9月15日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股的一則公告，讓這家深陷債務(wù)泥潭許久的房企終于迎來(lái)了階段性曙光——

所有境外債務(wù)重組條件均已達(dá)成，重組方案全面生效。

這意味著經(jīng)過(guò)多輪協(xié)商優(yōu)化，佳兆業(yè)總算把境外債務(wù)這塊“大石頭”暫時(shí)從肩上挪開了些：

不僅削債約86億美元，債務(wù)期限還平均展期5年，2027年底前都沒(méi)有剛性還本壓力。

新發(fā)行的133.72億美元新票據(jù)與強(qiáng)制可換股債券，票面利率也降到了5%-6.25%，比過(guò)去的舊債利率低了不少，這些債券還預(yù)計(jì)明年9月在新加坡交易所上市。

但這口氣緩得并不輕松。翻看佳兆業(yè)8月28日披露的2025年中期業(yè)績(jī)，營(yíng)收37.01億元同比降了31.8%，虧損卻擴(kuò)大到100.97億元，同比增加12.3%。

上半年合約銷售額僅20.03億元，總建筑面積17.13萬(wàn)平方米，雖說(shuō)在深圳、廣州等地交付了12個(gè)項(xiàng)目5076套房源守住了民生底線，但“收入縮水、持續(xù)虧損”的核心問(wèn)題仍懸而未決——

緩口氣，不代表就能松口氣。

01

咱們先把這次重組的“干貨”捋清楚：

佳兆業(yè)這次是通過(guò)“解除舊債+發(fā)新債”的方式重構(gòu)境外債務(wù)，給合格債權(quán)人發(fā)了6檔新票據(jù)和8檔強(qiáng)制可換股債券，總額約133.72億美元。

單看表面，這確實(shí)是份“救命方案”——

86億削債直接減少了債務(wù)總量，5年展期更是把“馬上要還的錢”往后推了，2027年前不用愁剛性還本。

對(duì)之前現(xiàn)金流緊繃的佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于爭(zhēng)取到了至少3年的“喘息窗口”。

新票據(jù)利率降到5%-6.25%也算是個(gè)小利好。

要知道房企暴雷前的高息債，利率往往能到8%-10%甚至更高，現(xiàn)在每年能少付一筆利息，對(duì)虧損中的佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，多少能減輕點(diǎn)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

但懂行的人都明白，新票據(jù)選在新加坡上市，而非國(guó)內(nèi)交易所，背后藏著一個(gè)現(xiàn)實(shí)：

境內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)佳兆業(yè)還沒(méi)松口。

如果能在國(guó)內(nèi)融到錢，誰(shuí)會(huì)舍近求遠(yuǎn)跑到境外發(fā)債？

這也側(cè)面說(shuō)明，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)佳兆業(yè)的基本面仍不認(rèn)可，境外債權(quán)人愿意接新票據(jù)，本質(zhì)上是“賭未來(lái)”——

賭佳兆業(yè)手里的深圳、廣州等核心城市存量資產(chǎn)（比如舊改項(xiàng)目）能盤活，而不是看它現(xiàn)在的業(yè)績(jī)有多好。

02

真正的麻煩，藏在中期業(yè)績(jī)報(bào)表里。

37.01億元的營(yíng)收同比降31.8%，意味著什么？

去年上半年佳兆業(yè)還能賺近54億元營(yíng)收，今年直接少了17億，相當(dāng)于每月收入比去年少了近3億。

100.97億元的虧損同比增12.3%，相當(dāng)于每天都在虧近1.7億。

這就像一個(gè)人，剛和債主協(xié)商好“不用馬上還高利貸，利息也降了”，但轉(zhuǎn)頭發(fā)現(xiàn)自己每月工資比去年少了三分之一，還在天天虧錢——

光靠“不用急著還錢”，解決不了“沒(méi)錢賺”的根本問(wèn)題。

再看銷售數(shù)據(jù)更扎心：

上半年20.03億元的合約銷售額，放在現(xiàn)在的樓市里，連部分房企的單項(xiàng)目銷售額都比不上。

有的房企在核心城市一個(gè)熱門項(xiàng)目，開盤就能賣20多億，佳兆業(yè)半年才賣這么點(diǎn)，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)它的房子“不買賬”。

