老鐵們，咱們今天整點(diǎn)兒事干，來(lái)一期開(kāi)箱。

我一說(shuō)這個(gè)，有伙計(jì)當(dāng)場(chǎng)不服了，說(shuō)“你個(gè)碼字兒的開(kāi)哪門子箱？”

開(kāi)地王！咋滴？

還記得去年年底、今年年初全國(guó)好些個(gè)城市接連拍出地王嗎？左腳踩右腳，原地起飛那回…

當(dāng)時(shí)像杭州的水電新村啊，錢二啊，安琪兒啊…隔幾天興奮一把。

最近這些日子，位于杭州中心城區(qū)東部的安琪兒地塊上，開(kāi)出的兩個(gè)“地王盤”那是相當(dāng)熱鬧。

打開(kāi)好些個(gè)鏈接，一說(shuō)這倆樓盤各種安利、各種“買就完事兒了！”

咱這人閑不住，所以前兩天也跑了過(guò)去，現(xiàn)場(chǎng)瞅瞅到底怎么個(gè)事兒…

有一說(shuō)一，確實(shí)刷新了我對(duì)豪宅的認(rèn)知！

安琪兒是板塊單元名，位于杭州東站以西、京杭大運(yùn)河南岸，西邊是杭州南北交通大動(dòng)脈秋石高架，南邊是東西向主干道錢塘快速路高架。

以前這地方有個(gè)安琪兒小商品批發(fā)市場(chǎng)，2018年一招端走之后整拆整建，現(xiàn)在單元南側(cè)還有幾處批發(fā)市場(chǎng)健在。

以前，這里賣過(guò)翡翠錦和府、濱江翡翠嘉運(yùn)府、京漾東韻府、錦上萬(wàn)象府等等樓盤，目前在售新盤是大家詠印明廬和華潤(rùn)元起觀潮。

前者是杭州本地的老牌房企項(xiàng)目，后者來(lái)自于大家耳熟能詳?shù)难肫?，自不必多介紹。

大家詠印名廬所在地塊，當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)47486元/㎡，當(dāng)前在售單價(jià)78260元/㎡，主力戶型205-245㎡平層、310-380㎡頂躍；

華潤(rùn)元起觀潮所在地塊，當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)50682元/㎡，當(dāng)前的放風(fēng)價(jià)75000-80000元/㎡，主力面積段為225-270㎡。

按照成交樓面價(jià)來(lái)看，華潤(rùn)項(xiàng)目大概率是貼著大家項(xiàng)目來(lái)，也就是毛80000元/㎡可能性是相當(dāng)大的。

掐指一算，安琪兒這兩個(gè)地王項(xiàng)目的主力產(chǎn)品，橫豎都得干到2000萬(wàn)級(jí)別。

這個(gè)價(jià)格到底漲了多少呢？

板塊此前在限價(jià)時(shí)代開(kāi)出的翡翠錦和府，主力面積在199-288㎡之間，單價(jià)是46500元/㎡，套均價(jià)格922萬(wàn)起步；

位于同板塊的濱江翡翠嘉運(yùn)府，主力面積203-255㎡，單價(jià)也是46500元/㎡，套均起步價(jià)也是900來(lái)萬(wàn)。

如果按照78260元/㎡的單價(jià)計(jì)算，放開(kāi)限價(jià)之后單價(jià)足足漲了68.3%。

這才沒(méi)幾年工夫，千萬(wàn)級(jí)別瞬間干成兩千萬(wàn)上下。

此情此景還能說(shuō)啥呢？地王大仙，法力無(wú)邊…

翻過(guò)頭來(lái)再看大家詠印名廬和華潤(rùn)元起觀潮兩個(gè)新項(xiàng)目——

其實(shí)都屬于十分典型的高端改善型住宅，強(qiáng)調(diào)稀缺性、產(chǎn)品力和圈層屬性。

像華潤(rùn)元起觀潮，地塊相對(duì)較大，做了架空層會(huì)所、恒溫泳池、藝術(shù)長(zhǎng)廊、健身房。

其建筑不僅呈現(xiàn)出方正有序的外立面線條，質(zhì)感屬實(shí)不錯(cuò)，還主打一個(gè)恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒智、恒潔的科技住宅。

