作者 | 曾有為

來(lái)源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的深圳“樂(lè)園頂流”，如今繁華落盡變“空城”。

2025年9月的深圳，濕熱的海風(fēng)裹挾著咸腥味掠過(guò)東部華僑城。

青山綠水中點(diǎn)綴的歐式建筑，龐大而空洞，像是失落的遺跡，輝煌褪去之后留下了荒涼卻帶著詭異的美。

茶溪谷內(nèi)依然綠意盎然，卻再也聽(tīng)不到孩子們嬉戲奔跑的笑聲。

云海谷的高爾夫練習(xí)場(chǎng)空無(wú)一人，球桿架上的金屬在烈日下泛著冷光。

大峽谷游樂(lè)園里，游覽須知的錄音在空曠的園區(qū)內(nèi)循環(huán)播放，仿佛在訴說(shuō)著一種失落的歷史。

就連最熱鬧的茵特拉根小鎮(zhèn)，也鮮有正常營(yíng)業(yè)的餐飲商業(yè)，里面的城堡酒店，雖然大堂依舊宏偉，但空氣中彌漫著淡淡的朽木味。

這座國(guó)內(nèi)首個(gè)“國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)”、讓游客曾排隊(duì)2小時(shí)的文旅綜合體，在開(kāi)業(yè)18年后，正以一種近乎荒誕的方式，向人們展示著文旅產(chǎn)業(yè)的殘酷迭代。

曾經(jīng)排隊(duì)2小時(shí)

如今免費(fèi)也沒(méi)人去

2007年，東部華僑城的大門(mén)被擠得水泄不通。那是深圳人第一次見(jiàn)到“山海生態(tài)+主題樂(lè)園”的模樣。

大俠谷的飛瀑傾瀉而下，激起的水霧在陽(yáng)光下折射出彩虹；茵特拉根小鎮(zhèn)旁，黑天鵝悠閑地劃過(guò)鏡面般的水面；銜接?xùn)|部華僑城各個(gè)打卡點(diǎn)的森林小火車(chē)，行駛在山間就像是要開(kāi)往童話世界。

這家由華僑城集團(tuán)斥巨資35億元人民幣精心打造的世界級(jí)度假旅游目的地，是國(guó)內(nèi)首批“國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)”。

• “光進(jìn)景區(qū)排隊(duì)就花了半個(gè)小時(shí)，里面更是人山人海，每個(gè)游樂(lè)設(shè)施都要排隊(duì)兩個(gè)小時(shí)以上?！?/li>

那個(gè)時(shí)候，“排隊(duì)”是東部華僑城的真實(shí)寫(xiě)照，其在粵港澳大灣區(qū)可謂是火得一塌糊涂。

甚至連當(dāng)年風(fēng)靡全國(guó)的《一起來(lái)看流星雨》偶像劇都給了東部華僑城一個(gè)幾分鐘的特寫(xiě)鏡頭。

2010年，東部華僑城迎來(lái)了高光時(shí)刻，它以 353 萬(wàn)人次的年接待量位列亞太主題公園15強(qiáng)第10位，成為中國(guó)大陸入園游客量最高的主題公園。

當(dāng)時(shí)的東部華僑城，不僅是深圳旅游業(yè)的“頂梁柱”，更是無(wú)數(shù)95后、00后關(guān)于“集體成長(zhǎng)”的第一幀記憶。

豐富的游樂(lè)設(shè)施和生態(tài)資源，讓東部華僑城迅速成為深圳中小學(xué)的“春秋游指定地”。

2019年?yáng)|部華僑城迎逾1.5萬(wàn)秋游學(xué)生團(tuán)

這里曾是154.64萬(wàn)深圳中小學(xué)生的 “春秋游圣地”。

其中在2011年就有來(lái)自深圳、東莞、惠州8所學(xué)校的5000名學(xué)生集體參與“生態(tài)探索一日營(yíng)”，創(chuàng)下單日學(xué)生客流的峰值。

那時(shí)的深圳街頭，“去東部華僑城”是家庭周末的固定選項(xiàng)，是情侶約會(huì)的“浪漫地標(biāo)”，是企業(yè)團(tuán)建的“生態(tài)首選”。

