文｜鄧浩志

某統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州商品房市場中，已建成但尚未售出的現(xiàn)房數(shù)量首次超過期房庫存，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。這意味著廣州樓市悄然進(jìn)入“現(xiàn)房銷售”階段。然而，此“現(xiàn)房銷售”并非政策強(qiáng)制要求“竣工后才能售”，而是原本允許期房預(yù)售的項(xiàng)目，在竣工交付后仍未售罄，被動(dòng)形成大量現(xiàn)房庫存。

這一現(xiàn)象讓我聯(lián)想到此前熱議的“取消公攤面積”。過去，購房者普遍認(rèn)為承擔(dān)公攤“吃虧”，若使用率僅80%，相當(dāng)于損失20%，因此年年引發(fā)爭議與批評(píng)。但去年以來，隨著樓市下行，政策競爭加劇、產(chǎn)品競爭加劇，市場竟出現(xiàn)了使用率超過100%的戶型，似乎“公攤消失”，甚至出現(xiàn)“負(fù)公攤”的極端案例。

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中國樓市長期被詬病的兩大問題——期房預(yù)售制度與公攤面積計(jì)算，就這樣出人意料地被“解決”了。

當(dāng)然，這種“解決”只是表面：現(xiàn)房占比提升，是房子越來越難賣的結(jié)果；而“負(fù)公攤”則是政策默許“偷面積”這一灰色操作的產(chǎn)物。本質(zhì)上，兩大問題并未真正化解，反而衍生出新的難題：商品房滯銷與行業(yè)長期下行。

如何真正解決上述三大癥結(jié)？

第一，期房預(yù)售并非原罪，許多國家亦采用該模式。關(guān)鍵在于建立嚴(yán)格的資金監(jiān)管制度，確保預(yù)售款?？顚Ｓ?，杜絕爛尾風(fēng)險(xiǎn)。管理者必須承擔(dān)責(zé)任，而非簡單“一刀切”改為現(xiàn)房銷售，把壓力全部推給市場與企業(yè)主體，這只會(huì)加劇行業(yè)困難。

第二，公攤面積客觀存在，必須正面回應(yīng)，不能一味回避。應(yīng)明確、透明地向購房者說明公攤構(gòu)成，逐步優(yōu)化計(jì)算方式。更不應(yīng)放任使用率超過100%，甚至140%的產(chǎn)品入市?！巴得娣e”帶來的好處是暫時(shí)的，其危害卻波及整個(gè)市場價(jià)格體系。利益或許被輸送給個(gè)別地方企業(yè)，破壞的卻是整個(gè)行業(yè)生態(tài)。

第三，房地產(chǎn)市場要真正止跌回穩(wěn)，除宏觀經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)外，更需穩(wěn)定的政策環(huán)境。必須讓市場成為資源配置的決定性力量。至于那些稱“市場不是萬能”的人，只能說他們對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)缺乏基本了解，仍停留在凱恩斯理論時(shí)代。當(dāng)然，若再往前追溯，企業(yè)家甚至?xí)毁N上“資本家”的標(biāo)簽。