先說結(jié)論，建設(shè)成本從土增稅清算中扣除，并不意味著地下車庫產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共有。

對于這個問題，其實(shí)許多人一直存在一個誤區(qū)，就是在小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)確權(quán)（確認(rèn)業(yè)主共有）問題上，認(rèn)為只要能夠拿到開發(fā)商將建設(shè)成本在土增稅清算中扣除的證據(jù)，就能夠證明地下車庫產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有。其依據(jù)是《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的……停車場（庫）……等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。”

也正是因?yàn)檫@個誤區(qū)，全國各地有很多業(yè)主或業(yè)委會向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請政府信息公開，希望能拿到土增稅扣除的證據(jù)。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對這種政府信息公開申請的回應(yīng)不一，大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)會以“涉及第三方商業(yè)秘密”或者“不影響申請人權(quán)利義務(wù)關(guān)系/與申請人無利害關(guān)系”為由拒絕，甚至因此還引發(fā)了許多針對稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政訴訟案件。

當(dāng)然，實(shí)踐中也有稅務(wù)機(jī)關(guān)依業(yè)委會申請公開了土增稅清算扣除情況。譬如，國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局在2023年11月21日作出東稅公開復(fù)（2023）9號政府信息公開申請答復(fù)書，告知申請人東莞市東城某小區(qū)業(yè)委會“…… 項目在土地增值稅清算中，將建成后有償轉(zhuǎn)讓的車位及根據(jù)市人防辦規(guī)定建造的人防地下室相關(guān)的成本、費(fèi)用列入房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行了扣除 ”。

與此相類似的還有國家稅務(wù)總局鄭州市鄭東新區(qū)稅務(wù)局在2023年12月1日作出的鄭東稅公開復(fù)（2023）4號答復(fù)書、國際稅務(wù)總局張家港市稅務(wù)局于2024年1月2日作出的張稅公開復(fù)（2024）1號答復(fù)書、國家稅務(wù)總局肥西縣稅務(wù)局于2024年1月8日作出的肥西稅公開復(fù)（2024）2號答復(fù)書。

無論是依申請獲得政府信息公開，還是通過行政訴訟獲得政府信息公開，在許多小區(qū)業(yè)委會看來，無疑是確權(quán)路上的一道曙光，有人撰文稱“（車庫）終于回歸了全體業(yè)主的懷抱”了。

但是，慶祝卻來得太早了，實(shí)踐中，即便確有證據(jù)證明建設(shè)成本在土增稅清算中 被扣除，也并不意味著地下車庫產(chǎn)權(quán)歸于業(yè)主共有。司法機(jī)關(guān)往往并不認(rèn)可“開發(fā)商在土增稅清算中扣除地下車庫建設(shè)成本，因此地下車庫為全體小區(qū)業(yè)主所共有”的觀點(diǎn)。

為什么法院不予支持呢？其實(shí)并不難理解，主要有四點(diǎn)原因：

第一，地下車庫（車位）權(quán)屬的認(rèn)定，一般來說有三種模式：1.基于《民法典》第二百七十五條和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定， 若地下車庫在規(guī)劃時明確為專用車位（如產(chǎn)權(quán)車位），開發(fā)商可通過出售、附贈或出租方式處置，業(yè)主購買后可辦理產(chǎn)權(quán)證（相應(yīng)的，如果沒有出售，則產(chǎn)權(quán)不變）。2. 如果車庫建設(shè)成本已分?jǐn)偟綐I(yè)主購房款中（即計入公攤面積），亦或者是占用業(yè)主共有道路、其他場地增設(shè)車位，則歸全體業(yè)主共有。反之，開發(fā)商保留所有權(quán)；3.人防車位所有權(quán)歸于國家，日常使用權(quán)歸開發(fā)商，依照《人民防空法》第五條第二款，遵循“誰投資，誰獲益”原則（部分城市有要求收益歸業(yè)主）。

