中國房地產(chǎn)，到底該往何處去？

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“房地產(chǎn)是撼動宏觀經(jīng)濟(jì)的震源”

最近，有篇文章火了，標(biāo)題一看就非常勁爆：

《房地產(chǎn)是撼動宏觀經(jīng)濟(jì)的震源》。

這篇文章其實是一個問答記錄，是趙燕菁對某媒體人一系列采訪問題的答復(fù)。

趙燕菁是誰？公開資料顯示，趙燕菁是廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院和王亞南經(jīng)濟(jì)研究院雙聘教授，曾任廈門市規(guī)劃局局長、廈門市規(guī)劃委員會主任，中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副總規(guī)劃師。

更直觀一點說，業(yè)內(nèi)公認(rèn)中國有兩位學(xué)者型官員對房地產(chǎn)的理解非常獨到，一位是黃奇帆，另外一位就是趙燕菁。

這位知名房地產(chǎn)研究學(xué)者，在這樣一篇勁爆的文章里講了什么？文中的核心觀點，我替大家梳理了一下。

1、什么是土地財政？所謂土地財政其實只是地方政府的財政，準(zhǔn)確講，就是擁有土地出讓權(quán)和規(guī)劃權(quán)的那一級政府。

2、房地產(chǎn)救“量”還是救“價”？房地產(chǎn)要“止跌回穩(wěn)”，首先就必須放棄數(shù)量目標(biāo)，盡快制止新增供地流入市場，已經(jīng)過剩的不動產(chǎn)要盡快贖回。那些繼續(xù)靠賣地融資、還債、發(fā)工資的操作，都是和中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)的戰(zhàn)略背道而馳。

3、房價下跌誰最吃虧？房價下跌最吃虧的不是有錢人，而是普通老百姓。中國城鎮(zhèn)居民的住房擁有率為96.3%，農(nóng)村居民的住房擁有率為94.8%；中國城市家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比 77.7%，遠(yuǎn)高于美國的 34.6%。在普通老百姓資產(chǎn)負(fù)債表里，住房擁有率和價值遠(yuǎn)超其他資產(chǎn)價值。中國家庭財富的這一特征，決定了股市上漲會加大貧富差距，房地產(chǎn)上漲則會縮小貧富差距——那種認(rèn)為房價下跌有利于大多數(shù)人的直覺是錯誤的。

4、既要穩(wěn)房價、又要讓買不起房的人住有所居，房地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型？建立市場歸市場、保障歸保障的“雙軌制”。首先，要實現(xiàn)“雙軌制”必須盡快扭轉(zhuǎn)對房價的錯誤認(rèn)識。要明確提出房價的上漲不是壞事，而是好事！其次，要徹底區(qū)隔商品房和保障房市場。第三，在存在大量商品房庫存甚至爛尾的今天，保障房最好的來源不是新建，而是回購過剩的商品房。第四，接手爛尾項目不是救企業(yè)，而是救銀行。

5、房地產(chǎn)還行不行？房地產(chǎn)在中國的資產(chǎn)負(fù)債表里權(quán)益項里占有最大的份額。但前提是這些權(quán)益必須有流動性——隨時可以在資本市場變現(xiàn)。只要能做到這一點，房地產(chǎn)就依然是資本生成的主要信用來源，其在宏觀經(jīng)濟(jì)中的角色就和美國的股票市場一樣，必然是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)動機(jī)。

6、這一輪房地產(chǎn)調(diào)控是否合理？在城市化轉(zhuǎn)型的階段，房地產(chǎn)調(diào)控絕對是必要的，市場不會自發(fā)轉(zhuǎn)向新的增長階段。真正問題是調(diào)控的方向搞反了。更大的錯誤，是將打壓房價作為房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。調(diào)控是必要的，但錯誤的調(diào)控還不如沒有調(diào)控。沒有這一輪調(diào)控，宏觀經(jīng)濟(jì)至少不會比現(xiàn)在更差。

縱觀趙燕菁教授的這些觀點，不難發(fā)現(xiàn)，他的核心思路是：中國房價不能下跌，還應(yīng)該繼續(xù)上漲。因為房地產(chǎn)在中國的資產(chǎn)負(fù)債表里權(quán)益項里占有最大的份額，房價上漲，貧富差距縮小，經(jīng)濟(jì)重新恢復(fù)活力。

