要點(diǎn)：2025年9月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擴(kuò)募指引》，簡(jiǎn)化REITs擴(kuò)募程序，允許原始權(quán)益人以資產(chǎn)注入方式參與，取消擴(kuò)募規(guī)模限制。通過市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制與全鏈條監(jiān)管，盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資。

——來源于證監(jiān)會(huì)

2025年9月7日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擴(kuò)募指引》，從制度層面全面優(yōu)化REITs擴(kuò)募流程，明確原始權(quán)益人可通過資產(chǎn)注入方式參與擴(kuò)募，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)從“試點(diǎn)探索”邁向“常態(tài)化發(fā)行”新階段。作為盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的關(guān)鍵舉措，此次擴(kuò)募機(jī)制改革不僅簡(jiǎn)化了發(fā)行程序、拓寬了資金來源，更通過“市場(chǎng)化定價(jià)+全鏈條監(jiān)管”的制度設(shè)計(jì)，為高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等領(lǐng)域的存量資產(chǎn)注入流動(dòng)性，預(yù)計(jì)年內(nèi)將帶動(dòng)超2000億元基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供低成本資金支持。

此次《指引》最核心的突破在于對(duì)擴(kuò)募程序的系統(tǒng)性簡(jiǎn)化。根據(jù)規(guī)定，已上市REITs申請(qǐng)擴(kuò)募時(shí)，若擬注入資產(chǎn)與原基金資產(chǎn)屬于同一類型且符合發(fā)行條件，可免于履行基金份額持有人大會(huì)表決程序，直接由基金管理人提交交易所審核，審核時(shí)限從原來的60個(gè)工作日壓縮至30個(gè)。某公募基金REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，這種“小額快速”通道極大提升了操作效率，其管理的某高速公路REITs計(jì)劃注入相鄰路段資產(chǎn)，按新規(guī)可節(jié)省至少3個(gè)月流程時(shí)間，預(yù)計(jì)年內(nèi)完成擴(kuò)募后基金規(guī)模將從50億元增至80億元。《指引》同時(shí)取消“擴(kuò)募規(guī)模不超過原基金資產(chǎn)凈值100%”的限制，允許優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大規(guī)模注入，某產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs因此調(diào)整擴(kuò)募方案，擬一次性注入3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目，總估值達(dá)65億元，較原計(jì)劃增加40億元。這種“按需擴(kuò)募”機(jī)制，使REITs真正成為動(dòng)態(tài)管理的資產(chǎn)池，而非靜態(tài)的項(xiàng)目打包工具。

原始權(quán)益人參與方式的創(chuàng)新激活了市場(chǎng)主體積極性。《指引》明確允許原始權(quán)益人以“資產(chǎn)作價(jià)認(rèn)購(gòu)”方式參與擴(kuò)募，即通過注入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)獲得新增基金份額，無(wú)需現(xiàn)金出資。某地方交通集團(tuán)負(fù)責(zé)人透露，其持有的某城際鐵路項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值42億元，按新規(guī)可全部注入已上市的交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs，換取基金份額后通過二級(jí)市場(chǎng)逐步減持，既實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)又不影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)控制權(quán)。這種“資產(chǎn)換份額”模式與傳統(tǒng)的“現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)”形成互補(bǔ)，某券商測(cè)算顯示，原始權(quán)益人通過資產(chǎn)注入方式參與擴(kuò)募，綜合融資成本較銀行貸款低2.5個(gè)百分點(diǎn)，且無(wú)需提供土地、房產(chǎn)抵押?！吨敢吠瑫r(shí)規(guī)定，原始權(quán)益人持有的擴(kuò)募份額需鎖定12個(gè)月，避免短期套利行為，某能源企業(yè)因此調(diào)整退出策略，計(jì)劃通過“5年分期減持+業(yè)績(jī)對(duì)賭”組合方案，向市場(chǎng)傳遞長(zhǎng)期持有信心。

市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制的完善是此次政策的另一亮點(diǎn)。《指引》要求擴(kuò)募資產(chǎn)需采用“第三方評(píng)估+網(wǎng)下詢價(jià)”的定價(jià)模式，評(píng)估機(jī)構(gòu)需同時(shí)具備證券期貨從業(yè)資格和資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，評(píng)估報(bào)告需經(jīng)基金托管人復(fù)核并披露。某倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs擴(kuò)募案例中，擬注入的3個(gè)冷鏈倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目經(jīng)兩家機(jī)構(gòu)獨(dú)立評(píng)估，估值差異率控制在3%以內(nèi)，最終通過網(wǎng)下向15家機(jī)構(gòu)投資者詢價(jià)確定發(fā)行價(jià)格，較評(píng)估凈值溢價(jià)5%，創(chuàng)同類項(xiàng)目定價(jià)新高。這種“專業(yè)評(píng)估+市場(chǎng)競(jìng)價(jià)”的定價(jià)體系，有效解決了此前“估值主觀性強(qiáng)”的問題，某基金經(jīng)理表示，新規(guī)實(shí)施后REITs擴(kuò)募折價(jià)率從平均8%收窄至3%以內(nèi)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)顯著降低?！吨敢诽貏e強(qiáng)調(diào)“擴(kuò)募價(jià)格與二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格掛鉤”，要求發(fā)行底價(jià)不低于公告前20個(gè)交易日基金份額均價(jià)的90%，保護(hù)現(xiàn)有持有人利益，某高速公路REITs因此將擴(kuò)募底價(jià)從評(píng)估價(jià)下調(diào)2%，確保與二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格接軌。