第二，《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》確實(shí)規(guī)定“ 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除”，但同時也規(guī)定了“ 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用”，因此說明，建設(shè)成本被扣除并不能直接推導(dǎo)出權(quán)屬情況，更不能直接推論“歸全體業(yè)主共有”。稅務(wù)處理僅關(guān)注成本扣除的合法性，并非直接通過稅務(wù)處理來確認(rèn)物權(quán)歸屬。

第三，從效力層級角度而言《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》不能代替《民法典》和《 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來調(diào)整車位產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

第四，不排除開發(fā)商在土增稅清算過程中，違法扣除建設(shè)成本的情況，對于違法扣除行為應(yīng)當(dāng)依法予以處罰或處理。若直接以“產(chǎn)權(quán)確認(rèn)”代論，則將影響稅收征管秩序，變相使得稅務(wù)機(jī)關(guān)失去查處稅務(wù)違法權(quán)利的事實(shí)基礎(chǔ)，導(dǎo)致國家征收稅款損失。

一：張某某與某公司

買賣合同糾紛二審案

案號： （2024）遼10民終9號；審理法院：遼寧省遼陽市中級人民法院。

審判觀點(diǎn)：車庫轉(zhuǎn)讓協(xié)議載明轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)而非所有權(quán)，協(xié)議基于真實(shí)意思表示作出，且開發(fā)商按照法律程序取得土地使用權(quán)，并投資建設(shè)車庫，車庫屬于開發(fā)建設(shè)的構(gòu)筑物或附屬設(shè)施， 開發(fā)商 對車庫享有使用權(quán)。

原告指控： 被上訴人在對《土地增值稅清算稅款鑒證報告審核說明》的質(zhì)證意見中也承認(rèn)：“該份證據(jù)是稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于涉案小區(qū)土地增值稅匯算清繳的專業(yè)鑒證報告，原告所引用的“普通住宅分?jǐn)偟目鄢椖拷痤~”和“非普通住宅分?jǐn)偟目鄢椖拷痤~”均屬于報告中“扣除項目”項下的內(nèi)容，是土地增值稅允許稅前扣除的金額按照普通住宅和非普通住宅作出的分項統(tǒng)計數(shù)據(jù)?！北簧显V人的質(zhì)證意見，也恰恰說明案涉地下車庫的建設(shè)成本是土地增值稅稅前扣除項目，而依稅法規(guī)定扣除項目只能是公建配套設(shè)施。凡是公建配套設(shè)施所有權(quán)和使用權(quán)，均不屬于開發(fā)商所有。

被告抗辯： 地下車庫在規(guī)劃設(shè)計時即為獨(dú)立于地上住宅的建筑項目。小區(qū)一期建成后，遼陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在測量商品房銷售面積時，并不包含地下車庫或車位的面積，表明地下車庫獨(dú)立建造，不計入商品房公攤面積，不屬于商品房的配套設(shè)施。被告在向原告出售房屋時，雙方簽訂的房屋買賣合同中明確約定，原告購買的是地上建筑，不包含地下部分。我國現(xiàn)行住宅小區(qū)開發(fā)模式中，地下車庫或車位的使用權(quán)均歸屬于開發(fā)商，不屬于業(yè)主共有。綜上，地下車庫系被告投資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸被告所有，原告具有轉(zhuǎn)讓涉案地下車庫使用權(quán)的權(quán)利。更何況雙方簽訂的是車庫使用權(quán)出讓協(xié)議，該協(xié)議合法有效，但不發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

法院認(rèn)為： 《金域藍(lán)山地下車庫（位）使用協(xié)議書》并未明確約定轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物為地下車庫的所有權(quán)，而且合同名稱、合同中第一條的約定“出讓使用權(quán)”也表明轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物系使用權(quán)，故本案雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思應(yīng)為轉(zhuǎn)讓地下車庫的使用權(quán)。關(guān)于合同效力問題。被告已經(jīng)按照法律規(guī)定的程序取得了案涉地塊的土地使用權(quán)，并在該地塊地下投資建設(shè)了案涉車庫，地下車庫屬于被告開發(fā)建設(shè)的構(gòu)筑物或附屬設(shè)施，被告應(yīng)當(dāng)對此車庫享有使用權(quán)。