乍一聽好像有點道理，但細(xì)想一下，趙燕菁的觀點，真的能站得住腳嗎？

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寒冬仍在

趙燕菁的急切可以理解。

作為知名房地產(chǎn)專家，他明白這個行業(yè)正在經(jīng)歷什么。國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2025年1-8月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》顯示，地產(chǎn)行業(yè)依舊處在寒冬。

看需求端：

1-8月，全國新建商品房銷售面積5.73億平方米，同比下降4.7%；住宅銷售面積4.81億平米，同比下降4.7%；同期新建商品房銷售額5.50萬億元，同比下降7.3%。

看供應(yīng)端：

1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.03萬億元，同比下降12.9%；其中，住宅開發(fā)投資額4.64萬億元，同比下降11.9%。同期房屋新開工面積為3.98億平方米，同比下降19.5%。從土地成交來看，8月300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降25.6%，土地出讓金同比下降31.1%。

如果把時間再拉長一點，這個數(shù)據(jù)更夸張。

根據(jù)粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒團(tuán)隊的數(shù)據(jù)，相比于2021年，2024年中國商品房銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)投資、房企到位資金分別降了39.6%、43.1%、27.1%和46.5%，但待售面積卻增加了47.6%。

到了2025年上半年，同樣是和2021年相比，中國商品房銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)投資、房企到位資金分別降了42.4%、49.1%、30.4%和51.2%，但待售面積上升了50.6%。

▲圖源：持志以恒2020

從庫存來看，全國商品房可售庫存仍處高位。截至2025年6月末，全國待售商品房面積7.69億平方米，創(chuàng)歷史同期新高，同比增長4.1%；狹義庫存去化周期為26.7個月。

也就是說，如果一直按照這個去化速度，哪怕不再建新房，光是賣完庫存房子，就需要26.7個月。

如此局面之下，曾經(jīng)的GDP增長極，已經(jīng)變成了“拖油瓶”。

數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)業(yè)增加值在2021年達(dá)到峰值的9萬億元，隨后于2022—2024年連續(xù)三年下行，占GDP比重也從2020年高點的8.3%回落至2024年的6.3%。

更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的拉動由正轉(zhuǎn)負(fù)，2021-2024年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12個百分點。

▲圖源：持志以恒2020

這直接影響了地方的“錢袋子”。2021年，全國土地出讓收入達(dá)8.71萬億元，土地出讓收入相當(dāng)于一般公共預(yù)算與政府性基金預(yù)算收入之和的比重（即“土地財政依賴度”）達(dá)35.9%。

到了2024年，全國土地出讓收入為4.87萬億元，近乎腰斬；全國土地財政依賴度也下降至17.3%。

看著房地產(chǎn)過去的如日中天和如今的久治不愈，趙燕菁們十分惋惜，進(jìn)而得出推論：只要房價繼續(xù)上漲，經(jīng)濟(jì)就能重新恢復(fù)活力。

但，真的是這樣嗎？

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房價能不能繼續(xù)漲？

房地產(chǎn)重不重要？當(dāng)然重要。

一個現(xiàn)實是，房地產(chǎn)仍然是我們的支柱行業(yè)。華泰證券曾做過一個統(tǒng)計，綜合來看，目前我國房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了約20%的GDP、約40%的財政收入、約20%的社融存量、構(gòu)成約60%的家庭資產(chǎn)。

而且，房地產(chǎn)還被稱為“周期之母”，無論在發(fā)展中國家，還是在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)都發(fā)揮著巨大的作用。在中國，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的四分之一，全國房地產(chǎn)市值約430萬億，一度是GDP總量的3.5倍左右，是股市市值的5倍。

龐大的體量背后，是無數(shù)上下游產(chǎn)業(yè)的存亡。此前恒大出事后，上市公司中就出現(xiàn)一個特殊群體：恒大受害股。這個群體規(guī)模龐大，A+H股就有超過30家。它們有的是供應(yīng)商，有的是股東。有做地產(chǎn)的，有做家具的，有做涂料的，有做瓷磚的，也有賣酒的……

房地產(chǎn)上下游，涉及建筑、建材、家電、家具以及金融、商務(wù)服務(wù)等行業(yè)，直接或間接吸納了大量就業(yè)人口。數(shù)據(jù)顯示，2024年末，全國從事建筑業(yè)的農(nóng)民工數(shù)量約4300萬人，建筑業(yè)農(nóng)民工占全部農(nóng)民工人數(shù)的比重仍高達(dá)14.3%。