監(jiān)管協(xié)同機(jī)制為擴(kuò)募安全保駕護(hù)航。《指引》構(gòu)建了“交易所審核+證監(jiān)會(huì)注冊(cè)+持續(xù)監(jiān)管”的全鏈條監(jiān)管體系，要求基金管理人每季度披露擴(kuò)募資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，包括現(xiàn)金流、出租率、重大合同等關(guān)鍵指標(biāo)，原始權(quán)益人需承諾注入資產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)瑕疵或重大法律糾紛。某監(jiān)管部門人士透露，擴(kuò)募申請(qǐng)材料中新增“資產(chǎn)合規(guī)性專項(xiàng)說明”，需列明項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等審批文件，未取得完整手續(xù)的資產(chǎn)一律不得注入。針對(duì)“利益輸送”風(fēng)險(xiǎn)，《指引》禁止原始權(quán)益人以明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的方式注入資產(chǎn)，某城投公司因擬注入資產(chǎn)評(píng)估價(jià)較周邊同類項(xiàng)目高15%，被交易所要求補(bǔ)充說明估值合理性，最終調(diào)整評(píng)估方法后才通過審核。這種“穿透式監(jiān)管”與發(fā)改委的“基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目庫(kù)”形成聯(lián)動(dòng)，確保擴(kuò)募資產(chǎn)符合國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向，優(yōu)先支持交通、能源、水利等重大項(xiàng)目。

政策的溢出效應(yīng)已開始顯現(xiàn)。《指引》發(fā)布后首個(gè)交易日，REITs板塊平均漲幅達(dá)4.2%，某倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs單日成交額突破3億元，創(chuàng)上市以來新高。機(jī)構(gòu)資金加速布局，某保險(xiǎn)資管公司計(jì)劃年內(nèi)增持REITs至管理規(guī)模的10%，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)和數(shù)據(jù)中心類型產(chǎn)品。原始權(quán)益人積極性高漲，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有18家REITs管理人啟動(dòng)擴(kuò)募籌備，擬注入資產(chǎn)總估值超1200億元，其中某京津冀產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs和某長(zhǎng)三角倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs已進(jìn)入交易所審核階段。這種“擴(kuò)募潮”背后是存量資產(chǎn)盤活的迫切需求——國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)規(guī)模超百萬(wàn)億元，但證券化率不足2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家10%的平均水平，《指引》的落地將加速這一進(jìn)程，預(yù)計(jì)到2027年REITs市場(chǎng)規(guī)模有望突破萬(wàn)億元。

對(duì)投資者而言，擴(kuò)募機(jī)制改革帶來了新的配置機(jī)遇。《指引》要求擴(kuò)募資金優(yōu)先用于償還存量債務(wù)、項(xiàng)目改造升級(jí)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，某環(huán)保產(chǎn)業(yè)園REITs計(jì)劃將擴(kuò)募資金的60%用于光伏屋頂改造，預(yù)計(jì)年發(fā)電量增加1200萬(wàn)千瓦時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)金流提升15%。這種“擴(kuò)募-改造-增值”的良性循環(huán)，使REITs從“穩(wěn)定收益型”向“成長(zhǎng)型”資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，某第三方研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，允許擴(kuò)募的REITs長(zhǎng)期年化收益率較封閉式產(chǎn)品高2-3個(gè)百分點(diǎn)。投資者需關(guān)注擴(kuò)募資產(chǎn)的質(zhì)量差異，優(yōu)先選擇區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)的項(xiàng)目，某券商建議采用“底層資產(chǎn)現(xiàn)金流分析+原始權(quán)益人信用評(píng)估”的雙因子篩選模型，規(guī)避過度依賴補(bǔ)貼或出租率波動(dòng)較大的資產(chǎn)。

此次REITs擴(kuò)募機(jī)制改革，是資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的又一重要舉措。通過簡(jiǎn)化程序、創(chuàng)新參與方式、強(qiáng)化監(jiān)管協(xié)同，政策既解決了原始權(quán)益人“盤活難、退出難”的痛點(diǎn)，又為投資者提供了多元化配置工具，更通過存量資產(chǎn)證券化降低了地方政府債務(wù)壓力，實(shí)現(xiàn)了“多方共贏”。隨著《指引》的落地實(shí)施，預(yù)計(jì)未來三年將有超5000億元基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過REITs擴(kuò)募進(jìn)入資本市場(chǎng)，推動(dòng)我國(guó)直接融資占比進(jìn)一步提升。在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的背景下，這種“以存量換增量”的改革思路，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金活水，也為基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展提供了金融支撐。

來源：證監(jiān)會(huì)

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