地產(chǎn)公眾號“克而瑞陜西”近期對本土樓市的一項(xiàng)觀察引發(fā)我們關(guān)注，雁翔路板塊200m2以上的豪宅項(xiàng)目獲得市場高度追捧，成交達(dá)到近22萬㎡；反觀西安樓市表現(xiàn)，已連續(xù)12個(gè)月下跌。

一邊是房價(jià)連續(xù)下跌，持幣觀望者眾多；一邊是豪宅受熱捧，單邊逆勢上行，獲得資金涌入。“冰與火”背后，西安地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)性分化中誕生出新邏輯。

01

分化：豪宅上演“越漲越買”

國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)行至今日，在遵循周期規(guī)律和貼近市場需求的變革中，已朝著四個(gè)方向出現(xiàn)顯著分化。

首先是城市間分化，一線和強(qiáng)二線始終堅(jiān)挺，北上深高端改善項(xiàng)目仍現(xiàn)“日光盤”，但三四線已陷入“以價(jià)換量”泥潭；然后是新舊間分化，部分城市或區(qū)域新房的持續(xù)供應(yīng)，尤其保有價(jià)格優(yōu)勢，對二手房造成實(shí)質(zhì)性沖擊，致使后者量價(jià)齊跌；其次是城郊間分化，核心地段的優(yōu)質(zhì)資源始終稀缺，郊區(qū)項(xiàng)目在行業(yè)退潮后，或因周邊資源遲遲無法兌現(xiàn)而下挫；最后是普通住宅與高端豪宅的分化，這也是我們的核心關(guān)切點(diǎn)。

當(dāng)觀望成為地產(chǎn)業(yè)常態(tài)時(shí)，高價(jià)豪宅“越漲越買”的行情卻逆勢上演。據(jù)報(bào)道顯示，2025年仍是豪宅成交大年，僅在上半年，全國20個(gè)核心城市（北上廣深杭州西安等）總價(jià)千萬以上新房豪宅成交同比增長21%。

尤其是以上海超一線為代表，表現(xiàn)更為極致。不妨選取上半年3個(gè)數(shù)據(jù)。

1：69.88億元：5月上海徐匯濱江的“單價(jià)地王”項(xiàng)目“綠城潮鳴東方”，均價(jià)19.5萬元/m2的120套房源實(shí)現(xiàn)“日光”，單日銷售69.88億元。

2：1小時(shí)：上海壹號院三批次5月開盤，均價(jià)18.5萬元/m2，套均總價(jià)超6000萬元，認(rèn)購率266%，開盤1小時(shí)售罄。

3：897套：截至5月25日，2025年上海總價(jià)3000萬元及以上的新房成交套數(shù)已達(dá)到897套，比肩2021-2023年的年度水平。有數(shù)據(jù)預(yù)測，今年全年上海豪宅成交金額預(yù)計(jì)超過1000億元。

作為本土財(cái)經(jīng)觀察者，通過對上海和西安近期的觀察，在我們看來，能夠支撐核心城市豪宅“越漲越買”旺盛現(xiàn)象，離不開下述原因：

1：內(nèi)生力：城市經(jīng)濟(jì)具備強(qiáng)勁的內(nèi)生動能，上海是全國首個(gè)“5萬億”城市，今年上半年GDP同比增長5.1%，作為專注于本土的財(cái)經(jīng)觀察者，我們也注意到西安同期增速為5.5%，內(nèi)生力強(qiáng)勁。

2：輻射力：上海是全球經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的五大城市之一，輻射著全國，金融棒棒糖就聽聞西安某富豪置業(yè)湯臣一品；在這一點(diǎn)上具備共性的西安，輻射著西北五省。

3：購買力：豪宅市場離不開高凈值群體的強(qiáng)力支撐。據(jù)了解，上海資產(chǎn)千萬以上的高凈值家庭數(shù)量達(dá)26.3萬戶；西安雖為7700戶，但若加上“資源重鎮(zhèn)”榆林的4000戶，整個(gè)省內(nèi)已破萬戶。

經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)支撐、區(qū)域范圍的強(qiáng)影響以及高凈值人群的強(qiáng)吸引，成為豪宅市場走出獨(dú)立于整體樓市行情的核心推動。

02

探究：避險(xiǎn)與穿越周期

從金融資產(chǎn)的視角來看，高端豪宅受到追捧主要出于兩大動機(jī)：一是避險(xiǎn)保值，二是穿越經(jīng)濟(jì)周期。

談到“避險(xiǎn)保值”，便繞不開“資產(chǎn)荒”這一宏觀背景。

從居民角度來看，理財(cái)打破剛兌之后，近年來存款利率步入下行通道并“破1”被長期熱議。2025年6月，中農(nóng)工建交等國有大行1年期定存利率已跌至0.95%，三五年定期利率很快步入“1時(shí)代”，部分中小銀行利率也跌破1%。甚至有“零利率”的預(yù)期悄然傳出。

