舊人物新故事。

企查查提示：2025年8月21日，福州華辰房地產(chǎn)有限公司發(fā)生董監(jiān)事高管備案變更，監(jiān)事魏傳瑞退出。

至此，一代閩商大佬魏傳瑞，在華辰地產(chǎn)的商業(yè)履歷被一鍵抹平，與華辰地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)面上的完全脫鉤。

直白點(diǎn)說就是，至少?gòu)拿髅嫔峡?，華辰地產(chǎn)的締造者魏傳瑞，不再擔(dān)任華辰地產(chǎn)任何職務(wù)，與華辰地產(chǎn)再無瓜葛。

須知曉，福州城商業(yè)地產(chǎn)，也曾數(shù)一數(shù)二數(shù)華辰。

“說商道市”這一期，閩系初代頂流，“福清哥”魏傳瑞與兩個(gè)華辰地產(chǎn)，最后的三棟大樓的故事序幕就此拉開。

此前，“說商道市”也曾帶一眾看官“領(lǐng)略”：華辰地產(chǎn)魏傳瑞的3副面孔：初代頂流、失節(jié)大佬、父女反目。

NO.1｜“魏大膽”的故夢(mèng)

春風(fēng)得意馬蹄疾，福州城也曾數(shù)一數(shù)二

19年前（2006年9月12日），不大不小的福州城發(fā)生了件大事：魏傳瑞創(chuàng)立及掌舵下的華辰地產(chǎn)，以9.7億拍得福州單幅土地最高價(jià)新地王——君臨香格里二期。

還是在這一年，11月9日，華辰地產(chǎn)又以17.32億的總成交價(jià)，一舉將代表福州城市形象的茶亭街一期改造項(xiàng)目三宗9幅地塊收入囊中。

事實(shí)上，自2001年榮歸故里并創(chuàng)立華辰地產(chǎn)以來，魏傳瑞便以高價(jià)和謀略，如坐火箭般躥升，擁有了福州最大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

恍惚間，許是連魏傳瑞本人都有了些許春風(fēng)得意馬蹄疾，一日看盡閩都花的興奮與醉意。

福州城N多個(gè)君臨系，君臨閩江、君臨東城、君臨天華、君臨香格里、君臨盛世茶亭……至今仍在提醒著800萬+福州人魏傳瑞及其華辰地產(chǎn)的獨(dú)有印記。

盛名之下，“魏大膽”的稱呼不脛而走。真可謂攪動(dòng)資本游刃有余、拿地毫不手軟的閩系初代頂流。

不過，當(dāng)命運(yùn)的齒輪開始轉(zhuǎn)動(dòng)，“魏大膽”決計(jì)沒想到：“君臨天下”轉(zhuǎn)瞬即逝。

就在“魏大膽”接連拿下君臨香格里二期、茶亭街一期改造項(xiàng)目后短短半年時(shí)間后，他就被武漢警方刑事拘留（2007年4月26日）。更因被控合同詐騙、非法集資、虛報(bào)注冊(cè)資金、私刻公章等罪名，于2007年6月1日經(jīng)檢察機(jī)關(guān)批準(zhǔn)正式逮捕。

許是膨脹了。

與此同時(shí)，關(guān)于華辰地產(chǎn)眾多銀行應(yīng)付款項(xiàng)未付，高息集資、挪用信貸資金支付土地款的傳聞，悄然無聲，滋長(zhǎng)蔓延開來。

“說商道市”也曾評(píng)述：劇本按標(biāo)準(zhǔn)化續(xù)寫。魏傳瑞及其華辰地產(chǎn)，躥升得有多快，商業(yè)帝國(guó)坍塌的速度就有多迅猛。

畢竟，故夢(mèng)。

NO.2｜“笑面虎”的變節(jié)

