房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，“中介巨無霸”貝殼找房的日子也并不輕松。

外界注意到，其凈利潤增速未能跟上營收步伐，而管理層薪酬與一線經(jīng)紀人收入的懸殊對比同樣牽動著市場的神經(jīng)。

營收增長，但利潤縮水

2025年上半年，貝殼找房公布的財報數(shù)據(jù)顯示，實現(xiàn)營收493.4億元，同比增長24.1%，但凈利潤卻同比下降7.2%至21.6億元。

回溯2024年上半年，其凈利潤曾同比驟降42.4%，如今降幅收窄卻仍未擺脫“增收不增利”的情況。

再來看支撐貝殼營收的兩大核心業(yè)務，二手房交易作為傳統(tǒng)基本盤，似乎進入到了瓶頸期。2025年上半年二手房凈收入僅136億元，同比增幅僅4.0%，更關鍵的是二季度收入67億元，同比下降8.4%，這是自2020年以來首次出現(xiàn)季度收入下滑。

根據(jù)某財經(jīng)媒體分析認為，地方中介聯(lián)盟通過限制房源共享，削弱了貝殼引以為傲的ACN網(wǎng)絡優(yōu)勢，直接導致存量房傭金率下降0.2個百分點；同時為穩(wěn)定經(jīng)紀人隊伍，鏈家品牌將固定薪酬占比從30%提升至40%，雙重因素擠壓了二手房業(yè)務的利潤空間，使其利潤率從曾經(jīng)的49%跌至如今的約40%。

此外，新房交易雖呈現(xiàn)規(guī)模擴張態(tài)勢，2025年上半年營收167億元同比暴增29.9%，但盈利貢獻卻縮水。

開發(fā)商對傭金率的壓價力度不斷加大，要求下浮0.3-0.5個百分點，部分二線以下城市新房業(yè)務毛利率甚至跌破20%，使得新房業(yè)務利潤占比從2024年的26.6%降至24.8%，利潤率也從峰值27.2%滑落至20%左右。

為尋找新的利潤增長點，貝殼推出“省心租”模式進軍租賃市場。該模式雖保障了房東空置期的房租收入，卻被曝對房東壓低租金、對長期租客提高租金，引發(fā)部分用戶不滿。

更關鍵的是，租賃業(yè)務還尚未成為盈利支撐，反而因運營成本高企在一定程度上給整體毛利率帶來影響。

高管與普通經(jīng)紀人5399倍的薪酬差

隨著半年報的發(fā)布，貝殼高管的薪酬問題也引起了市場注意。

根據(jù)公開財報及媒體報道，2021-2022年貝殼連續(xù)虧損期間，CEO彭永東的年薪從847萬元飆升至7.13億元；2023年公司實現(xiàn)盈利，高管薪酬占比高達29.6%，遠超國際同行3%-5%的合理水平。

貝殼2023年年報明確顯示，彭永東當年薪酬由“福利津貼、績效獎金、股份支付薪酬、退休金計劃”等構(gòu)成，合計7.13億元，其中股權(quán)支付部分占比高達98%，現(xiàn)金部分（薪金+績效獎金）僅約1176萬元，且行權(quán)價僅為市價的38%-62%，高管可提前鎖定豐厚收益，卻無需承擔業(yè)績對賭壓力。

同樣，根據(jù)其發(fā)布的年報，2022年貝殼虧損13.86億元時，彭永東薪酬仍逆勢漲至4.75億元，其股權(quán)激勵解鎖條件僅與任職期限掛鉤，與凈利潤、市占率等核心指標無關，似乎背離了股權(quán)激勵促進公司長期發(fā)展的初衷。

與高管天價薪酬形成極端反差的，是基層經(jīng)紀人的生存現(xiàn)狀。貝殼平臺近50萬經(jīng)紀人2024年人均年收入僅7.42萬元，彭永東的年薪竟是經(jīng)紀人平均收入的5399倍。

同時，多家媒體證實貝殼推行“借薪制”，經(jīng)紀人并無底薪，當月未開單只能領取最低工資，開單后還需從提成中扣除此前領取的保障薪。以一套200萬元的二手房為例，經(jīng)紀人到手傭金約3萬元，而成交周期往往長達數(shù)月，分攤至每個月后實際收入往往低于 3000 元。

這一水平不僅低于鏈家品牌經(jīng)紀人17.4萬元的年均收入（含五險一金），還顯著低于行業(yè)平均標準，凸顯出平臺內(nèi)不同層級經(jīng)紀人及與行業(yè)基準的收入差距。

與此同時，貝殼借助ACN模式形成的市場優(yōu)勢不斷提高抽傭比例。二手房交易抽傭3%，新房渠道傭金率高達4%-10%，2024年廣州部分區(qū)域甚至上調(diào)至23%，導致加盟商利潤銳減30%，消費者也頻頻遭遇捆綁收費、信息泄露等問題。

“一體三翼”第二曲線待突破

目前，貝殼已經(jīng)開始打造“一體三翼”戰(zhàn)略這條第二曲線，以“穩(wěn)固房產(chǎn)經(jīng)紀基本盤，拓展家裝、租賃、貝好家業(yè)務”為方向?qū)で笸黄啤?/p>

作為“三翼”之一的整裝業(yè)務，貝殼曾通過收購圣都家裝實現(xiàn)快速擴張，但2024年終止對空間智慧剩余股權(quán)的收購，或暴露了反壟斷審查帶來的政策風險。

家裝家居領域的自建能力打造，仍需應對供應鏈與服務流程的固有復雜性。供應鏈涉及品類繁多，施工環(huán)節(jié)標準化程度待提升，2024年基礎裝修工期等行業(yè)常規(guī)周期尚未明顯縮短，而工地管理透明度、材料品質(zhì)一致性等問題也是行業(yè)內(nèi)常見的用戶關注焦點。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)看，貝殼2025年中期業(yè)績公告顯示，2025年上半年家裝家居業(yè)務凈收入達75億元，保持了增長態(tài)勢。不過，該業(yè)務與新房交易場景存在較強的協(xié)同性，其客戶來源在一定程度上依賴新房業(yè)務的轉(zhuǎn)化，若新房成交規(guī)模出現(xiàn)波動可能會對其長期增長節(jié)奏帶來影響。

租賃業(yè)務雖在2024年實現(xiàn)管理房源翻倍至43萬套，但服務成本同比激增121.02%。這與長租公寓行業(yè)的特性密切相關，空置期損失、運營服務人力成本、房屋裝修維護等均屬于行業(yè)內(nèi)普遍存在的剛性支出，且租金定價受市場環(huán)境與政策導向影響，溢價空間相對有限。

而貝好家業(yè)務采用重資產(chǎn)模式，與貝殼長期以來的輕資產(chǎn)基因似乎存在一定的沖突。重資產(chǎn)運營需要大量資金投入，且回報周期長，在當前貝殼盈利承壓的背景下，不僅難以成為新的增長引擎，反而可能加劇資金鏈壓力。

貝殼找房或需重構(gòu)薪酬與業(yè)績的關聯(lián)、平衡各方利益、找到新業(yè)務的核心競爭力。

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