既然如此重要，房價能不能繼續(xù)大漲？可以明確地說，概率非常小。

一個無法回避的現(xiàn)實是，中國的房子已經(jīng)夠多了。在此前的一檔財經(jīng)節(jié)目中，黃奇帆給出過一組數(shù)據(jù)——1990年，中國1年新建房產(chǎn)面積是1000萬平方米；2017年，這個數(shù)字變成了17億平方米。27年間，中國房產(chǎn)商新建的房子面積，增長了170倍。

根據(jù)黃奇帆的數(shù)據(jù)，時至今日，中國城市人均住房面積早已達(dá)到了50平方米，而在全世界發(fā)達(dá)國家里，人均50平方米就是天花板。

新建面積還可以控制，已經(jīng)建好的，賣不出去就成了庫存。

根據(jù)申萬宏源的數(shù)據(jù)，早在2014年10月份的時候，全國房地產(chǎn)中期庫存創(chuàng)下22億平米的新高。直到后來棚改貨幣化、歷經(jīng)52個月的去庫存，2018年末這個數(shù)據(jù)才降到15億平米。

2022年的時候，一個叫做防城港的城市，商品房去化周期竟高達(dá)152個月。什么概念呢？如果一直按照這個去化速度，哪怕不再建新房，光是賣完庫存房子，防城港就需要——12年零7個月。

這個時間跨度，在不留級的情況下，一個小孩可以讀完6年小學(xué)+3年初中+3年高中，人家都上大學(xué)了，防城港的庫存房子還沒賣完。

時至今日，中國的城市化率已經(jīng)來到65%，基本上也沒多大空間了。更關(guān)鍵的是，人們不愿意生孩子了。沒有源源不斷的新增人口，誰來買房？

有人可能會說，不是可以“漲價去庫存”嗎，像2015年那樣，再來個棚改貨幣化？

但歷史已經(jīng)證明，到頭來，“漲價去庫存”不僅沒有去掉房企的杠桿，反而讓它們走向了另一個極端。典型的就是恒大，去杠桿的五年里，恒大的負(fù)債反而增長了1.36萬億，增長了兩倍多。

作為一種商品，房子終究還是要回歸供需關(guān)系。

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尾聲

房價為什么不能繼續(xù)大漲？背后還有著更深層的原因。

很多人沒有意識到，銀行才是房企的最大債主。前銀保監(jiān)會主席郭樹清就曾提到，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

作為房地產(chǎn)的“最大債主”，銀行不希望房價大起大落。漲得太猛，房企要擴(kuò)張，就要多借錢，負(fù)債表就會坐上火箭，風(fēng)險很大；跌得太猛，就更要命了，看著房子價值不斷縮水，房企的業(yè)績發(fā)愁，房奴們更是有可能斷供，最后的爛攤子，都丟給了銀行。進(jìn)一步來看，銀行的壞賬，最后還是國家買單。

根據(jù)高盛數(shù)據(jù)，早在2019年，中國住宅和開發(fā)商庫存總額達(dá)到了52萬億美元，是美國住宅市場規(guī)模的兩倍，甚至超過了整個美國債券市場。

天下苦高房價久矣。房價一直漲、炒房客橫行、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形、年輕人不愿意生孩子……房地產(chǎn)逐漸變成一個擊鼓傳花的財富游戲。

試想一下，當(dāng)年輕人都被樓市捆綁，掏空6個錢包，花光數(shù)百萬積蓄，只為換來一堆昂貴的鋼筋水泥時，這到底是誰的悲哀？

有人可能要問，房價不漲，地方的錢從哪里補(bǔ)上缺口？在筆者看來，房地產(chǎn)稅是一個很好的出口。開征房地產(chǎn)稅，既不加大實體經(jīng)濟(jì)的壓力，又能給地方財政一個嶄新的稅收源頭。

龐大的存量房市場，就是地方最佳的“長期飯票”。央行調(diào)查報告顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭七成財富都是房產(chǎn)，住房擁有率為96%。其中，有三套及以上住房的占比為10.5%。

這個問題落實了，中國房地產(chǎn)才算迎來了真正的新時代！