作者 | 許秀蘭律師

一、敗訴案例基本情況

美籍華人郭女士（化名）2011年購買A地某商業(yè)房產(chǎn)，支付全款643,349元并委托開發(fā)商B公司出租管理。因B公司的債務(wù)糾紛，2021年涉案房產(chǎn)被查封。郭女士提起執(zhí)行異議之訴，一、二審法院均以“未簽訂正式買賣合同”“怠于行使權(quán)利”為由駁回其訴求。

二、案件經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)

1、法院認(rèn)定《定購協(xié)議書》為非正式買賣合同；

2、認(rèn)為郭女士2016年付款后至2021年查封前未積極主張過戶，存在過錯；

3、未采納疫情導(dǎo)致無法回國簽約的免責(zé)理由。

三、律師進(jìn)一步分析

郭律師的代理律師未援引《九民紀(jì)要》第127條，導(dǎo)致法院機(jī)械適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條，忽視“合理客觀理由”的認(rèn)定空間。

1、案件可行的突破點(diǎn)：《九民紀(jì)要》第127條

《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（簡稱《九民紀(jì)要》）第127條對“非因買受人自身原因未過戶”作出擴(kuò)張解釋：“買受人無積極行為（如遞交過戶材料），但未辦理過戶有合理客觀理由的，亦可認(rèn)定符合條件?！?/p>

2、本案的三大適用空間

• 合同性質(zhì)爭議
• 法院誤區(qū)：僅以協(xié)議名稱否定合同效力。
• 行動建議：應(yīng)審查協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第16條的核心條款（標(biāo)的、價(jià)款、付款方式等）。對比協(xié)議內(nèi)容與買賣合同要件，主張《定購協(xié)議書》實(shí)質(zhì)具備合同效力。
• “怠于主張權(quán)利”的合理性
• 法院誤區(qū)：苛求買受人主動解押，忽視開發(fā)商主合同義務(wù)。
• 行動建議：若開發(fā)商未按約解押（協(xié)議約定付款后90工作日解押），買受人未積極主張亦可免責(zé)。新證據(jù)方向可圍繞開發(fā)商未及時解押的抵押登記記錄；同期其他購房者同類情況證據(jù)（證明開發(fā)商系統(tǒng)性違約）。
• 疫情作為“合理客觀理由”
• 法院誤區(qū)：認(rèn)為疫情前五年未主張權(quán)利即構(gòu)成過錯。
• 行動建議：2021年解押后恰逢入境限制（外交部2020年3月28日公告），屬不可抗力。
• 證據(jù)補(bǔ)強(qiáng)部分：2021年8月開發(fā)商通知簽約的郵件/微信記錄；出入境管制政策文件及個人護(hù)照記錄，證明疫情導(dǎo)致客觀上無法回國簽約，且無替代方式（如委托代理）辦理過戶。

四、再審維權(quán)路徑分析：從“法律檢索”到“戰(zhàn)術(shù)舉證”

步驟1：以“請求權(quán)基礎(chǔ)”重構(gòu)訴訟邏輯

原思路：單純根據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條主張權(quán)利，圍繞四要件舉證。

新思路：第28條（形式要件）+《九民紀(jì)要》第127條（實(shí)質(zhì)解釋）→ 證明“未過戶存在合理客觀理由”

步驟2：系統(tǒng)性檢索“隱藏依據(jù)”

檢索關(guān)鍵詞：“未過戶+合理理由”、“執(zhí)行異議+紀(jì)要”、“非自身原因+擴(kuò)張解釋”

必查文件：《九民紀(jì)要》及配套理解與適用；最高人民法院同類案例。

步驟3：證據(jù)組合拳

通過合同實(shí)質(zhì)效力、開發(fā)商違約解押、疫情不可抗力等維度綜合論述

五、反思：如何避免遺漏關(guān)鍵依據(jù)

1、對“會議紀(jì)要”效力認(rèn)知不足

許多律師視《九民紀(jì)要》為“參考性文件”，未意識到其可作為裁判說理依據(jù)（《最高人民法院關(guān)于統(tǒng)一法律適用加強(qiáng)類案檢索的指導(dǎo)意見》第9條）。

2、法律檢索方法缺陷

僅檢索“法律”“司法解釋”，忽略“紀(jì)要”“復(fù)函”“指導(dǎo)意見”等非正式法源。

3、請求權(quán)基礎(chǔ)分析片面

聚焦“能否排除執(zhí)行”，未縱深思考“為何未能過戶”的免責(zé)空間。

六、啟示

1、簽約時：要求開發(fā)商書面承諾解押時間，并約定逾期違約責(zé)任；

2、權(quán)利維護(hù)時：定期發(fā)函主張權(quán)利（即使未果，可證明非自身過錯）；

3、訴訟中：聘請熟悉執(zhí)行異議之訴的律師，明確要求檢索紀(jì)要、類案。

結(jié)語

郭女士的案例警示我們：法律的勝利往往屬于最懂“游戲規(guī)則”的人。在復(fù)雜的民商事爭議中，勝訴不僅依賴事實(shí)本身，更取決于能否找到那把“隱藏的鑰匙”——可能是某份紀(jì)要、某個復(fù)函，甚至是一句容易被忽略的裁判觀點(diǎn)。而律師的專業(yè)價(jià)值，正在于用體系化的檢索技術(shù)和請求權(quán)思維，為客戶打開這扇門。

許秀蘭知恒律師事務(wù)所高級合伙人業(yè)務(wù)領(lǐng)域：跨境電商行業(yè)法律服務(wù)（跨境股權(quán)架構(gòu)、跨境知識產(chǎn)權(quán)、跨境財(cái)稅合規(guī)等）；公司法實(shí)務(wù)：常年法律顧問、股權(quán)激勵、爭議解決等；投融資并購、私募基金股權(quán)法律事務(wù)。

許秀蘭律師專注于跨境電商行業(yè)法律服務(wù)、公司法實(shí)務(wù)、投融資并購、私募基金股權(quán)法律實(shí)務(wù)等領(lǐng)域，代表投資機(jī)構(gòu)或融資企業(yè)完成了數(shù)百個不同階段與輪次的投融資或并購項(xiàng)目，行業(yè)涵蓋房地產(chǎn)、TMT、生物醫(yī)藥與健康、教育培訓(xùn)、智能制造、零售與消費(fèi)、食品飲料、跨境電商等。

本文及其內(nèi)容為知恒律師分享，僅為交流目的，不代表律所或律師出具的法律意見、建議或決策依據(jù)。如您需要法律建議或法律專業(yè)分析，請與知恒律所專業(yè)律師聯(lián)系。