總裁秘書上位，華辰地產(chǎn)一變二

而今的華辰地產(chǎn)，多少顯得有些內(nèi)外難斥、是非難解、愛恨難拋。

許多人并不知曉，一代閩商大佬魏傳瑞與其原配發(fā)妻共同締造的華辰地產(chǎn)已經(jīng)分裂為兩個(gè)陣營(yíng)：

福建華辰房地產(chǎn)有限公司，董事長(zhǎng)（法定代表人）田英。田英即為魏傳瑞原配發(fā)妻（注：二者并未離婚）。

福州華辰房地產(chǎn)有限公司，也就是前述發(fā)生董監(jiān)事高管備案變更的華辰地產(chǎn)，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理（法定代表人）王新怡?？煽肯@示，王新怡為魏傳瑞再婚妻子林芬的舅舅。

林芬是誰？曾任華辰地產(chǎn)總裁秘書。

但，人們對(duì)“秘書”這個(gè)詞，有時(shí)還賦予了別樣的深意與內(nèi)涵。

根據(jù)爆料，2014年9月，魏傳瑞與其秘書林芬秘密結(jié)婚。直到2016年，原配發(fā)妻田英方才知曉。據(jù)悉，林芬僅比魏傳瑞與原配發(fā)妻田英所生大女兒年長(zhǎng)一歲。

福建華辰地產(chǎn)與福州華辰地產(chǎn)，如此這般，分屬兩個(gè)陣營(yíng)。一邊是原配發(fā)妻主導(dǎo)，一邊是曾經(jīng)的總裁秘書主導(dǎo)。

盡管，魏傳瑞當(dāng)下與華辰脫鉤，但在“說商道市”看來，福建華辰地產(chǎn)也好，福州華辰地產(chǎn)也罷，“粉碎性分家”，不管分屬哪邊哪個(gè)陣營(yíng)，都是內(nèi)外難斥、是非難解，都是創(chuàng)始人（魏傳瑞與原配發(fā)妻田英）的共同財(cái)產(chǎn)。

不過，2025年8月21日，福州華辰地產(chǎn)發(fā)生董監(jiān)事高管備案變更后，王新怡退出，魏傳瑞退出，一個(gè)名為“俞友貴”的神秘人士變更為董事（法定代表人）、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

盡管，福建華辰地產(chǎn)與福州華辰地產(chǎn)也曾是一家。兩個(gè)華辰地產(chǎn)，注冊(cè)地址均位于福州市臺(tái)江區(qū)臺(tái)江路47號(hào)華聯(lián)商廈10-12層，可見一斑。

相同的還有：現(xiàn)如今，兩個(gè)華辰地產(chǎn)都略落魄。

究竟有多落魄？

企查查上，兩個(gè)華辰地產(chǎn)都有N多個(gè)房屋租賃合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、金融借款合同糾紛等新增開庭公告，似在告訴“說商道市”：

天曉得，鬼知道。

但我們還是可管中窺豹。

福州華辰地產(chǎn)2025年8月1日更新三則新增欠稅公告，皆來自國(guó)稅總局福州市臺(tái)江區(qū)稅務(wù)局，欠稅稅種分別為房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，相對(duì)應(yīng)的欠稅余額分別為269萬（當(dāng)前新發(fā)生的欠稅余額90961.47元）、11.9萬（當(dāng)前新發(fā)生的欠稅余額3634.20元）、90.4萬（當(dāng)前新發(fā)生的欠稅余額37835.26元）。

而若把時(shí)間軸拉長(zhǎng)至半年前：2025年2月10日，國(guó)稅總局福建省電子稅務(wù)局發(fā)布福州華辰地產(chǎn)欠稅公告詳情，欠稅稅種涵蓋了個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等，欠稅余額高達(dá)3.77億元（當(dāng)前新發(fā)生的欠稅金額3.41億元）。

畢竟，“闊過”，何至于此？！

“魏大膽”的另一標(biāo)簽即面泛微笑。華辰地產(chǎn)在福州的每一步擴(kuò)張都勾畫與實(shí)踐于魏綻放的笑容中。有人也因此戲稱“魏大膽”為“笑面虎”，臉上掛著笑，面泛微笑的老虎。