二、清揚(yáng)御庭業(yè)委會與無錫常發(fā)

置業(yè)有限公司車位糾紛一審案

案號： （2018）蘇0213民初7076號 ；審理法院：無錫市梁溪區(qū)人民法院。

審判觀點(diǎn)：建設(shè)成本在土增稅清算中扣除，并不能直接推斷機(jī)械車位建造成本計入商品房開發(fā)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。公建配套建設(shè)的車庫車位、機(jī)械車位，公建配套只是建設(shè)物的性質(zhì)與功能，對公建配套設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和合同約定加以明確。

原告指控：小區(qū)前期物業(yè)公司將小區(qū)物業(yè)與其進(jìn)行移交，其發(fā)現(xiàn)小區(qū)機(jī)械車位建設(shè)款項被納入小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中，并最終分?jǐn)偟椒课蒌N售價格中，該機(jī)械車位系小區(qū)業(yè)主出資共有，常發(fā)公司明知該事實(shí)故意將上述車位出售、出租給他人，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主權(quán)利，為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，依法提起本案訴訟。

被告抗辯：小區(qū)地下車庫機(jī)械車位沒有納入小區(qū)建設(shè)成本，土地增值稅清算鑒證報告正確意思是機(jī)械車庫的成本在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用中扣除，不是業(yè)委會所理解的計入商品房成本的事實(shí)；小區(qū)44××組機(jī)械車庫車位為其規(guī)劃投資建造，物價局關(guān)于小區(qū)一期商品房銷售價格的批復(fù)中就載明地下車庫泊位建造費(fèi)用未納入住宅商品房成本，小區(qū)地下車庫平面車位已備案銷售，機(jī)械車位因面積分?jǐn)倖栴}未作銷售備案，但仍屬于其所有，同樣小區(qū)二期的機(jī)械車位，雖自200××年12月起物價局不再對商品房銷售前的價格審批，其事實(shí)上也并沒有將建造費(fèi)用分?jǐn)側(cè)肷唐贩砍杀局小?/p>

法院認(rèn)為：業(yè)委會以無錫寶光稅務(wù)師事務(wù)所有限公司的土地增值稅清算鑒證報告認(rèn)為小區(qū)機(jī)械車位建造成本計入商品房開發(fā)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，系斷章取義的理解，其據(jù)此為依據(jù)不能證明其主張的機(jī)械車位費(fèi)用計入商品房成本的事實(shí)，其主張地下車庫內(nèi)機(jī)械車位為常發(fā)公司在商品房買賣合同中承諾的商品房基礎(chǔ)設(shè)施與事實(shí)不符，公建配套建設(shè)的車庫車位、機(jī)械車位，公建配套只是建設(shè)物的性質(zhì)與功能，對公建配套設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和合同約定加以明確，業(yè)委會以機(jī)械車位為基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施為由徑行主張小區(qū)業(yè)主所有，并無法律依據(jù)，本院不予采信。

三、紹興市東方銀座業(yè)委會、

紹興市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司

物權(quán)保護(hù)糾紛二審案

案號： （2021）浙06民終92號，審理法院：浙江省紹興市中級人民法院。

審判觀點(diǎn)：合同及測繪面積若未包含地下劃框車位的公攤面積，銷售合同未包含底下 劃 框車位銷售價格，即開發(fā)商銷售房屋時未約定地下車庫使用權(quán)歸于業(yè)主所有。 僅以從稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)取的造價審計及土地增值稅清算稅款申報事項等材料據(jù)以主張人防地下室屬全體業(yè)主所有，尚缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)。