要知道房企活下去的核心是“賣房子換現(xiàn)金流”，現(xiàn)在佳兆業(yè)的“造血能力”還在持續(xù)萎縮，就算債務(wù)壓力小了，沒(méi)現(xiàn)金流支撐，早晚還是會(huì)遇到新麻煩。

03

在持續(xù)虧損100億的情況下，佳兆業(yè)上半年能在深圳、廣州、重慶等多地交付12個(gè)項(xiàng)目5076套房源，這點(diǎn)確實(shí)值得肯定。

要知道現(xiàn)在還有部分房企躺平擺爛，連已售房源都交付不了。

佳兆業(yè)能守住“保交付”的民生底線，不僅給已購(gòu)房的業(yè)主吃了顆定心丸，也比那些“擺爛房企”多了點(diǎn)責(zé)任感。

但遺憾的是，“保交付”本該帶來(lái)的“口碑紅利”，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化成“銷售動(dòng)力”。

按常理說(shuō)，只要房子能按時(shí)交付、質(zhì)量過(guò)關(guān)，業(yè)主滿意了會(huì)推薦朋友買，市場(chǎng)信任度也會(huì)慢慢回升，銷售自然能跟著好轉(zhuǎn)。

但佳兆業(yè)半年才賣20.03億，就算和2024年同期比持平，也遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。為什么？

說(shuō)到底還是市場(chǎng)沒(méi)恢復(fù)信任——

購(gòu)房者要么擔(dān)心“這次交付了，下次買的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)爛尾”，要么覺(jué)得“佳兆業(yè)現(xiàn)在還在虧錢，品牌力不如以前”，所以哪怕看到交付案例，也不敢輕易下手。

這也說(shuō)明，“保交付”只是房企的“及格線”，要想讓購(gòu)房者掏錢，還得證明自己能持續(xù)“賣好房、賺穩(wěn)錢”。

更關(guān)鍵的是，2027年前“無(wú)剛性還本壓力”這個(gè)利好，也藏著潛在風(fēng)險(xiǎn)。

好的一面是，佳兆業(yè)不用再為了還債“急著賣房”，不用搞“降價(jià)甩賣換現(xiàn)金流”的惡性循環(huán)，理論上可以把深圳、廣州的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目打磨好再賣，爭(zhēng)取賣個(gè)好價(jià)錢。

但壞的一面是，“不用急著還錢”可能會(huì)讓企業(yè)失去“快速盤活資產(chǎn)”的緊迫感——

如果只是躺著享受債務(wù)展期，不主動(dòng)推進(jìn)存量項(xiàng)目銷售，也不引入真金白銀的戰(zhàn)略投資者，100億虧損的窟窿只會(huì)越填越大，等到2027年債務(wù)到期，還是會(huì)面臨“沒(méi)錢還”的困境。

04

提到戰(zhàn)略投資者，佳兆業(yè)已經(jīng)喊了好幾年，但之前鮮有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

這次重組方案里又提“引入戰(zhàn)略投資者、優(yōu)化項(xiàng)目合作模式”，可還是沒(méi)說(shuō)具體有哪些戰(zhàn)投、入股金額多少、要合作哪些項(xiàng)目，全是“模糊表述”。

現(xiàn)在的樓市環(huán)境下，戰(zhàn)投對(duì)房企的要求早就變高了：

要么要核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股權(quán)，要么要低價(jià)入股，不會(huì)隨便“撒錢”。

佳兆業(yè)如果舍不得拿出深圳舊改這類“真寶貝”，想吸引戰(zhàn)投基本是“空談”；

要是一直只“喊口號(hào)”不落地，只會(huì)讓投資者和購(gòu)房者更失望，最后徹底失去市場(chǎng)信任。

對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，別被“重組生效”的消息沖昏頭：

買佳兆業(yè)的房子，先看項(xiàng)目是不是核心地段、能不能保證交付質(zhì)量，再看企業(yè)后續(xù)有沒(méi)有盤活資產(chǎn)的動(dòng)作。

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，別只盯著“削債展期”的短期利好，佳兆業(yè)能不能真正“活過(guò)來(lái)”，關(guān)鍵看營(yíng)收能不能止跌、銷售能不能回暖、戰(zhàn)投能不能落地。

說(shuō)到底，這次重組只是讓佳兆業(yè)“緩了一口氣”，要想徹底走出困境，還有很長(zhǎng)的路要走。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。