全國(guó)二手房掛牌量，又創(chuàng)新高了！

今年以來(lái)，全國(guó)主要城市的二手房掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)，且總體同比增速較高。

2021 年樓市降溫后，掛牌量就開(kāi)始增長(zhǎng)，但今年二手房掛牌量的增長(zhǎng)規(guī)模和同比增速，要大于 2022、2023、2024 這三年。

具體情況，看一張圖，就能一目了然。

這是全國(guó) 50 個(gè)大中城市的二手房掛牌量走勢(shì)圖。

今年三月份以來(lái)，每個(gè)月都呈環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，情況比去年差很多 —— 去年是三月份到八月份增長(zhǎng)，后面四個(gè)月下滑。

2023 年則是四月份到十月份增長(zhǎng)，后面三個(gè)月高位盤(pán)整。

可見(jiàn)，今年二手房的拋壓特別嚴(yán)重。

我們來(lái)探究一下主要原因：

第一，追漲殺跌的心態(tài)

中國(guó)人無(wú)論是投資股票還是買(mǎi)房，都容易追漲殺跌。

市場(chǎng)火爆、價(jià)格上漲時(shí)，很多人會(huì)跟風(fēng)涌入，越漲越買(mǎi)；

而 2021 年下半年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，且跌幅較大，尤其是今年四月份以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格跌幅不斷擴(kuò)大。

加之全國(guó)層面沒(méi)有新的增量政策刺激樓市信心，近兩三個(gè)月不少房東、業(yè)主的信心近乎b潰。

其中，有些人家中持有多套房產(chǎn)，或是早年將房子作為投資品，眼看近幾個(gè)月房?jī)r(jià)跌幅如此之大，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)更感悲觀，于是想把手里多余的房子拋售出去。

這種心態(tài)的人多了，掛牌量自然會(huì)增長(zhǎng)。

第二，家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重

在樓市繁榮期，不少家庭除了自住房外，還會(huì)持有一套、兩套甚至更多房產(chǎn)，且大部分房產(chǎn)是通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)的。

隨著房?jī)r(jià)大幅下跌，部分投資性房產(chǎn)（比如位于大城市周邊或中小城市的房產(chǎn)），首付已經(jīng)跌沒(méi)了，甚至房子淪為負(fù)資產(chǎn)。

與此同時(shí)，很多人的收入出現(xiàn)下滑，這進(jìn)一步導(dǎo)致家庭負(fù)債表走弱甚至惡化。

有些家庭的總負(fù)債已與家庭財(cái)產(chǎn)凈額相差無(wú)幾，心態(tài)變得十分脆弱，甚至有人瀕臨b潰。

暫且不說(shuō)工資收入低或暫時(shí)失業(yè)的人群，就連一些收入不錯(cuò)的人也面臨困境。

比如我的一位粉絲，在一線城市（具體城市不透露）工作，手里有三套房子。

他和妻子都在互聯(lián)網(wǎng)大廠上班，夫妻二人年收入超 100 萬(wàn)，也算是高收入群體。

兩人都是碩士學(xué)歷，工作已近十年。

這三套房子中，一套是位于市區(qū)的自住房；

另一套是位于大都市遠(yuǎn)郊的投資房，目前這套投資房?jī)r(jià)格已下跌約 30%，不過(guò)尚未淪為負(fù)資產(chǎn)；

第三套房子不在北上廣深，而是在大城市周邊的中小城市；當(dāng)年樓市繁榮時(shí)，他跟著朋友一起投資購(gòu)買(mǎi)，如今房?jī)r(jià)較買(mǎi)入時(shí)已下跌 70%，總價(jià)值已低于剩余房貸余額，成了負(fù)資產(chǎn)。

而且這套房子，現(xiàn)在想賣(mài)也賣(mài)不掉 —— 小區(qū)及周邊板塊想賣(mài)房的人太多，接盤(pán)俠卻寥寥無(wú)幾。

這位粉絲，目前十分焦慮。

一方面，即便在大廠工作，崗位也不穩(wěn)定，一旦考核不達(dá)標(biāo)就可能被辭退，若真失業(yè)沒(méi)了收入，家庭債務(wù)會(huì)迅速惡化。

另一方面，更讓他們焦慮的是，過(guò)去十年夫妻二人工資不斷增長(zhǎng)，十年總收入已超千萬(wàn)，但房?jī)r(jià)跌跌不休，導(dǎo)致家庭負(fù)債與凈資產(chǎn)的比例逐漸失衡。

目前三套房子的凈值約 1000 萬(wàn)，未還貸款余額約 700 萬(wàn)，扣除負(fù)債后家庭凈資產(chǎn)僅 300 萬(wàn)。

而在本輪房?jī)r(jià)下跌前，他們房產(chǎn)總價(jià)值高達(dá) 1600 萬(wàn)左右，四年之前家庭房產(chǎn)總價(jià)值遠(yuǎn)高于房貸余額，如今二者已十分接近。