只可惜，曾經(jīng)的輝煌難抵現(xiàn)實(shí)的殘酷。

2025年的東部華僑城，像被按下了慢放鍵。

曾經(jīng)需要排隊(duì)兩小時(shí)才能玩上的娛樂(lè)設(shè)施，大部分都已停運(yùn)，過(guò)山車(chē)軌道上爬滿鐵銹，園內(nèi)沒(méi)有演出沒(méi)有人流。

甚至連茶溪谷內(nèi)的四季花田也已被夷為平地，濕地花園的噴泉池里漂著落葉。

人走茶涼，繁華落盡是空城，曾經(jīng)多么鼎盛，現(xiàn)在就多么荒涼。

• “茵特拉根酒店關(guān)門(mén)了，外面看已經(jīng)破爛不堪了，三洲茶園已經(jīng)圍起來(lái)，行人過(guò)不去的，原來(lái)的高爾夫練習(xí)場(chǎng)現(xiàn)在是一些卡丁車(chē)、彩虹滑滑梯小孩子的游玩項(xiàng)目。”

曾經(jīng)的“深圳頂流樂(lè)園”，如今是社交平臺(tái)上的“避雷帖”常客。

為了挽救客流，2024年8月8號(hào)，借著東部華僑城17周年的機(jī)會(huì)，茶溪谷云海一期直接免費(fèi)開(kāi)放，一下子吸引了不少人。

但是也并沒(méi)有帶來(lái)顯著的效果，有人表示開(kāi)放的地方面積較小，游玩體驗(yàn)感一般。

按理說(shuō)，東部華僑城位于大深圳的鹽田區(qū)，要山有山，要海有海，要財(cái)有財(cái)，要人有人，可以說(shuō)是占盡了天時(shí)地利人和。

手握如此一副好牌為何打得稀巴爛？

東部華僑城背后

的三重枷鎖

東部華僑城的成長(zhǎng)軌跡，恰似一場(chǎng)精心鋪墊卻又草草收?qǐng)龅难莩觥獜脑?jīng)的全城熱捧到如今的門(mén)可羅雀，其每一步滑落都早有伏筆。

東部華僑城的2000畝山海園區(qū)，位于鹽田區(qū)大山中，業(yè)態(tài)涵蓋山海生態(tài)、主題樂(lè)園、酒店集群等多元業(yè)態(tài)。

其需要維護(hù)的不僅是游樂(lè)設(shè)施，更是整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的平衡。

這2000畝山海園區(qū)，在設(shè)施更新維護(hù)、服務(wù)提升上需要大量資金投入，維護(hù)成本是普通樂(lè)園的3倍。

但是從東部華僑城所屬的深圳華僑城股份有限公司2025年半年度報(bào)告來(lái)看，其收益不容樂(lè)觀。

2025年上半年，公司營(yíng)收同比腰斬50.8%至113.2億元，歸母凈虧損飆升至28.7億元，同比增虧18.1億元。

這已是公司連續(xù)第四年處于凈利潤(rùn)虧損狀態(tài)，2022至2024年，華僑城累計(jì)虧損超260億元，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)形成了較大壓力。

華僑城集團(tuán)“文旅+地產(chǎn)”的模式曾是行業(yè)標(biāo)桿——用文旅項(xiàng)目提升區(qū)域價(jià)值，再通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反哺文旅運(yùn)營(yíng)。

東部華僑城最初的規(guī)劃中，周邊的高端住宅（如天麓別墅）與主題樂(lè)園形成“1+1>2”的效應(yīng)：通過(guò)主題樂(lè)園帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)“左手文旅引流、右手地產(chǎn)收割”的生態(tài)。

但2021年地產(chǎn)寒冬來(lái)襲后，這一模式徹底失衡：天麓別墅的房?jī)r(jià)從峰值13萬(wàn)/㎡跌至3萬(wàn)/㎡，曾經(jīng)“輸血”文旅的地產(chǎn)板塊反而成了“吸血鬼”。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)無(wú)法為主題樂(lè)園輸血，之前的定價(jià)模型、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施維護(hù)計(jì)劃全被打亂，曾經(jīng)的“高端度假”定位，最終淪為空有硬件、沒(méi)有靈魂的“空殼”。

