這個(gè)新房開盤突然遭遇滑鐵盧！是不是麻煩大了？

淞南是寶山開發(fā)比較早的一個(gè)板塊。

多年來淞南以老破小住宅為主，區(qū)域城市界面陳舊，品質(zhì)住宅非常稀缺。

本地改善客群往往跑到隔壁楊浦的新江灣城，板塊市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)新房的需求長(zhǎng)期被壓抑。

近年來，伴隨地鐵18號(hào)線二期的建設(shè)和大吳淞地區(qū)整體轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，淞南迎來了城市更新的重要契機(jī)。

其中淞南居民期盼已久的18號(hào)線二期（長(zhǎng)江南路站-大康路站）今年底就要開通初期運(yùn)營(yíng)：

本期我們?cè)u(píng)測(cè)的招商序項(xiàng)目距離18號(hào)線二期的長(zhǎng)江西路站僅260米左右，是一個(gè)妥妥的地鐵盤：

而大吳淞是上海近年的新規(guī)劃和大規(guī)劃，其中規(guī)劃的核心區(qū)就在淞南。

大吳淞未來要是建成了，將是寶山第一城市界面，也是寶山能級(jí)最高的城市公共活動(dòng)中心，會(huì)極大地推動(dòng)淞南腹地工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型：

正是在這一背景下，招商蛇口打造的全新項(xiàng)目——招商序，應(yīng)運(yùn)而生。

招商序的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有很多亮點(diǎn)。

“序”產(chǎn)品線是招商蛇口旗下定位高端的住宅系列，強(qiáng)調(diào)建筑美學(xué)、產(chǎn)品力與生活方式的融合。

這個(gè)新房項(xiàng)目主推100-115㎡三房及143㎡四房戶型。

整體設(shè)計(jì)方正，功能分區(qū)清晰，滿足了剛需、改善多種需求。

其中112m2、115m2、143m2的多個(gè)戶型都是飛機(jī)戶型+轉(zhuǎn)角飄窗的設(shè)計(jì)，很切合市場(chǎng)主流：

值得一提的是，招商序還采用了市面上備受追捧的“三陽臺(tái)”設(shè)計(jì)。

以112m2戶型為例，書房、客廳、次臥各有一個(gè)陽臺(tái)：

三陽臺(tái)的功能優(yōu)勢(shì)非常大，拓展了空間、提升了實(shí)用率。

三陽臺(tái)可作為臥室或客廳的延伸空間，封閉后增加室內(nèi)使用面積，尤其適合小戶型。

像上述的次臥陽臺(tái)還可以改造成一個(gè)書房，或是衣帽間、休閑區(qū)，整個(gè)空間利用率變高了。

三陽臺(tái)還帶來了一個(gè)更好的采光與通風(fēng)效果。

陽臺(tái)通常配備大面積玻璃窗，相比飄窗采光更充足，封閉后仍能保持良好通風(fēng)，改善室內(nèi)采光和空氣流通。

三陽臺(tái)使得整個(gè)戶型的功能分區(qū)更加靈活。

不同陽臺(tái)可以承擔(dān)不同功能，如生活陽臺(tái)用于洗衣晾曬、景觀陽臺(tái)用于休閑觀景、儲(chǔ)物陽臺(tái)用于收納雜物，滿足多樣化生活需求。

三陽臺(tái)提高了房屋使用率，招商序得房率在90%以上，舒適度拉滿。

當(dāng)然了，招商序還配備了標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所和泳池。下沉式會(huì)所和泳池實(shí)拍：

