鏈家隱藏了成交記錄后，買賣雙方都很焦慮：到底房子能賣多少錢？

這段時間環(huán)線就接到很多咨詢，客戶直接發(fā)房源過來，問能砍價多少。

具體砍價空間要看房東心態(tài)等等，但是大致會有一些范圍。

畢竟我們再特殊，也是時代洪流的一份子，看宏觀也只是一個統(tǒng)計數(shù)字。

環(huán)線聯(lián)合房見數(shù)據(jù)，幫大家徹底分析了一下上海二手的議價空間。

議價空間的定義非常簡單，最后一次掛牌價到成交價，價差有多少。

我們整理了兩家頭部中介的所有成交記錄，基本可以說明趨勢。

看宏觀，2025年上海平均議價空間是7.12%，比去年（7.15%）略低。

所以不要信網(wǎng)上的大刀砍、八折房源等等，實際上很多房子降價10%一兩天就賣掉，沒必要降太多。

誰家的錢都不是大風刮來的。

今年議價空間降低是去年929新政影響，那次救市力度很大，買賣雙方心態(tài)都變了。

效果立即反映到數(shù)據(jù)上，去年10月份議價空間大幅下滑。

春節(jié)后疊加學區(qū)房高峰，上海二手房價格很難談。

今年6月份后政策效果消失了，天氣熱了起來，金三銀四沒賣掉的房東開始甩賣。

8月份議價空間竟然創(chuàng)了歷史新高，首次達到8.36%。

掛牌1000萬的房子，能談下去83.6萬。

你談價能力及格了嗎？

當然房子不同，談價空間肯定有區(qū)別。

最簡單的，別墅談價空間更大。

2025年普通住宅只能談下去7%，別墅可以大刀砍下去9.62%。

尤其是最近三個月，別墅談價空間都超過10%。

意思是，你出價肯定不能超過85折。

掛牌1000萬，房東心里底價950萬，你出個850萬，中介和稀泥：要不就900萬吧。

好像誰都不吃虧。

人家掛牌1000萬，你直接出個900萬，好了，估計成交價就950萬了。

你就成了多花50萬的冤大頭。

別墅談價非常有意思，大家可以多了解了解。

這兩年其實別墅賣的很火，口罩事件后很多中產(chǎn)家庭都硬上別墅。

那為什么別墅還能砍價這么多？

別墅都是非標品，遇到合適客戶的概率太低了，好容易遇到一個出價的，房東肯定不想錯過。

房東喜歡把自己裝修的錢都算入房價，但是客戶不一定喜歡你的裝修風格，在他看來可能你的裝修一文不值。

那還不大刀砍。

所以投資客戶，盡量避開別墅吧。

另一個被大刀砍的是四房、五房，跟別墅一個問題：太小眾了。

大部分家庭三房就夠了，你家五個房間，很難遇到合適的客戶。

流通性最強的還是主流的兩房、三房。

另一個影響談價空間的是房齡，這個都懂，越老的房子越能大刀砍。

房齡5年內(nèi)的次新房2025年平均只談了5.68%，這你要大刀砍房東轉(zhuǎn)身就走。

為什么次新房這么難談？

因為大部分5年內(nèi)的房子都在限售期，2021年以來，好的新房基本都觸發(fā)了五年限售。

比如大虹橋那么多小區(qū)，能交易的次新房就中核錦悅府、虹廬灣、蟠龍?zhí)斓匾黄?、萬科天空之城少數(shù)幾個。

其他的2026年才陸續(xù)解禁。

對手比較少，現(xiàn)在的房東就比較傲嬌。

房子不會買，價格不好談？

買房策略輕度咨詢

看到這很多人肯定不服：“能談多少下去不能只看房子，更要看區(qū)域。

越好的地方越保值，郊區(qū)的房子再新也可以大刀砍”。

然而數(shù)據(jù)卻不是這樣。

除了崇明區(qū)，其他區(qū)域砍價難度差別不大，也找不出什么規(guī)律。

市區(qū)的楊浦、黃浦議價空間很大，郊區(qū)的嘉定、寶山反而不好談。

所以不能簡單的說市區(qū)就堅挺，郊區(qū)就不行。

實際上最難砍價是中外環(huán)間。

做了很多調(diào)研后環(huán)二才發(fā)現(xiàn)里面的奧秘：上海樓市是個微笑曲線。

400萬以下的剛需供需失衡，砍價空間大。

1500萬以上的高端產(chǎn)品砍價空間也不小。

反而是中間價位不好談。

內(nèi)環(huán)內(nèi)現(xiàn)在兩極化，次新房都是豪宅，談價空間大。要么就是老破小，也好談。

500-1000萬的次新房最難談，基本都在中外環(huán)間。

所以內(nèi)環(huán)平均議價空間很大。

看單價也能看出來，9-12萬的議價空間最小，不就是中外環(huán)次新房。

500-1000萬總價，9-12萬單價，意味著還是90平中小套型賣得好。

議價空間最小的就是90-100平。

如果你還有投資心態(tài)，至少要注意一點：流通性最強的還是好地段、90-100平的兩房或三房。

老破小的問題都知道，供應量太大，接盤人數(shù)崩掉，供需關(guān)系很差。

豪宅雖然保值，但是市場太小了，產(chǎn)品又非常個性化，流通性就差了很多。

二手房談價這個事情，學問太大了。

如果你買賣房產(chǎn)次數(shù)不多，最好找環(huán)線的談價專家交流交流。

上面是簡單講了一下框架，幫大家理清大方向。

受限于篇幅沒辦法全部展開。

比如加入時間維度，虹口區(qū)2019年議價空間只有2.62%，到今年猛增至7.48%，這個變化遠超上海。

說明虹口樓市正在迅速惡化。

更重要的是，我們要根據(jù)供需關(guān)系對未來談價空間做預測，畢竟買入價重要，賣出價更重要。

這些動態(tài)信息我們計劃加入周報，感興趣的朋友可以跟客服索取。

更歡迎大家找環(huán)線咨詢師/談價專家深度交流。