除此之外，當(dāng)下，全球文旅進(jìn)入“IP”時(shí)代。

迪士尼用“玲娜貝兒”的萌系IP收割少女心，環(huán)球影城以“哈利波特”的魔法世界復(fù)刻沉浸式體驗(yàn)，甚至長(zhǎng)隆野生動(dòng)物世界都靠“熊貓三胞胎”打造出差異化標(biāo)簽。

但東部華僑城始終沒(méi)有孵化出屬于自己的“靈魂角色”或“核心IP”：仿歐建筑是“千鎮(zhèn)一面”的模仿，觀光小火車(chē)是“標(biāo)配化”的交通工具。

當(dāng)Z世代成為消費(fèi)主力，他們不再滿足于看風(fēng)景、坐項(xiàng)目，而是追求參與感、分享欲、情感共鳴。

當(dāng)短視頻平臺(tái)成為流量入口，出片率、話題性、情緒價(jià)值取代規(guī)模、設(shè)施成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在這場(chǎng)變革中，東部華僑城的觀光小火車(chē)、仿歐建筑與陳舊劇場(chǎng)表演的“老三樣”已難以匹配新的需求。

游客評(píng)價(jià)里最扎心的吐槽是：“除了山綠，這里什么都記不住。”

用“新玩家”

思維重新出發(fā)

當(dāng)然，不愿淪為“時(shí)代棄子”東部華僑城，也開(kāi)始改變了。

2024年的東部華僑城，正以一系列看得見(jiàn)的改變，試圖撕掉“老舊”標(biāo)簽。

先后完成了茶溪云海景觀優(yōu)化、黑森林嘉途酒店煥新、叢林穿越無(wú)動(dòng)力樂(lè)園開(kāi)放等項(xiàng)目，持續(xù)提升游客體驗(yàn)。

今年五一假期，東部華僑城以“瘋玩解壓”為主題打造沉浸式文旅盛宴，推出黑森林泳池派對(duì)、山野探險(xiǎn)樂(lè)園、森林小火車(chē)、山野采茶四個(gè)活動(dòng)。

通過(guò)山?？駳g體驗(yàn)，多維場(chǎng)景釋放壓力，期間共吸引游客超萬(wàn)人次。

而核心的大俠谷景區(qū)從2025年4月29號(hào)下午6點(diǎn)起開(kāi)始改造，將遵循“聯(lián)山、融城、通?！钡暮诵睦砟?，對(duì)標(biāo)全球頂級(jí)山海旅游目的地，構(gòu)建“一區(qū)三核”的全新格局。

計(jì)劃國(guó)慶節(jié)前先完成一期，2027年二期也改造完，打造一個(gè)更具吸引力的山海生態(tài)旅游目的地。

從“被動(dòng)應(yīng)對(duì)衰落”到“主動(dòng)創(chuàng)造新體驗(yàn)”，2025年的東部華僑城，正用一個(gè)個(gè)具體的項(xiàng)目和細(xì)節(jié)，重新定義“山地樂(lè)園”的可能。

文旅項(xiàng)目的“生命力”，從來(lái)不是靠開(kāi)業(yè)時(shí)的高光時(shí)刻，而是靠持續(xù)的創(chuàng)新能力；“生態(tài)”不應(yīng)只是景觀的點(diǎn)綴，而應(yīng)融入運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)；“新鮮”可以吸引游客第一次來(lái)訪，但“體驗(yàn)”才能讓他們?cè)敢庠賮?lái)。

站在2025年的秋天回望，東部華僑城的茶溪谷依然綠意盎然，茵特拉根酒店的建筑依然威嚴(yán)聳立。

只是，當(dāng)曾經(jīng)的“文旅標(biāo)桿”淪為“時(shí)代的眼淚”，我們更需要記住的，或許不是它曾經(jīng)的輝煌，而是它留下的警示：在這個(gè)快速迭代的時(shí)代，沒(méi)有永遠(yuǎn)的“高度”，只有永恒的“進(jìn)化”。

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