可以看出，招商序意圖以全面升級(jí)的產(chǎn)品力，重新定義淞南的人居標(biāo)準(zhǔn)。

這么好的新房項(xiàng)目，在前兩期開盤都能認(rèn)購(gòu)滿，很好賣：

一期今年5月20號(hào)開盤161套房160組參與搖號(hào)；

二期6月28號(hào)開盤94套房112組參與搖號(hào)，這兩期開盤，銷售宣稱去化都接近9成。

但是到了今年8月26號(hào)三期開盤，96套房只有47組搖號(hào)，銷售熱度斷崖式下滑，突遭滑鐵盧！

為啥招商序的新房沒有以前好賣了？

首先我覺得最大的原因是，存量購(gòu)買力短期耗盡，后續(xù)需求難以接續(xù)。

淞南板塊商品房供應(yīng)斷檔長(zhǎng)達(dá)十多年。

上一個(gè)新房項(xiàng)目還要追溯至2012年的三湘海尚城和2014年的保利悅庭。

招商序的入市，恰好引爆了積壓已久的本地改善需求。

但這種需求屬于“存量釋放”，一次性就釋放完畢了，具有不可持續(xù)性。

淞南主要是市區(qū)過去的動(dòng)遷戶，不是寶山本地人，這部分購(gòu)買力是有限的。

寶山本地家庭置業(yè)傾向于配套資源更豐富、地段認(rèn)可度更高的淞寶，有錢的買上海長(zhǎng)灘去了。

招商序前兩期快速去化實(shí)際是透支了區(qū)域有限的購(gòu)買力，導(dǎo)致三期房源需求動(dòng)能不足。

招商序區(qū)域圖和沙盤

其二，招商序所在的板塊地理位置偏東北，加上配套欠缺、環(huán)境有硬傷，難以吸引外區(qū)客群。

淞南地處寶山東北隅，目前項(xiàng)目依賴的地鐵還沒開通，自駕到市區(qū)的通勤效率也不高。

更關(guān)鍵的是，項(xiàng)目周邊商業(yè)配套嚴(yán)重不足：

招商序旁邊的商業(yè)很拉垮，祥騰生活廣場(chǎng)商業(yè)幾乎停擺，電梯都不轉(zhuǎn)了，一副破敗的景象。

這里殘存的幾家餐飲店都淪為了外賣小作坊，只剩下外賣員在商場(chǎng)里面穿梭：

招商序?qū)γ娴纳虉?chǎng)保利悅活薈原先經(jīng)營(yíng)就不善，現(xiàn)在換了一家運(yùn)營(yíng)商正在重新裝修，還沒開業(yè)：

此外，項(xiàng)目周邊不利因素較多，非常臨近加油站和高壓線，我用一張照片拍全了：

項(xiàng)目旁邊的長(zhǎng)江西路本來就是大車穿梭，未來還會(huì)高架化，帶來的噪音與社區(qū)割裂問題同樣不容忽視：

長(zhǎng)江西路上的大車

這些硬傷極大削弱了招商序?qū)κ袇^(qū)外溢客戶的吸引力，客群來源高度依賴于本地的內(nèi)生型市場(chǎng)。

其三，區(qū)域產(chǎn)業(yè)能級(jí)支撐不足，沒法給招商序提供強(qiáng)大的購(gòu)買力支持。

就當(dāng)下來說，淞南的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)還是以傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)為主。

雖然有大吳淞轉(zhuǎn)型的宏偉規(guī)劃，十里畫卷園很美好。

但像這種超大規(guī)模的城市更新和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入周期是比較長(zhǎng)的，沒有個(gè)二十年很難成型。

