剛剛，天府新區(qū)麓湖公園區(qū)兩塊連襟純住宅用地被拍出，包括中國(guó)鐵建&天府產(chǎn)城，華潤(rùn)，中海，越秀等在內(nèi)的四家國(guó)央企報(bào)名參加了此次拍賣。中國(guó)鐵建&天府產(chǎn)城以溢價(jià)16.4%、16300元/㎡成交樓面價(jià)，成功摘得兩宗合計(jì)95畝的地塊。

作為天府新區(qū)又一具備四代住宅打造條件的用地，這是一次備受關(guān)注的土拍。

優(yōu)質(zhì)地塊低溢價(jià)成交

95畝地塊或成區(qū)域“補(bǔ)位關(guān)鍵”

從地塊本身?xiàng)l件來看，這兩宗連襟地塊優(yōu)勢(shì)顯著。

兩宗地緊鄰規(guī)劃中的麓湖水鎮(zhèn)商業(yè)，在區(qū)域內(nèi)除了麓湖生態(tài)城自身的白玉臺(tái)、潯嶺等組團(tuán)外，該地塊是距離核心商業(yè)配套最近的住宅用地。地塊東側(cè)還有已經(jīng)交房的中海觀園、麓湖熙華天璽、萬科公園都會(huì)，南側(cè)有中海麓湖公館等項(xiàng)目，是麓湖公園區(qū)成熟的核心地塊。

麓湖公園區(qū)實(shí)景圖

周邊交通便利，公園區(qū)板塊內(nèi)部的毛細(xì)道路網(wǎng)絡(luò)以及天府大道、武漢路、青島路等主干道，編織起四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)地塊與1號(hào)線麓湖站直線距離僅約300米，附近還有6號(hào)線昌公堰站，公共出行優(yōu)勢(shì)突出。

同時(shí)，根據(jù)天府新區(qū)2025年劃片政策，地塊所處的天府新區(qū)C學(xué)區(qū)教育資源豐富，包含元音小學(xué)、天府八小、天府七小、麓湖小學(xué)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)，初中也有天府新區(qū)十一學(xué)校、元音中學(xué)等，教育配套完善。

生態(tài)方面的資源優(yōu)勢(shì)也很突出。在麓湖公園區(qū)的外圍，北側(cè)緊鄰1050畝的天府森林公園以及紅石公園，南側(cè)與3800畝的天府公園相鄰，西側(cè)是已經(jīng)部分建成的麓湖水系，地塊被大小公園環(huán)抱。

天府公園實(shí)景圖

周邊商業(yè)配套日趨成熟，西側(cè)約1.2公里為麓湖天府美食島與麓湖CPI，北側(cè)約1.5公里還有建設(shè)中的伊藤麓湖店，預(yù)計(jì)于2028年開業(yè)。

麓湖伊藤店 圖據(jù)天府發(fā)布

土拍透露的市場(chǎng)信號(hào)：

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

值得一提的是，這兩宗地的上市之路頗為曲折。作為今年天府新區(qū)位置相對(duì)突出的土地，其上市時(shí)間多次延遲。原本的指標(biāo)為49+84畝，如今拆分縮減成33+62畝入市，并進(jìn)行了一系列調(diào)整，不僅去掉了原本需兼容的25%商業(yè)，還將容積率從1.6提升至2.0。這一系列調(diào)整，顯示出政府促進(jìn)土地市場(chǎng)交易、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決心。

這兩宗地在拍賣前便引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議，評(píng)價(jià)呈現(xiàn)明顯分歧：不少業(yè)內(nèi)人士將其視作區(qū)域高改市場(chǎng)的 “關(guān)鍵補(bǔ)位機(jī)會(huì)”，認(rèn)為其能填補(bǔ)當(dāng)前天府新區(qū)公園核心區(qū)產(chǎn)品斷檔的空白，從價(jià)格賬算，如果去化順利，地價(jià)即使超過 2 萬開發(fā)企業(yè)都有利潤(rùn)空間；但也有持保守意見的，對(duì)地塊后續(xù)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)承接力表達(dá)了顧慮。

在拍賣方式上，這兩塊地采用組合拍賣形式，與建發(fā)源啟金沙、綠城潤(rùn)百合以及中鐵天圓111畝地塊出讓方式一致，均為兩宗地組合銷售。有業(yè)內(nèi)人士透露，較早前調(diào)研地塊時(shí)發(fā)現(xiàn)，95畝組合出讓帶來較大資金壓力，即便單畝成本可控，整體開發(fā)投入規(guī)模依然較高，這可能是不少房企在決策時(shí)陷入觀望的主要原因。

但從今天的成交樓面價(jià)來看，兩宗連襟地塊與板塊內(nèi)最近成交的西派臻境地價(jià)17200元/㎡相比，成本優(yōu)勢(shì)明顯。

目前，麓湖公園區(qū)已兩年未供應(yīng)土地，區(qū)域上次土地拍賣還是在2023年8月，招商蛇口與中國(guó)鐵建以17200元/㎡、14.7%溢價(jià)率拿下約76畝地塊，打造的麓湖西派臻境，當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)3.2萬/㎡，現(xiàn)已售罄。

但區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)的微妙變化，已讓房企感受到區(qū)域市場(chǎng)的潛在壓力。貝殼找房app數(shù)據(jù)顯示，麓湖生態(tài)城板塊二手房掛牌均價(jià)3.62萬/㎡，目前來看雖居成都高位，但聚焦到麓湖公園區(qū)板塊的二手房成交情況，這些房源的問題已逐漸顯現(xiàn)。

麓湖生態(tài)城二手房表現(xiàn) 圖據(jù)貝殼APP

以今日拍出地塊周圍的小區(qū)二手房為例，在貝殼找房app上可以看到，地塊周邊的中海觀園、萬科公園都會(huì)等小區(qū)，二手房成交價(jià)多在2.2萬-2.5萬/㎡，麓湖生態(tài)城潯嶺7月成交了一套137㎡房源，成交價(jià)不足3萬/㎡，且成交周期最短137天、最長(zhǎng)323天，流動(dòng)性問題顯現(xiàn)。

麓湖生態(tài)城潯嶺最新成交情況 圖據(jù)貝殼APP

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國(guó)

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