8月28日，《中共中央、國務院關于推動城市高質量發(fā)展的意見》（以下簡稱意見）發(fā)布，這一意見涉及優(yōu)化現代化城市體系、培育壯大城市發(fā)展新動能、營造高品質城市生活空間等多個話題，勾勒出了我國城市發(fā)展的未來藍圖。這份意見也是對7月15日中央城市工作會議有關內容的細化和落實（），同策研究院聯席院長宋紅衛(wèi)從五個方面分析解讀。

圖片來源：官方網站

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推動城市高質量發(fā)展政策文件的四個亮點

第一、在城鎮(zhèn)化的進程判斷上明確了由快速增長進入到穩(wěn)定發(fā)展階段，城市功能也發(fā)生較大變化，城市群以及核心城市驅動的戰(zhàn)略導向更為明顯；第二、未來進城人口主要以中小城市為主，超大城市仍然會嚴格控制規(guī)模，疏解非核心功能；第三、房地產的產業(yè)定位發(fā)生質的變化，由拉動經濟的支柱產業(yè)調整為輔助城市產業(yè)和人民安居的產業(yè)，拉動經濟不再是房地產行業(yè)的第一要務；第四、房地產行業(yè)進入到存量階段，城市更新以及住房全生命周期的管理和服務成為行業(yè)發(fā)展的重點。

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城市更新未來按城市發(fā)展要求進行三要素重構

城市更新賦予了新的使命，其不再是單純的拆舊蓋新，而是從房地產行業(yè)的核心三要素：時間、空間、功能，出發(fā)，按照城市發(fā)展的要求進行三要素的重構。核心目的是促進產業(yè)升級和經濟轉型，換句話說，房地產業(yè)成為產業(yè)和經濟發(fā)展的輔助產業(yè)，一旦產業(yè)調整或者變革，城市更新成為重要抓手，可以對區(qū)域的規(guī)劃以及功能空間做出調整。目的是實現通過優(yōu)化城市功能、完善基礎設施和提升資源利用效率，增強城市韌性，實現環(huán)境與經濟的平衡發(fā)展，房地產行業(yè)依然發(fā)揮重要作用，但是對于經濟的拉動是從直接拉動變?yōu)殚g接驅動。

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優(yōu)化現代化城市體系，不同城市功能定位不同

我國城市眾多，城市之間分工協(xié)助是高質量發(fā)展的基礎，在以往城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，城市的同質化發(fā)展跡象比較明顯，這樣容易內卷和內耗，容易造成經濟發(fā)展效率的下降。本次城市高質量發(fā)展對于不同城市之間的功能定位以及協(xié)調作用做了明確說明，未來超大型核心城市仍然是科技創(chuàng)新和產業(yè)升級的龍頭，超大型城市需要帶動周邊城市群形成集聚效應，打造產業(yè)鏈上的優(yōu)勢?；谶@個技術密集型的戰(zhàn)略導向，超大型城市一定會把非核心功能疏解，從這個角度來看超大型城市仍然會控制人口的規(guī)模，主要是以人才引進的方式導入人口。傳統(tǒng)的產業(yè)會從核心城市逐漸疏解出來，中小城市將會成為產業(yè)轉移的承載地區(qū)，這些產業(yè)中大部分還是勞動密集型為主，這也決定了未來這些區(qū)域才是城鎮(zhèn)化人口的集中流入地。房地產行業(yè)基于這個戰(zhàn)略導向，匹配的政策是“人、房、地、錢”，這也決定了未來人口流入的區(qū)域，具備房地產市場增量的基礎，流入人群的收入結構決定了未來住房供應的結構和價格水平，比如上海在推行的“一套房、一間房和一張床”的保障體系，分別對于的城市新居民、城市人才和城市藍領服務工人的住房供應差異。

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培育壯大城市新功能，避免對土地財政高度依賴

可持續(xù)發(fā)展的融資模式主要是指地方經濟發(fā)展中產業(yè)及投資方面資金自閉環(huán)，避免對于土地財政以及中央財政的高度依賴。未來產業(yè)發(fā)展以及城市更新進行的一個原則是“項目周期內，資金可以實現自平衡”換句話講，也就是說未來項目投資都有保證不能半途而廢，效率低下，不能做面子工程，關鍵要有產出，具備產業(yè)發(fā)展的動能，這對于房地產行業(yè)也是好事，卸下了土地財政的包袱，可以更好的實現產業(yè)配套功能。

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營造高品質城市生活空間，加快好房子建設

好房子的提出主要是基于兩個方面的原因，第一、我國房地產市場發(fā)展階段已經進入到存量市場，一方面居民戶均超過1套的保有量，住房已經從有沒有進入到好不好的階段，如果不推行新的住房規(guī)范，未來住房供應與以往住房基本一致的話，就會導致新項目入市就是庫存；另外一個方面就是貫徹房住不炒的基調，大力發(fā)展住房消費屬性，不斷提升住房的功能，好房子的推出，就好比當初蘋果手機剛面市的時候，觸屏智能手機對于傳統(tǒng)按鍵手機的迭代，也就從那個時代開始，大部分居民每隔幾年都要有一次更換新品手機的需求，未來住房也是如此。

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