原告指控： 從稅務(wù)機(jī)關(guān)所持有的《土地增值稅清算稅款鑒證報告審核事實(shí)說明》中，可以看出地下室工程的成本分?jǐn)偙壤?0.123438%，該費(fèi)用是整個小區(qū)房屋成本的一部分，而小區(qū)房屋成本在銷售時已經(jīng)分?jǐn)偟矫恳婚g商品房成本中，因此，該地下室工程造價是計入出售房屋銷售成本價中的?！?建設(shè)用地使用權(quán)是通過出讓方式取得的，土地成本也是業(yè)主承擔(dān)的。人防工程頂部建筑成本也是業(yè)主承擔(dān)。全體業(yè)主和國家是人防工程的最終實(shí)際投資人。人防車庫的建設(shè)、使用及受益權(quán)利義務(wù)是取得土地使用權(quán)的法定權(quán)利義務(wù)，應(yīng)和商品房小區(qū)的房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。

被告抗辯： 一、東方銀座小區(qū)系商品房，與買受人簽訂的《商品房買賣合同》中沒有關(guān)于地下車位的任何約定。二、房屋銷售價與建造成本無絕對的關(guān)聯(lián)性。三、權(quán)屬是根據(jù)規(guī)劃審批依據(jù)確認(rèn)。四、根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定，人防車位誰投資，誰受益。

法院觀點(diǎn)： 根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2000）附錄B3.1的規(guī)定，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。東方銀座住宅、營業(yè)用房的合同及測繪建筑面積中未包含地下劃框車位的公攤面積，銷售合同收入中也未包含地下劃框車位銷售的價格。東方銀座業(yè)委會也未提供充分證據(jù)證明建設(shè)開發(fā)公司向業(yè)主銷售房屋時約定地下車庫使用權(quán)歸業(yè)主所有。因此，東方銀座業(yè)委會僅以從稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)取的造價審計及土地增值稅清算稅款申報事項等材料據(jù)以主張人防地下室屬全體業(yè)主所有，尚缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)。其次，根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定，“……人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。東方銀座業(yè)委會要求確認(rèn)人防地下室的使用權(quán)收益屬于東方銀座小區(qū)全體業(yè)主所有亦缺乏相應(yīng)的事實(shí)及法律依據(jù)。

四、某物業(yè)管理有限公司、某小區(qū)

業(yè)委會用益物權(quán)確認(rèn)糾紛民事二審案

案號： （2024）瓊01民終4379號，審理法院：海南省海口市中級人民法院

審判觀點(diǎn)： 人民防空工程應(yīng)由投資者管理使用，收益歸投資者所有。開發(fā)商若舉證證明其 承擔(dān)了人防地下室的建設(shè)成本，則其作為投資者依法享有案涉人防地下室的使用、管理、收益的權(quán)利。 《商品房買賣合同》如并未對人防地下室的所有權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行明確約定，開發(fā)商主張其對案涉人防地下室享有使用、管理和收益權(quán)應(yīng)予支持。

原告主張： 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四條第（三）款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除……”的規(guī)定，吉寶公司進(jìn)行土地增值稅清算時可以將案涉人防地下室的建設(shè)成本納入小區(qū)建設(shè)成本進(jìn)行扣除，若已扣除的，則案涉人防地下室的建設(shè)成本實(shí)際上已經(jīng)由業(yè)主分?jǐn)?，全體業(yè)主才是案涉人防地下室的投資者?！獙毠緫?yīng)當(dāng)就此承擔(dān)未提交其所控制證據(jù)的不利后果，即案涉人防地下室的建設(shè)成本已經(jīng)計入小區(qū)項目建設(shè)開發(fā)成本中扣除。