像大家詠印明廬，整個(gè)小區(qū)呈現(xiàn)出歐式氛圍，門頭、小區(qū)抬高以及架空層的設(shè)計(jì)手法在杭州比較見(jiàn)。

值得一提的是，用材用料相當(dāng)下本，設(shè)有主題架空層，但是沒(méi)有下沉式庭院和恒溫泳池。

說(shuō)得這么熱鬧，你要是覺(jué)得似曾相識(shí)那先別吱聲，因?yàn)槲乙策@么覺(jué)得。

而且，筆者還注意到一個(gè)不得不說(shuō)的細(xì)節(jié)：

大家詠印名廬的得房率大約為85-89%，華潤(rùn)元起觀潮的得房率大約為82-84%，因戶型面積段差異，得房率可能略有不同。

但有一點(diǎn)是板上釘釘?shù)模鼈z誰(shuí)都不屬于時(shí)下非常流行的第四代住宅，得房率能直奔100%。

以后安琪兒?jiǎn)卧獣?huì)不會(huì)原地長(zhǎng)出四代宅，不知道；

反正迄今為止，這個(gè)可以有，但是這個(gè)真沒(méi)有…

但是仔細(xì)一琢磨，老覺(jué)得這年頭兒總價(jià)2000萬(wàn)上下的房子，屬實(shí)有些抽象！

尤其價(jià)格幾乎是瞬間上浮60%多，那是限價(jià)徹底放飛自我疊的buff，這么說(shuō)沒(méi)毛病吧？

限價(jià)是因?yàn)樯斗棚w自我，別人不知道，各位經(jīng)?？礃鞘刑?hào)的老鐵還能心里沒(méi)數(shù)嗎？

以下，我就把我跑完一圈兒之后尋思的嘮一嘮，各位看官瞅瞅是不是這么個(gè)事兒——

首先，價(jià)格方面：

雖然說(shuō)限價(jià)放開(kāi)了，新房均價(jià)46500元/㎡原地起飛到毛80000元/㎡這個(gè)事兒多少有點(diǎn)現(xiàn)實(shí)魔幻；

但也絕非不能理解，畢竟咱們中心城區(qū)核心、次核心地段縮量提質(zhì)的拍法兒，就是奔著拉預(yù)期去的。

人家土拍價(jià)格都干到47000-50000元/㎡了，你硬讓人家按照限價(jià)時(shí)代的規(guī)則賣，那不24K純扯犢子嘛？

這都合理！但它不太對(duì)勁兒的點(diǎn)是啥呢？

你看啊，過(guò)去杭州不是沒(méi)有2000萬(wàn)上下的房子，但2000萬(wàn)能買到的基本上都是奔著城市封面和城市IP去的。

譬如潮映萬(wàn)象軒，208㎡四房?jī)蓮d，掛牌價(jià)2180萬(wàn)； 譬如金色海岸，209㎡三房?jī)蓮d，掛牌價(jià)2380萬(wàn)； 譬如濱江金色家園，254㎡頂層別墅，掛牌價(jià)2280萬(wàn)； 譬如仁恒濱江園，171㎡四房?jī)蓮d，掛牌價(jià)2250萬(wàn)； 譬如日曜之城，250㎡四房?jī)蓮d，掛牌價(jià)1980萬(wàn)； 譬如保利澄品101，196㎡四房?jī)蓮d，掛牌價(jià)2000萬(wàn)； 譬如壹號(hào)院，224㎡四房?jī)蓮d，掛牌價(jià)2299萬(wàn)； 譬如江明月朗園，221㎡五室兩廳，掛牌價(jià)1990萬(wàn)…