他們擔(dān)心，若現(xiàn)在不賣(mài)掉一兩套不住的房子，再等幾年，房子總價(jià)值可能就與房貸余額持平了。

那十多年的辛勤付出就白費(fèi)了，會(huì)一夜回到解放前，回到剛畢業(yè)時(shí)的狀態(tài)。

全國(guó)范圍內(nèi)，還有很多類(lèi)似的高收入中產(chǎn)家庭面臨負(fù)債率問(wèn)題，他們當(dāng)下的想法是減倉(cāng)，賣(mài)掉一兩套閑置房產(chǎn)，既能降低債務(wù)壓力，也能防范房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)進(jìn)一步縮水。

當(dāng)然，還有大量家庭的情況比這位粉絲更糟，收入沒(méi)那么高，一旦房產(chǎn)淪為負(fù)資產(chǎn)，就可能停止還貸（即斷供）。

不過(guò)，也有不少人比較本分，不想讓自己的信用留下污點(diǎn)，即便房子成了負(fù)資產(chǎn)，仍在堅(jiān)持還貸。

但有些人實(shí)在扛不住了，就想虧錢(qián)把房子賣(mài)掉，想辦法還清銀行貸款，了卻這件煩心事。

第三，置換需求的推動(dòng)

現(xiàn)在很多城市的剛需數(shù)量其實(shí)不多，改善需求成了二手房交易的主力。

這類(lèi)需求通常需要置換 —— 先賣(mài)掉手里的房子，再加錢(qián)買(mǎi)一套更大的房子。

從交易邏輯來(lái)看，在市場(chǎng)價(jià)格低位時(shí) “賣(mài)一買(mǎi)一” 是合理的，但目前市場(chǎng)低迷，對(duì)很多置換家庭來(lái)說(shuō)，必須先賣(mài)掉一套房子，才有能力再買(mǎi)一套，這一因素也導(dǎo)致二手房掛牌量增長(zhǎng)。

總結(jié)來(lái)看，正是上述三個(gè)原因（追漲殺跌的心理、家庭債務(wù)縮表、置換需求），使得今年以來(lái)二手房的拋盤(pán)量比前三年還要大。

拋盤(pán)量大，又會(huì)進(jìn)一步加劇二手房市場(chǎng)的供求失衡。

過(guò)去四個(gè)月，一方面二手房掛牌量增長(zhǎng)，另一方面二手房交易量下滑，這會(huì)拉長(zhǎng)庫(kù)存消化周期。

我們將二手房掛牌量和庫(kù)存消化周期做成指數(shù)，形成了 “50 城二手房庫(kù)存壓力指數(shù)走勢(shì)圖”。

2023 年 4 月份以來(lái)，該指數(shù)數(shù)值均為正值，說(shuō)明庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)處于供大于求的狀況。

今年 4 月份以來(lái)，庫(kù)存壓力指數(shù)連續(xù)五個(gè)月攀升，8 月份壓力指數(shù)達(dá) 80，刷新歷史新高，9 月份估計(jì)還會(huì)再創(chuàng)新高。

通過(guò)上述分析，我們能清晰地看到，近幾個(gè)月二手房的拋壓確實(shí)非常嚴(yán)重。

最后，看一下全國(guó)領(lǐng)頭羊深圳的情況

今年 9 月，深圳二手房掛牌量環(huán)比 8 月增長(zhǎng) 10%，是全國(guó)二手房掛牌量增速最猛的城市。

從圖中能看到，2023 年到 2024 年，深圳二手房掛牌量只是小幅增長(zhǎng)，但 2025 年 4 月份以來(lái)，掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是 9 月份增幅顯著。

9 月份的增長(zhǎng)，主要源于 9 月 5 日深圳出臺(tái)新政 —— 放寬限購(gòu)與信貸政策，短期內(nèi)確實(shí)刺激了購(gòu)房需求，看房量和成交量有所上升，但與此同時(shí)，掛牌量增速更快，拋房量更大。

在這種情況下，深圳房?jī)r(jià)不僅不會(huì)漲，還會(huì)繼續(xù)下跌。

當(dāng)前，上海、北京、深圳、杭州、成都等個(gè)別城市的市區(qū)，仍有部分新房賣(mài)得不錯(cuò)，但關(guān)鍵問(wèn)題在于二手房市場(chǎng)拋壓太大。

即便個(gè)別新盤(pán) “日光”、銷(xiāo)量亮眼，也無(wú)法掩蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)（尤其是二手房市場(chǎng)）低迷的現(xiàn)狀。

各位老鐵，還是要全面看待和理解當(dāng)前的市場(chǎng)狀況。