被告主張：土地增值稅的清算規(guī)定是稅收清算規(guī)則，不是確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定，不能以此確定人防地下室的權(quán)利歸屬，稅務(wù)清算與建設(shè)成本分?jǐn)偤屯顿Y者身份確認(rèn)也沒有法律上的聯(lián)系?！覈奈餀?quán)法遵循的是物權(quán)法定原則。以稅收清算規(guī)則來確定、推定物權(quán)歸屬沒有任何法律依據(jù)?！瓫]有任何法律規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)有確定物權(quán)歸屬的權(quán)利，引用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四條第（三）款的規(guī)定來確定產(chǎn)權(quán)歸屬及判斷誰是投資者毫無依據(jù)。并且，即便該條款的規(guī)定中也未包含人防設(shè)施，也不適用于人防設(shè)施。這是因?yàn)榻Y(jié)建人防設(shè)施不是停車場（庫），其車庫功能僅是平時為方便生活而依法利用，由于其不是商品，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移，不可能產(chǎn)生收入，但其又是法律規(guī)定所必須建設(shè)的，成本是必須發(fā)生的，因法律強(qiáng)制性規(guī)定所造成的收入和成本的不配比，導(dǎo)致其無法按照一般的清算項目計算土增稅。退一步講，即便仁祥公司、吉寶佳園業(yè)委會的邏輯都是正確的，假設(shè)案涉的人防車庫建設(shè)成本確實(shí)由仁祥公司、吉寶佳園業(yè)委會錯誤地納入成本項進(jìn)行了扣除，這最多也是吉寶公司稅收清算計算錯誤，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行稽核，仁祥公司、吉寶佳園業(yè)委會不能以此來倒推建設(shè)成本分?jǐn)傄约拔餀?quán)權(quán)利歸屬，這完全是倒果為因、本末倒置。

法院觀點(diǎn)： 關(guān)于人防地下室的權(quán)屬問題。根據(jù)前述法律規(guī)定，業(yè)主共有的本質(zhì)判斷標(biāo)準(zhǔn)是建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的“公共性或公用性”，而人防地下室作為人防設(shè)施，首要目的是“戰(zhàn)時防空”，而非滿足建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的公用用途，并不具有業(yè)主共有的本質(zhì)屬性。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款、《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》第三條、《海南省實(shí)施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第十條的規(guī)定，人民防空工程應(yīng)由投資者管理使用，收益歸投資者所有。結(jié)合吉寶公司提交的《結(jié)建人防工程竣工驗(yàn)收（備案）意見書》可以認(rèn)定吉寶公司系案涉人防地下室的建設(shè)單位，其 承擔(dān)了人防地下室的建設(shè)成本，其作為投資者依法享有案涉人防地下室的使用、管理、收益的權(quán)利， 且吉寶公司與房屋買受人所簽訂的《商品房買賣合同》并未對人防地下室的所有權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行明確約定，故吉寶公司主張其對案涉人防地下室享有使用、管理和收益權(quán)。

[完]

葉東杭

廣東金橋百信律師事務(wù)所合伙人律師、刑事部副主任，高校法學(xué)院證據(jù)法學(xué)課程校外導(dǎo)師。從業(yè)期間，葉東杭律師主攻信息網(wǎng)絡(luò)犯罪、經(jīng)濟(jì)犯罪、稅務(wù)犯罪辯護(hù)，每年經(jīng)辦大量刑事案件，擁有豐富的信息網(wǎng)絡(luò)犯罪、稅務(wù)犯罪辯護(hù)經(jīng)驗(yàn)，曾在經(jīng)辦的多個案件中取得不起訴（無罪）、無強(qiáng)制措施釋放（無罪）、緩刑、勝訴、二審改判勝訴等成果及偵查階段取保候?qū)彙⒉慌度”：驅(qū)彽碾A段性成果。為更好地實(shí)現(xiàn)刑事辯護(hù)專業(yè)化，為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的刑事辯護(hù)服務(wù)，自2023年1月1日起，葉東杭律師只承接、承辦刑事犯罪辯護(hù)業(yè)務(wù)、企業(yè)刑事合規(guī)業(yè)務(wù)。