不得不承認(rèn)，兩個月前新規(guī)的政策出臺，對廣州當(dāng)下的市場影響很大，尤其是土地市場。

新規(guī)超高使用率的核心邏輯有兩個。

一個是變相降低地價。

一個是，和二手，以及高價拿地的新房子里的舊戶型，搶客戶，搶購買力。

這對24年，堅(jiān)定看好廣州，想信市場的開發(fā)商，是好事。24拿拿地，25年開盤的新規(guī)項(xiàng)目，基本都是盈利了。

有的甚至利潤率爆表，尤其是去年花了差不多250多億的保利，今年幾乎制霸了銷售前十。

對買家也是好事，戶型的升級，相當(dāng)于老式油車換新能源，大冰箱，大彩電，直接解決痛點(diǎn)。

不過，確實(shí)是收緊了。說法是，避免依賴高得房率刺激市場，這是一個短期的行為。

其實(shí)，這三個月觀察下來，政策的變化，造成的影響，還挺大的。

1）政策的變動挺大的，開發(fā)商們有點(diǎn)無所適從，沒有穩(wěn)定的預(yù)期。

本來投資拿地的容錯率就是零了，沒有穩(wěn)定的預(yù)期，也更不敢投資。

2）買家在見識到超新規(guī)的戶型之后，同樣的總價，能買到更好的，空間更大的。

自然有了對比。也會有一個預(yù)期，會不會市場不好之后，等等會不會還有更好的。所以，現(xiàn)在也是開發(fā)商和政府博弈的一個階段。

比如，之前上過了土委會的天河電視臺地塊，3萬左右的地價，和保利辰園一樣，有開發(fā)商想砍價，但廣州是不降預(yù)期的。

不過，也有可能取消小學(xué)和幼兒園的配件家，也相當(dāng)于變相降價了。

這是從招商，營商條件上的考量。

從這個角度來看，廣州近期力度挺大的。

尤其是這兩天，直接提出了提高土地使用率的試點(diǎn)方案，兩個重點(diǎn)，一個是，當(dāng)年競價自持的商品房，在合理補(bǔ)繳出讓金的情況下，可以轉(zhuǎn)為可售。

這可以解決高價拿地企業(yè)的重資產(chǎn)投入，尤其是轉(zhuǎn)成現(xiàn)金流。

比如，合景金融城臻盈名濤，就有5%的自持比例。值得一提的是，合景金融城今年有一套單價16萬的網(wǎng)簽，買家是孔老板在廣州地產(chǎn)圈的一個朋友。

二是，商辦改保障性住房。以前，我們以為政府會購買商品房轉(zhuǎn)保障房去庫存，現(xiàn)在大方向可能是商改保。

核心邏輯，我覺得是商品房新房地價貴+市場貴，保障房資金有限的情況下，商業(yè)用地只有商品房的2/3，甚至1/3。

這是成本的考量。另外，還可以清掉商辦和寫字樓空置率。