類似的例子真是一抓一大把！

但是你注意啊，這些樓盤大多集中在南星橋、奧體、武林、望江、江河匯、濱江區(qū)政府這樣一些城市封面板塊。

要么臨江景、要么臨湖濱、要么坐擁城市IP、要么江湖人稱“豪宅露天博物館”，要么城市界面嘎嘎新，要么產(chǎn)業(yè)和教育賊能打…

甚至有相當(dāng)大一部分比例的大戶型房源，就是貼著錢塘江沿岸來(lái)的！

在不少人的觀念里，我都下2000萬(wàn)的大手筆了，高低不得上封面嗎？

越是土豪，這種情結(jié)可能越深。

真像我這號(hào)買200-300萬(wàn)當(dāng)改善的純屌絲，我連我們上老家城市封面都沒(méi)想過(guò)！

可是再看安琪兒所在的地塊，那玩意兒真的跟城市封面搭邊不了一點(diǎn)。

湖濱？看不到！江河匯？拐著彎呢！錢塘江？還看不到！蓮花碗？那更看不到。

所以咱有一說(shuō)一，趕上買豪宅非得跟封面頭條較上勁的，還真不好辦。

就是讓安琪兒?jiǎn)卧F(xiàn)蹭這些老錢風(fēng)地塊的熱度，好像都不是太有底氣。

更何況，錢江新城和江河匯都隔了3公里遠(yuǎn)，形象氣質(zhì)也不搭；

武林商圈也在3公里上下不說(shuō)，老杭州人雖然認(rèn)，但實(shí)際沒(méi)啥關(guān)系；

對(duì)標(biāo)錢江新城二期，人家明顯比這兒賣得還便宜一大截；

對(duì)標(biāo)奧體，那還隔著江呢，凈扯那沒(méi)用的…

橫向比較一下，2000萬(wàn)上下去買200㎡以上的大戶型，在全國(guó)范圍內(nèi)能拿下的平替實(shí)在太多了——

拿到上海，徐匯濱江妥妥拿下！ 拿到北京，朝陽(yáng)公園必須拿下！ 拿到深圳，南山華僑城了解一下！ 拿到廣州，珠江新城盡在咫尺…

看到?jīng)]，即便是在一線城市，想用這個(gè)價(jià)拿下這個(gè)面積段的房子：

地段都是核心中的核心，硬傷幾乎不存在。

其次，配套方面：

這是個(gè)突然映入大伙兒眼簾的城市中心板塊，大伙兒給它的定位算是次頂級(jí)。

安琪兒?jiǎn)卧鱾?cè)為秋石高架，屬于杭州市中心南北交通大動(dòng)脈。

高架+大動(dòng)脈，來(lái)杭州開(kāi)兩天早晚高峰，專治各種不服，高架西側(cè)為閘弄口東苑、閘弄口新苑這類老破小。

南側(cè)的錢塘快速路，一頭兒到下沙、另一頭干到了臨安，妥妥的東西大走廊。

但巧合的是，到了安琪兒?jiǎn)卧@一截是段高架路。

東側(cè)的新塘路連接杭州東站和錢江新城，從早晚高峰的通勤體驗(yàn)來(lái)說(shuō)算是喜憂參半；

錢江新城排面兒相當(dāng)可以，但是杭州東站出來(lái)走新塘路偶爾也上火。

北側(cè)倒是京杭大運(yùn)河，絕對(duì)遠(yuǎn)近聞名，但運(yùn)河北岸的仨小區(qū)多少跟豪宅有點(diǎn)場(chǎng)景沖突：

一個(gè)建于2000年，物業(yè)費(fèi)9毛，一個(gè)建于2004年，物業(yè)費(fèi)5毛到1塊5，還有一個(gè)建于上世紀(jì)八十年代…

此外，安琪兒?jiǎn)卧渲玫慕逃Y源其實(shí)是有一定期待空間的。

單元北面是濮家小學(xué)萬(wàn)家校區(qū)和采荷中學(xué)濮家校區(qū)，西側(cè)過(guò)秋石高架為濮家小學(xué)濮家校區(qū)和天成閘弄口校區(qū)；

其中，采荷中學(xué)濮家校區(qū)的重高率低于采荷本部約10個(gè)百分點(diǎn)上下，在整個(gè)上城區(qū)處于中上游水平。

教育方面值得期待的地方在于，地塊東側(cè)預(yù)計(jì)將規(guī)劃建設(shè)48班小學(xué)，盡管目前無(wú)法確認(rèn)哪一家教育集團(tuán)會(huì)來(lái)，但預(yù)期中這所學(xué)校品質(zhì)不會(huì)差。

