二手房屋已經(jīng)過(guò)戶

原房東拒不遷出戶口

購(gòu)房人如何向原房東主張違約責(zé)任？

是否受三年訴訟時(shí)效的限制？

[案情簡(jiǎn)介]

2010年10月13日，張三作為買受人與原房東李四簽署《存量房屋買賣合同》，約定李四將涉案房屋出售給原告，房屋成交價(jià)格81萬(wàn)元，該房屋附屬設(shè)備、裝飾裝修等有關(guān)價(jià)格另行約定。合同中特別約定了戶口遷出條款：出賣人應(yīng)該在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日30日內(nèi)向房屋所在地戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)，如因出賣人原因未如期將與本方無(wú)相關(guān)的戶口遷出，應(yīng)向買受人支付2000元違約金；逾期超過(guò)30日未遷出的，自期限屆滿之次日起，應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之一的違約金。

張三于2024年6月15日向人民法院提起訴訟，要求李四支付逾期遷出戶口的違約金。

在訴訟中，張三稱實(shí)際購(gòu)買價(jià)格在315萬(wàn)元，李四稱記不清楚價(jià)格了，涉案房屋于2010年10月13日登記至張三名下。張三提交《常住人口信息查詢結(jié)果》，載明李四戶籍現(xiàn)仍在涉案房屋內(nèi)。張三稱之前向李四主張過(guò)違約金，但是并未提交證據(jù)。

[法院判決]

依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條、第一百八十八條、第五百八十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李四于本判決生效后七日內(nèi)向原告張三支付逾期遷出戶口違約金（其中2025年3月17日前違約金八萬(wàn)元；自2025年3月18日起至被告李四戶口實(shí)際遷出之日止，按照每日50元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；

二、駁回原告張三其他訴訟請(qǐng)求。

[張曉彬律師評(píng)析]

二手房交易過(guò)程中，“房屋帶戶口”是個(gè)極其常見(jiàn)的現(xiàn)象，原房東的戶口遷移問(wèn)題往往成為交易雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。原房東逾期遷出戶口，不僅會(huì)影響到房產(chǎn)交易價(jià)格，還會(huì)引發(fā)子女上學(xué)、社區(qū)福利等一系列的連鎖問(wèn)題。

房屋過(guò)戶后，如果原房東拒不按照合同約定的時(shí)間將戶口遷出，買房人如何去主張?jiān)繓|的違約責(zé)任？長(zhǎng)期未主張，是否會(huì)失效？

筆者基于現(xiàn)行法律規(guī)定及司法實(shí)務(wù)，就購(gòu)房人在原房東逾期遷出戶口時(shí)如何主張違約責(zé)任以及是否存在訴訟時(shí)效的問(wèn)題，進(jìn)行如下分析：

1、購(gòu)房人能否起訴要求強(qiáng)制性將原房東戶口遷出的問(wèn)題。

《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》第三條規(guī)定：“戶口登記工作，由各級(jí)公安機(jī)關(guān)主管?！?/p>

戶口遷移的工作屬于公安機(jī)關(guān)主管的事項(xiàng)，屬于行政行為，不屬于人民法院民事案件的受理范圍。因此，如果購(gòu)房人提出要求強(qiáng)制性將原房東戶口遷出的訴訟請(qǐng)求，人民法院通常不予立案或者立案后駁回該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

2、關(guān)于購(gòu)房人向原房東主張違約責(zé)任的訴訟時(shí)效問(wèn)題。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/p>

在房屋買賣合同中約定了戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任承擔(dān)的條款，原房東在逾期遷出戶口時(shí)需要按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。遷出戶口違約金系按日計(jì)付的繼續(xù)性違約金，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效。

在本案中，原告未舉證之前向被告主張過(guò)違約金，故不產(chǎn)生訴訟時(shí)效中斷的法律效力，起訴之日三年前的違約金已經(jīng)超出了訴訟時(shí)效，不予支持。結(jié)合原告起訴時(shí)間，原告可以主張違約責(zé)任的訴訟時(shí)效為三年，應(yīng)當(dāng)從起訴之日往前計(jì)算三年，即自2021年6月15日之日起開(kāi)始要求計(jì)算違約金。

3、關(guān)于原房東未按照合同約定逾期遷出戶口，違約責(zé)任如何計(jì)算問(wèn)題？

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少?！?/p>

房屋中存在原房東的戶口長(zhǎng)期未遷出，會(huì)直接影響到購(gòu)房人對(duì)房屋的合法使用權(quán)利。在現(xiàn)實(shí)生活中，戶口問(wèn)題與小孩入學(xué)、就業(yè)、婚姻、辦理證件等日常生活息息相關(guān)，同時(shí)房屋中空掛戶口也會(huì)對(duì)房屋市場(chǎng)交易的意愿和成交價(jià)格造成影響。

本案中，李四作為原房東，與購(gòu)房人張三自愿簽訂涉案《存量房屋買賣合同》，合同的內(nèi)容系各方真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效，各方均應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。李四在房屋交易行為完成后，沒(méi)有按照合同約定及時(shí)將戶口遷出，違反了合同約定的義務(wù)，屬于違約方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于違約金金額問(wèn)題，雖然原告在案件中未提交證據(jù)證明其損失情況，但根據(jù)常理，有戶口在涉案房屋未遷出，確實(shí)會(huì)影響房屋正常交易，導(dǎo)致原告錯(cuò)失交易機(jī)會(huì)，產(chǎn)生相應(yīng)損失；且被告的違約行為應(yīng)當(dāng)受到否定性評(píng)價(jià)，并在經(jīng)濟(jì)方面給予懲罰。結(jié)合雙方合同約定違約金計(jì)算方式、違約持續(xù)時(shí)間、房屋價(jià)格等因素，人民法院酌定被告向原告支付2025年3月17日前（含當(dāng)日）的違約金八萬(wàn)元；自2025年3月18日起，按照每日50元計(jì)算違約金。

[法律規(guī)定]

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

第五百八十五條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！　?/p>

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。　　

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

[案例來(lái)源]

中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)－北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2025）京0105民初232XX號(hào)民事判決書(shū)