同時(shí)，國債收益率也在持續(xù)走低。透過下圖可以看到，中國10年國債收益率從2022年的3%左右降至近期的1.8%。

基于此，優(yōu)質(zhì)豪宅成為重要可選項(xiàng)之一，從各類資產(chǎn)中脫穎而出順理成章。

據(jù)2025中國高端住宅市場報(bào)告顯示，截至2024年11月，重點(diǎn)50城平均租金房價(jià)比為2.12%，高于五年期定期存款利率，一線城市核心項(xiàng)目預(yù)期收益率可達(dá)3%以上。

金融棒棒糖認(rèn)為，告別GDP狂奔階段之后，當(dāng)前盡管投資收益預(yù)期持續(xù)降低，但在國內(nèi)股權(quán)投資時(shí)代徹底來臨之前，“不動產(chǎn)”仍將是核心投資渠道之一，尤其是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

更重要的是能穿越周期。

金融棒棒糖統(tǒng)計(jì)近10年中國各大類資產(chǎn)收益率排名，若把一線頂級豪宅加入對比可以看到，其以150%-200%+的收益率，超越了美股、A股和黃金等，竟然僅次于比特幣，屬實(shí)意外。

事實(shí)上，全球發(fā)達(dá)國家的重要城市豪宅資產(chǎn)均走過這樣的歷程。

以倫敦為例，數(shù)據(jù)顯示該城市54年漲幅達(dá)122倍，從倫敦都市區(qū)內(nèi)部看，近27年大倫敦房價(jià)漲幅6.3倍，位居地區(qū)首位。

尤其以倫敦市中心的豪宅資產(chǎn)為代表，近10年表現(xiàn)優(yōu)異，從410萬元漲至436萬元，順利跨越周期。

值得補(bǔ)充的最新進(jìn)展是，美國買家搶購倫敦豪宅的戲碼還在上演。據(jù)《華爾街日報(bào)》的報(bào)道，2024年中，美國買家在倫敦售價(jià)500萬英鎊以上的住宅交易中占比達(dá)到25%，而去年這一比例為18%。

“資產(chǎn)荒”疊加利率下行預(yù)期背景下，優(yōu)質(zhì)豪宅憑借其穩(wěn)定的保值屬性、顯著高于傳統(tǒng)理財(cái)?shù)淖饨鸹貓?bào)，以及跨越經(jīng)濟(jì)周期的增值能力，成為高凈值家庭資產(chǎn)配置中重要可選項(xiàng)。

03

抉擇：“稀缺性”是主軸

高端豪宅之所以“貴”，內(nèi)在邏輯仍源于稀缺，“物以稀為貴”正是如此。

伴隨著全球降息預(yù)期和國內(nèi)出手萬億投資，波及大類資產(chǎn)收益的寬松時(shí)代再度來臨，追逐優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)成大勢所趨。就拿豪宅為例，市場上流動的錢變多了，但核心地段位置始終不可替代。

這就回答了本土豪宅為何走出獨(dú)立行情，并與上海和全國表現(xiàn)趨同。

行文至此，以金融棒棒糖舉辦《穿透迷霧看黃金》活動的案場曲江星河灣為例，今年以來，該項(xiàng)目以1.6萬m2的銷售面積，領(lǐng)跑西安300m2以上的豪宅銷售榜，用真實(shí)數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)回答了西安地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)性分化中誕生出的新邏輯，即“好地段+好品牌+好房子”的搭配，或?qū)⒊蔀橘彿空呖紤]的首選因素。

購房者最關(guān)切的是地段，曲江星河灣就在當(dāng)下熱度最高的文教園板塊，被市場公認(rèn)為是曲江最后的奢宅聚集區(qū)，項(xiàng)目北側(cè)正對麓融公園、南側(cè)為曲江創(chuàng)意谷，距鐘樓直線距離僅僅8公里。

眾所周知，星河灣自房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期起，就奠定了“地產(chǎn)界勞斯萊斯”的認(rèn)知標(biāo)簽，“高端”“極致”不僅是外界對其的普遍評價(jià)，更已成為品牌基因。即便進(jìn)入“房地產(chǎn)后開發(fā)時(shí)代”，星河灣依然堅(jiān)守產(chǎn)品初心與高端定位。

隨著曲江土儲見底，類似曲江星河灣這樣的百畝低密社區(qū)，只會愈發(fā)罕見。與之對應(yīng)的最大約150米樓間距，更為難得。疊加星河灣享譽(yù)市場的水系園林、及約3.4-3.6米層高，約8.2-9.4米的純粹寬廳馳譽(yù)市場多年的大平層產(chǎn)品功力，讓曲江星河灣建面約278-428㎡大平層成為稀缺核心資產(chǎn)的標(biāo)桿。

縱觀各條線，無論是地段、品牌還是產(chǎn)品，核心邏輯始終是“稀缺性”。

作為本土財(cái)經(jīng)觀察者，金融棒棒糖最后補(bǔ)充的是，在經(jīng)濟(jì)周期的波動中，市場或有短暫起伏，一如資本市場中最樸素的規(guī)律：漲多了會跌，跌多了就漲。但長期來看，真正稀缺的資源型資產(chǎn)，類似于曲江星河灣，會憑借其不可復(fù)制的價(jià)值穿越不確定性，始終經(jīng)得起周期檢驗(yàn)。