也就是說(shuō)，界面周邊相對(duì)較老、兩條高架路一南一西圍繞，而且已知學(xué)區(qū)并非頂級(jí)…

當(dāng)然，如果這些細(xì)節(jié)能在未來(lái)可見(jiàn)的幾年中有所改善，那絕對(duì)是極好的！

杭州城東的安琪兒?jiǎn)卧且粋€(gè)整拆整建的地塊。

這類地塊的優(yōu)勢(shì)和短板其實(shí)都比較明顯——

好的地方是未來(lái)單元圍合區(qū)域內(nèi)界面比較新；

但差點(diǎn)兒意思的地方就在于整體供應(yīng)規(guī)?？赡懿辉谏贁?shù)。

這一點(diǎn)，在杭州的三墩北、城東新城、勾莊、蕭山市北等等板塊已經(jīng)被反復(fù)印證過(guò)。

咱們算算賬你就明白了：

目前，板塊內(nèi)已知五個(gè)商品房，翡翠錦和府、濱江翡翠嘉運(yùn)府、錦上萬(wàn)象府、大家詠印名廬和華潤(rùn)元起觀潮。

清一色1000-2000萬(wàn)總價(jià)的大戶型加在一起，一共毛1000套，跟其它一些整拆整建的板塊相比，這個(gè)絕對(duì)值真不算大。

但架不住總價(jià)實(shí)在高，這老些房子即便是取個(gè)中間值一乘，都得合毛200來(lái)個(gè)億，打包干家買賣，妥妥IPO主板上市！

至少意味著板塊內(nèi)的豪宅產(chǎn)品，并不算稀缺。

咱們今天隨便聊聊自己的一點(diǎn)思考，誰(shuí)也不可能說(shuō)因?yàn)槲业姆窒頉Q定買或者不買。

怎么說(shuō)也是2000來(lái)萬(wàn)的買賣，真沒(méi)那么大能耐去左右大家的決策。

個(gè)人視角來(lái)看——

如果你想要的，就是最新的產(chǎn)品和科技住宅理念，對(duì)所謂的“板塊封面”名頭和當(dāng)下的城市界面沒(méi)有那么介意；

愿意用現(xiàn)在的錢去賭未來(lái)的規(guī)劃能全部落地，并且你的生活、工作圈層就在這附近，那它確實(shí)可以列入你的備選清單。

說(shuō)一千道一萬(wàn)，人家產(chǎn)品力還是實(shí)實(shí)在在的。

但如果你在意的是2000萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)應(yīng)有的、毋庸置疑的頂級(jí)地段、稀缺資源，譬如一線江景、核心IP和即買即享的頂級(jí)圈層；

或者你更青睞得房率爆表的第四代住宅，那我勸你不妨再想想，再看看。

杭州的市場(chǎng)里，在這個(gè)總價(jià)段上，你仍有其他選擇；

把錢投在這里，你需要付出一定的“時(shí)間成本”等待它日漸成熟。

這個(gè)事兒就這么簡(jiǎn)單！

跳開(kāi)安琪兒?jiǎn)卧偷囟蝺?nèi)的新房來(lái)講，我們仿佛進(jìn)入到了一個(gè)“被動(dòng)豪宅化”的階段。

縮量提質(zhì)之下，將價(jià)格預(yù)期拉到了一個(gè)前所未有的高度。

在地價(jià)拱著房?jī)r(jià)跑，面粉領(lǐng)先于面包的時(shí)期，幾年前1000萬(wàn)就能摸到城市的天花板，現(xiàn)如今同樣的天花板卻要2000萬(wàn)。

更大的不同之處在于，天花板似乎已經(jīng)從之前更具確定性的城市“核心地段稀缺資產(chǎn)”，變成了需要和整個(gè)板塊的未來(lái)共同成長(zhǎng)的“地理期權(quán)”。

殊不知，就在我們討論杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀的時(shí)候，類似的情況很可能在其它熱門城市正在像素級(jí)復(fù)刻…

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