但正如同“秘書”有時(shí)被賦予的別樣深意，“笑面虎”有時(shí)同樣別具內(nèi)涵。因?yàn)椋藗儗?duì)“笑面虎”的認(rèn)知，往往還有后半句，“面善心狠”。

能有多狠？

魏傳瑞上一次見原配發(fā)妻及其所生子女，還是三年多前。

彼時(shí)，斗了一場(chǎng)官司。魏傳瑞親手拉親生二女兒“坐花廳”。

“笑面虎”，逆光而立，誰也看不清他臉上真正的表情。

畢竟，“親過”，何至于此？！

NO.3｜最后的三棟大樓

皆非“自由身”

現(xiàn)如今的華辰地產(chǎn)，究竟還剩下什么？

最后的三棟大樓。

一即前述兩個(gè)華辰地產(chǎn)注冊(cè)地華聯(lián)商廈。

福州城，少許大樓可堪傳奇。老福州耳熟能詳?shù)娜A聯(lián)商廈當(dāng)居一席。

開業(yè)于1985年的華聯(lián)商廈，為當(dāng)時(shí)福州首座集商場(chǎng)、娛樂、客房、寫字樓于一體的綜合性商業(yè)大樓，樓高15層，建筑面積為2.17萬平方米，并與周遭的臺(tái)江百貨大樓等地標(biāo)，曾經(jīng)共同代言福州厚積薄發(fā)的商業(yè)“新生”。

2004年3月，華聯(lián)商廈被華辰地產(chǎn)以4328萬元收歸囊中。2010年，華辰地產(chǎn)“斥巨資”開始對(duì)華聯(lián)商廈進(jìn)行全面內(nèi)外裝飾，以恢復(fù)其作為臺(tái)江區(qū)“金外灘”標(biāo)志性建筑的昔日風(fēng)采，并正式將華聯(lián)商廈重新命名為——華辰遠(yuǎn)祥大廈。

昔年地標(biāo)，華聯(lián)商廈今安在？

傳奇未能續(xù)寫?，F(xiàn)如今的華辰遠(yuǎn)祥大廈，泯然眾人矣。

終究沒能找對(duì)人。

二即君臨盛世茶亭地塊八（茶亭國(guó)際項(xiàng)目），位處臺(tái)江區(qū)八一七路與群眾路交匯處。

項(xiàng)目地下負(fù)2層至5層規(guī)劃為大型商業(yè)中心，曾為居然之家精品主力店，當(dāng)年曾爆火的新零售企業(yè)“盒馬鮮生”的福州首店也選址于此。7層至31層為SOHO。地下負(fù)三層為地鐵茶亭站。

三即君臨盛世茶亭地塊九(王府城項(xiàng)目)，位處臺(tái)江區(qū)八一七路和工業(yè)路交匯處。

盡管，這最后的三棟大樓，所有權(quán)人皆為華辰地產(chǎn)，但皆非“自由身”，皆抵押在身。

畢竟，落魄。

NO.4｜華辰超25億抵押資產(chǎn)“賤賣”迷局

12億債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)僅2.8億

君臨盛世茶亭地塊八和君臨盛世茶亭地塊九，故事，同樣不遑多讓?？芍^其苦不堪言，其痛難言停。

風(fēng)起2015年。

公開信息顯示，彼時(shí)福建華辰地產(chǎn)作為借款方，向中國(guó)工商銀行福州鼓樓支行分兩筆申請(qǐng)貸款，合計(jì)金額12億元，均以華辰旗下君臨盛世茶亭項(xiàng)目核心資產(chǎn)作為抵押。

抵押資產(chǎn)規(guī)模與估值清晰可查：

第一筆8億貸款，用于君臨盛世茶亭地塊九在建工程建設(shè)；第二筆4億貸款，用于償還福建華辰既有融資及君臨盛世茶亭地塊八商業(yè)綜合樓后續(xù)建設(shè)。