在轉(zhuǎn)型的號(hào)召下，淞南現(xiàn)狀的產(chǎn)業(yè)動(dòng)能在減弱，加上未來規(guī)劃兌現(xiàn)比較緩慢。

導(dǎo)致區(qū)域沒法為高端住宅市場(chǎng)提供持續(xù)、強(qiáng)勁的新增購(gòu)買力支撐，自然越來越不好賣了。

淞南的工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀

另外楊浦、虹口對(duì)淞南的外溢也沒有那么強(qiáng)，帶來的購(gòu)買力增量不大。

今年上半年上海16區(qū)GDP戰(zhàn)報(bào)已出，虹口、楊浦依舊處在市區(qū)墊底的位置：

其四，項(xiàng)目的定價(jià)有些偏貴。

招商序的新房均價(jià)是6.82萬元/m2，相對(duì)周邊的次新二手房貴很多。

三湘海尚城、保利悅庭的二手房成交都在5萬多，新房招商序貴了1.3萬元/m2左右。

而周邊的老破小都在3字頭，僅是新房?jī)r(jià)格的一半。

常言道，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

現(xiàn)在市面上的很多新房不好賣，就是價(jià)格太貴了。

對(duì)比周邊的次新房，招商序的新房是有些偏貴的。

那么，招商序適合哪些人買呢？到底值不值得？未來二手房是否能賣上價(jià)？能否增值保值？

很明顯，招商序是一個(gè)典型的“區(qū)域性改善產(chǎn)品”，目標(biāo)客群非常清晰：

即長(zhǎng)期生活于寶山淞南、飽受“老破小”居住困擾、迫切希望在本區(qū)域內(nèi)完成住房升級(jí)的本地家庭。

對(duì)于這類購(gòu)房者，項(xiàng)目憑借其領(lǐng)先板塊的產(chǎn)品力，是一個(gè)不錯(cuò)的自住選擇，買過來很香！

但是，從資產(chǎn)配置和保值增值的角度來看，需要高度謹(jǐn)慎。

首先，淞南這個(gè)板塊的二手房流動(dòng)性有一定欠佳。

板塊以老破小為主流產(chǎn)品，整體房?jī)r(jià)天花板受到了很大的壓制。

工業(yè)區(qū)環(huán)境和區(qū)域地理位置相對(duì)封閉的購(gòu)買力，都影響了區(qū)域二手房的流轉(zhuǎn)速度。

招商序未來流入二手房市場(chǎng)時(shí)，將同樣面臨整體環(huán)境的制約，客群覆蓋面窄、出手難度較大。

淞南板塊的老破小

其次，歷史的漲幅已經(jīng)預(yù)示了這個(gè)板塊增值潛力非常有限。

招商序周邊的二手房2020-2022年的漲幅都很低：

保利悅庭從6.1萬元/m2漲到7.8萬元/m2，只漲了27.8%，漲幅相對(duì)大盤非常偏低；

三湘海尚從5.57萬元/m2漲到7.2萬元/m2，僅漲了29%，漲幅也是跑輸了。

現(xiàn)在這些二手房都跌回了2016年，說明這個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)增值性和抗跌性相對(duì)較弱。

緊鄰招商序的三湘海尚

再者，北上海還有很多分流選項(xiàng)。

比如共康，交通效率比淞南更好，新房和二手房?jī)r(jià)格比淞南更便宜。

淞南的18號(hào)線、3號(hào)線能級(jí)都不如1號(hào)線。

如果同樣是到人廣的話，共康能直達(dá)人廣，而淞南的招商序項(xiàng)目要在長(zhǎng)江南路（18換3） 、虹口足球場(chǎng)（3換8）共換乘兩次。

共康的次新房大華公園城市成交價(jià)在6萬元/m2以下，幾乎比招商序便宜了1萬元/m2。

共康的新房大華公園柏翠6.5萬元/m2，也比招商序便宜。

可見招商序在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中并不占優(yōu)，產(chǎn)品具有一定的替代性。

最終的變量，系于大吳淞規(guī)劃的落地。

除非“十里畫卷園”等規(guī)劃能超預(yù)期快速推進(jìn)，成功引入高端產(chǎn)業(yè)與人口，徹底改變區(qū)域能級(jí)。

要是大吳淞落地了，區(qū)域的購(gòu)買力就能從內(nèi)部變強(qiáng)，區(qū)域房產(chǎn)也更容易增值保值。

但這存在極大的不確定性，周期漫長(zhǎng)，普通購(gòu)房者可能等不起，不建議單純地去賭這個(gè)利好。

結(jié)論與建議

招商序是一個(gè)為淞南本地改善者定制的產(chǎn)品，自住看好，投資看空。

這個(gè)項(xiàng)目適合追求當(dāng)下居住品質(zhì)、計(jì)劃在本地長(zhǎng)期自住的家庭。

但如果要追求資產(chǎn)的增值、良好的產(chǎn)品流動(dòng)性或看重投資回報(bào)，北上海和全市范圍內(nèi)都有比招商序更優(yōu)的選擇。

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