能化價值。產業(yè)園在深度參與工業(yè)智能化生態(tài)建設的過程中，就能夠將產業(yè)智能化平臺建設為產業(yè)園的新基建平臺，為產業(yè)園帶來更加深厚的產業(yè)賦能競爭力。

隨著產業(yè)園區(qū)步入存量運營時代，未來產業(yè)園區(qū)想要實現收入利潤規(guī)模的持續(xù)增長，就必然要轉向發(fā)展園區(qū)生產性服務業(yè)務。唯有將服務深度嵌入產業(yè)價值鏈，才能在同質化競爭中突圍，讓生產性服務業(yè)成為驅動園區(qū)價值增長的“第二曲線”。

六、產城融合加速：從單一工作場景到“人產城”全場景打造

在全球化競爭與科技革命的浪潮下，產業(yè)園區(qū)正經歷從“功能主義”向“人本主義”的深刻轉型。傳統產業(yè)園以生產效率和空間集聚為核心邏輯，而新時代的產業(yè)新社區(qū)則以“人的復合需求”為底層邏輯，通過人文關懷與智慧便捷的雙重驅動，重構產城關系。

人文關懷，從“物理空間”到“精神家園”：傳統產業(yè)園區(qū)的痛點在于“重產業(yè)輕人本”，將員工視為生產要素而非鮮活個體。而產業(yè)新社區(qū)致力于跳出傳統的生活服務，打造有溫度的人文生態(tài)。中關村壹號的革新提供了破局樣本，通過“后浪社區(qū)”等專屬社群組織，為年輕員工量身定制酷跑團、電競社群、藝術展覽等活動，全年舉辦80余場活動，覆蓋健康、社交、文化等多維度需求。未來，產業(yè)園區(qū)需要承載人們對于“美好生活”的需求，打造更高價值密度、融入甚至推動城市價值提升進程的新一代產業(yè)社區(qū)，通過情感認同提升人才歸屬感，從而形成穩(wěn)定的創(chuàng)新生態(tài)。

智慧便捷，從“功能疊加”到“場景融合”：在智能餐飲領域，AI平臺通過分析員工飲食偏好，聯動中央廚房實現個性化餐食定制；智慧公寓引入AI設計服務，讓標準化宿舍變身個性化生活空間；而元宇宙技術與藝術展演的融合，則突破物理邊界，為園區(qū)青年創(chuàng)造沉浸式文化體驗。這種智慧化并非單純追求技術堆砌，而是以“人的需求”為尺度構建場景閉環(huán)。試衣鏡結合穿搭社群打造社交購物閉環(huán)，預制菜供應鏈滿足快節(jié)奏下的健康飲食需求。AI的深度介入，既提升了生活效率，更通過場景創(chuàng)新激發(fā)社群活力，使科技溫度滲透至每個生活細節(jié)。

產城融合的本質，是讓產業(yè)空間回歸“人的尺度”。當傳統園區(qū)還在比拼稅收優(yōu)惠時，領先者已轉向“生活價值”競爭。這種從“產城分離”到“人產城融合”的躍遷，不僅重塑了空間形態(tài)，更重構了發(fā)展邏輯：唯有將人的多維需求置于核心，才能推動產業(yè)社區(qū)向城市價值高地的進化。未來，誰能率先完成從功能載體到生命共同體的轉型，誰就能在產業(yè)升級中占據先機。

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