抵押資產(chǎn)涵蓋地塊九在建項(xiàng)目（總建面36737.74平，2015年評(píng)估價(jià)21億+）及地塊八商業(yè)綜合樓、商場(chǎng)配套辦公、商鋪及車位等，形成覆蓋地上地下的完整抵押資產(chǎn)包，合計(jì)評(píng)估價(jià)25億+。

后續(xù)因福建華辰地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)變故，雖償還部分貸款本金，但未能足額支付利息，工行福州鼓樓支行隨即啟動(dòng)司法程序，上述抵押資產(chǎn)進(jìn)入法院拍賣環(huán)節(jié)。

然而，這場(chǎng)本應(yīng)嚴(yán)格遵循法定程序的資產(chǎn)處置，卻在后續(xù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)諸多“反常操作”。

福州人自不曾忘：君臨盛世茶亭地塊八商業(yè)綜合樓曾先后于2024年8月25日、2024年9月19日上架阿里司法拍賣平臺(tái)，起拍價(jià)先后為3.7464億（根據(jù)公告，以評(píng)估價(jià)格即約5.35億的70%（七折）進(jìn)行掛網(wǎng)）、2.9971億，均流拍。

在絕大多數(shù)福州人眼里，這事，此后，再?zèng)]了消息。

業(yè)內(nèi)實(shí)則有無限趨近于真相的傳聞，悄然無聲，滋長(zhǎng)蔓延開來：二次流拍后，工行福州鼓樓支行直接將華辰12億債權(quán)及對(duì)應(yīng)全部抵押資產(chǎn)（如前述，整體評(píng)估價(jià)超25億），以及另三戶債權(quán)本息各幾十萬的不良債權(quán)，打包轉(zhuǎn)讓給了中信金融福建分公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.8196億元。

但，根據(jù)民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，對(duì)于第二次拍賣仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)依法進(jìn)入變賣環(huán)節(jié)，若變賣仍未成交，債權(quán)人方可申請(qǐng)以物抵債。

在福建華辰地產(chǎn)看來，總結(jié)起來就是：工行福州鼓樓支行“跳”過變賣程序，12億債權(quán)2.8億轉(zhuǎn)讓成交，可謂“賤賣”。且估值與成交價(jià)相差懸殊，轉(zhuǎn)讓價(jià)甚至不到評(píng)估值的11%，甚至低于單一項(xiàng)抵押資產(chǎn)（君臨盛世茶亭地塊八商業(yè)綜合樓）的二次流拍價(jià)。

這也意味著君臨盛世茶亭地塊九(王府城)項(xiàng)目在建項(xiàng)目，近乎隨債權(quán)“無償劃轉(zhuǎn)”

福建華辰地產(chǎn)堅(jiān)持，工行福州鼓樓支行在未啟動(dòng)變賣程序的情況下直接轉(zhuǎn)讓債權(quán)，明顯違反處置流程，程序違法可能導(dǎo)致債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力瑕疵。而若無法提供充分證據(jù)證明該價(jià)格系通過合規(guī)評(píng)估、市場(chǎng)競(jìng)價(jià)等方式確定，可能涉嫌“不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)”。

NO.5｜迷霧劇場(chǎng)魔幻懸疑劇：

超低價(jià)接盤，誰才是背后真正買家？

更魔幻的懸疑接踵而至。

國(guó)有金融機(jī)構(gòu)處置不良債權(quán)，定價(jià)應(yīng)參考資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值、市場(chǎng)行情等因素。作為央企分支機(jī)構(gòu)，中信金融福建分公司完整受讓福建華辰地產(chǎn)12億債權(quán)及對(duì)應(yīng)資產(chǎn)后，隨即于2025年3月以原價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓。

