前段時(shí)間，我們整理了越城主城區(qū)（不含袍江、瀝海，下同）、鏡湖的新房庫(kù)存（詳情點(diǎn)擊文字），讓大家對(duì)市面在售/待售的新房有了大致的了解，隨后也有網(wǎng)友在后臺(tái)詢問(wèn)袍江、瀝海的情況。

那么今天，我們?cè)賮?lái)看一下袍江（馬山、斗門、孫端）和瀝海的新房庫(kù)存吧。

注意：以下數(shù)據(jù)來(lái)源紹興房地產(chǎn)信息網(wǎng)，人工統(tǒng)計(jì)（統(tǒng)計(jì)時(shí)間2025.9.8），僅供參考。產(chǎn)品類型分為高端產(chǎn)品（排屋、合院、疊墅），及建面約120㎡以下、120（含）-144㎡、144㎡（含）以上的普通住宅。

01.

庫(kù)存總量超6000套
待售樓盤多為低密盤

據(jù)統(tǒng)計(jì)，袍江和瀝海在售項(xiàng)目約9個(gè)，待售項(xiàng)目約5個(gè)。具體如下：

從樓盤分布來(lái)看，相對(duì)集中。

袍江主要在世紀(jì)街和兩湖附近，瀝海主要分布于滄海未來(lái)社區(qū)周邊的人居密集區(qū)。

▲袍江在售/待售項(xiàng)目位置示意 ，僅供參考

▲瀝海在售/待售項(xiàng)目位置示意 ，僅供參考

從房源量來(lái)看，在售樓盤的庫(kù)存量可達(dá)5000套以上。

如果再算上待售樓盤的預(yù)估套數(shù)，袍江+瀝海的總體庫(kù)存或可達(dá)6000套以上

▲板塊庫(kù)存示意（含待售預(yù)估），僅供參考

細(xì)分到板塊，袍江兩湖庫(kù)存量約有3100套，在售房源主要集中在觀瀾云庭、星尚禧樾、錦上和朗清園等樓盤。

袍江世紀(jì)街（商業(yè)集中段）庫(kù)存量約680套，在售房源主要集中在石泗里、華德云樾等。

瀝海庫(kù)存量約2600套，在售房源主要集中在三花江風(fēng)雅頌府、玖樟臺(tái)、濱耀之城。

且比較有意思的是，不同于在售樓盤以偏高層房源為主，5個(gè)待售樓盤有4個(gè)是低密盤（容積率在1.05及以下），未來(lái)大概率規(guī)劃純墅盤，或墅類+洋房的組合。

容積率約1.75的待售樓盤，高度限制也在18-36米，猜測(cè)產(chǎn)品大概會(huì)是洋房、小高層、6層疊墅的組合。

趨勢(shì)也很明顯：未來(lái)袍江、瀝海的樓市增量與去化，更偏向改善性產(chǎn)品來(lái)支撐。

02.

去化壓力大

有樓盤2025年網(wǎng)簽掛0

對(duì)比越城主城區(qū)、鏡湖均超10000套的庫(kù)存量，袍江＋瀝?？値?kù)存6000+套雖然數(shù)值要少些，但實(shí)際去化壓力卻更大。

先看下袍江+瀝海9個(gè)在售樓盤的2025年網(wǎng)簽量——

截至9月初，僅觀瀾云庭2025年的網(wǎng)簽破百套，月均網(wǎng)簽約15套。

看似還不錯(cuò)，但形勢(shì)卻很嚴(yán)峻，作為一個(gè)規(guī)劃戶數(shù)超2000套的高層大盤，估算庫(kù)存尚有1300套以上，按現(xiàn)有去化速度，還得賣7年。

純高層規(guī)劃的華德云樾，今年以來(lái)僅網(wǎng)簽23套；錦上，今年以來(lái)網(wǎng)簽0套。

同在袍江，規(guī)劃排屋+洋房的星尚禧樾和石泗里，今年以來(lái)的網(wǎng)簽量合計(jì)約166套，對(duì)比之下，區(qū)域改善需求確實(shí)更好一些。

比較特殊的是袍江兩湖的朗清園，統(tǒng)計(jì)庫(kù)存量約250套，但其中的限制房源卻多達(dá)230多套。

瀝海在售的樓盤都以高層為主，三花江風(fēng)雅頌府、玖樟臺(tái)以來(lái)分別網(wǎng)簽了49套和30套；濱耀之城今年4月已開盤，但官網(wǎng)暫無(wú)網(wǎng)簽信息。

綜上來(lái)看，過(guò)去倚靠販賣板塊預(yù)期+剛需投資走量的模式難以為繼了，對(duì)比越城主城和鏡湖地段上的天然優(yōu)勢(shì)，袍江、瀝海的庫(kù)存去化任重道遠(yuǎn)。

03.

剛需、剛改為主

自住買房撿漏機(jī)會(huì)多

對(duì)于想買袍江、瀝海的購(gòu)房者而言，目前區(qū)域內(nèi)在售房源多以剛需、剛改為主。

建面120方以內(nèi)的房源，約1100套；

建面120-144方區(qū)間的房源，約660套；

建面144方以上的大平層，基本沒(méi)有。原因或許是這類產(chǎn)品更需要核心地段和城市視野的加持，確實(shí)不適配本區(qū)域。

想買墅類產(chǎn)品，排屋、合院、疊墅都有選擇，基本都在袍江兩湖板塊，有一定環(huán)境優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，待售項(xiàng)目多為低密產(chǎn)品，現(xiàn)階段不著急的話，可以等一等。

值得一提的是，袍江、瀝海的二手次新房也有不少，自住購(gòu)房者的選擇面其實(shí)很廣。

區(qū)域新房樓盤為刺激去化，價(jià)格和折扣還是很有吸引力的，且不少已經(jīng)是現(xiàn)房，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低，多看多挑，撿漏機(jī)會(huì)大。