向他人借款

同時(shí)簽訂房屋買賣合同

逾期還款時(shí)債權(quán)人要求以房抵債

簽訂房屋買賣合同是否有效？

[案情簡介]

2015年2月5日，被告向原告借款，原告為保證其到期能實(shí)現(xiàn)債權(quán)，與被告簽訂了《房屋買賣合同》一份。合同約定，原告以100萬元的價(jià)格向被告購買位于曲靖市的別墅，被告于2015年5月6日前到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)配合原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。同日，原告向被告匯款94.5萬元，被告向原告出具收條一份。收條載明，被告已收到原告支付的別墅轉(zhuǎn)讓款100萬元，其中轉(zhuǎn)賬支付94.5萬元，現(xiàn)金支付5.5萬元。另查明，原、被告雙方未出具書面借條，未約定利息及還款時(shí)間，被告為購買本案訴爭房屋交納房款183萬余元。

原告的原始的訴訟請求為要求被告于判決生效后立即為原告辦理房屋過戶手續(xù)；經(jīng)法庭釋明后，原告訴請變更為由被告償還原告借款本金100萬元。

[法院判決]

判令由被告段某于判決生效后三十日內(nèi)償還原告李某借款本金100萬元。

[張曉彬律師評析]

“名為房屋買賣，實(shí)為借貸”，在實(shí)踐中是指雙方當(dāng)事人之間真實(shí)的法律關(guān)系是借貸，但為了擔(dān)保債務(wù)的履行，雙方又簽訂了一份房屋買賣合同；雙方同時(shí)約定：若債務(wù)人按期還款，則房屋買賣合同不再履行；若債務(wù)人到期無法償還債務(wù)，則履行房屋買賣合同，債務(wù)人將涉案房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，用以抵償債務(wù)；該類協(xié)議在涉及以房產(chǎn)為借款提供擔(dān)保的情形時(shí)最為常見，通常的理解為以房抵債協(xié)議。

“名為房屋買賣，實(shí)為借貸”實(shí)際上否定了當(dāng)事人具有房屋買賣的意圖，當(dāng)事人之間買賣合同只是外觀形式，而雙方之間的真實(shí)意圖在于建立民間借貸關(guān)系，此類案件應(yīng)按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理。

當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，一方主張是“房屋買賣”，另一方主張是“民間借貸”，人民法院會綜合以下因素進(jìn)行“穿透式審查”，探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示：

1、背景關(guān)系：人民法院會查明當(dāng)事人雙方之間是否存在事實(shí)上的民間借貸關(guān)系，包括審查借貸發(fā)生的原因、時(shí)間、地點(diǎn)、款項(xiàng)來源、交付方式、款項(xiàng)流向以及借貸雙方的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)狀況等事實(shí)。

2、合同中關(guān)于權(quán)利義務(wù)的約定：人民法院會查明房屋買賣合同簽訂的事實(shí)經(jīng)過，包括雙方是否具有真實(shí)的房屋交易目的、房屋價(jià)格、雙方合同義務(wù)是否實(shí)際履行等內(nèi)容。房屋買賣合同屬于雙務(wù)合同，當(dāng)事人雙方均負(fù)合同義務(wù)。房屋買賣合同條款是否異常簡單，是否缺乏普通買賣合同中關(guān)于交付時(shí)間、過戶手續(xù)、瑕疵擔(dān)保、違約責(zé)任等細(xì)節(jié)約定，都是認(rèn)定合同關(guān)系是否真實(shí)存在的依據(jù)。

3、擔(dān)保條款：合同中直接約定“到期不還款，物歸債權(quán)人”，這種條款因違反公平原則而無效。

人民法院認(rèn)定房屋買賣合同關(guān)系是否真實(shí)存在，需要考慮房屋買賣雙方存在房款支付、房屋交付的雙務(wù)合同行為，賣方的意思表示是取得房屋的市場對價(jià)，買方的意思表示是取得房屋的所有權(quán)。

如果房屋買賣雙方在合同約定“賣方在約定的期限內(nèi)回購房屋，并向買方支付利息”，則與《中華人民共和國民法典》第九章對于買賣合同條文規(guī)定的典型特征明顯不符。賣方的意思表示是取得款項(xiàng)并占有、使用一定期限，買方的意思表示是收取一定利息，到期收回本金，本意并不是為了取得房屋所有權(quán)。這類“買賣合同”的本質(zhì)是賣方以房屋作為擔(dān)保向買方進(jìn)行借貸活動，在不考慮典型擔(dān)保、非典型擔(dān)保的情況下，實(shí)際上與抵押借貸合同法律關(guān)系的本質(zhì)是一致的。買賣雙方簽訂房屋買賣合同只是外觀形式，雙方之間的真實(shí)意圖在于建立民間借貸關(guān)系。

綜上，人民法院在處理“名為房屋買賣，實(shí)為借貸”類似的民事法律關(guān)系時(shí)，會結(jié)合當(dāng)事人雙方簽訂的合同內(nèi)容以及實(shí)現(xiàn)合同的根本目的，透過現(xiàn)象看本質(zhì)，在否定買賣合同的效力，并將其回歸到借貸+擔(dān)保的法律框架內(nèi)處理，按照民間借貸法律關(guān)系處理。

[法律規(guī)定]

《中華人民共和國民法典》第五百九十五條：【買賣合同定義】買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十三條：當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或者補(bǔ)償。

[案例來源]

最高人民法院發(fā)布19起合同糾紛典型案例之十四：李某訴段某民間借貸糾紛案