零溢價(jià)轉(zhuǎn)讓？這是未設(shè)置任何商業(yè)溢價(jià)，未謀求合理利潤(rùn)的節(jié)奏。

針對(duì)后續(xù)債權(quán)受讓方，中信金融福建分公司設(shè)置的付款規(guī)則不可謂不寬松。譬如：首期僅需支付不低于債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的45%，剩余款項(xiàng)在《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效后滿24個(gè)月內(nèi)分期付清，且明確“執(zhí)行回款可沖抵轉(zhuǎn)讓款”。

福建華辰地產(chǎn)堅(jiān)持，這，絕非正常的商業(yè)邏輯。完全背離國(guó)央企正常經(jīng)營(yíng)邏輯，涉嫌為第三方“鋪路”。畢竟，正常商業(yè)邏輯下，金融資產(chǎn)管理公司收購(gòu)債權(quán)必然追求合理收益。零溢價(jià)+長(zhǎng)期“墊資”的組合，更符合“利益輸送”的特征，而非合規(guī)的商業(yè)交易。

據(jù)其所述，截至2025年8月底，距債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓已超5個(gè)月，背后真正買家僅支付30%款項(xiàng)，約70%仍由中信金融“墊資”，且未采取催收、補(bǔ)充擔(dān)保等任何風(fēng)險(xiǎn)防控措施，完全背離國(guó)有資產(chǎn)保值增值的基本要求。

與此同時(shí)，關(guān)于背后真正買家的傳聞，似有若無，悄然無聲，滋長(zhǎng)蔓延開來：

一家名為“福建途騰置業(yè)有限公司”的企業(yè)，于2025年7月2日（距中信金融申請(qǐng)變更執(zhí)行人僅一個(gè)月）突擊成立，種種跡象表明，該公司與這筆債權(quán)背后真正買家存在直接關(guān)聯(lián)，目標(biāo)明確指向“低價(jià)承接福建華辰地產(chǎn)抵押資產(chǎn)”。

從時(shí)間線上似是可清晰梳理出完整操作鏈條：低價(jià)拿債權(quán)，低價(jià)接盤，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)華辰地產(chǎn)抵押資產(chǎn)的雙重“侵吞”。

終究還是有人盯上了“笑面虎”打下的江山。

這家閩系地產(chǎn)初代頂流的余暉，現(xiàn)在讀來，余韻悠長(zhǎng)。

NO.6｜時(shí)間與少年

多年以后，面對(duì)福清老家人，魏傳瑞將會(huì)回想起同母親告別的那個(gè)遙遠(yuǎn)的剎那。許那么一瞬間，悠長(zhǎng)的一生如同白駒過隙般閃過腦海：

福清三山，有志少年郎，野心不止一點(diǎn)點(diǎn)。

他堅(jiān)信，世界這么大，野心再大，也一定裝得下。

一咬牙，背起包，頭也不回，轉(zhuǎn)身離去。

就此走出故鄉(xiāng)的視線。

少時(shí)離家只身闖蕩江湖，香港、寧波、福州，摸爬滾打，在風(fēng)口踮起腳尖。

那時(shí)的TA，并不知曉，少年此去，長(zhǎng)風(fēng)萬里。

由此，福州商業(yè)地產(chǎn)初代頂流傳奇上演。

最引以為豪壯的還得是遙遠(yuǎn)的拿了好些塊地的2001-2006年。

那是無限榮光的華辰年。彼時(shí)的福州城商業(yè)地產(chǎn)，數(shù)一數(shù)二數(shù)華辰。

歲月如刀。時(shí)間是偉大的魔法師，它不會(huì)總是如此眷顧一個(gè)人。

傳奇終難續(xù)寫。一如前述華聯(lián)商廈。

1959年生人的少年郎魏傳瑞，已至耆年。

都說，五十知天命，六十而耳順。

何謂耳順？聽得進(jìn)逆耳之言，詈罵之聲也無所謂，無所違礙于心。

耳順是歷經(jīng)世事后的通透，其底色即心境澄明。

許少年郎也在等那么一個(gè)通透的點(diǎn)，與自己和解，與世界和解。

原創(chuàng)不易，感謝贊轉(zhuǎn)評(píng)