節(jié)后的第一天早上，拍地了！

中海拿下廣州大道南788號(hào)地塊，總價(jià)9.2億元，名義樓面價(jià)約15285元/平，住宅可售樓面價(jià)約4.4萬/平，溢價(jià)率7%，總用地約3.42萬平，總建面約6萬平，容積率2.9。

這是中海在2025年，第一次在廣州公開市場(chǎng)拿地。

總結(jié)一下地塊的幾個(gè)要點(diǎn)。

·大境業(yè)主可以吃下一顆定心丸，中海出手，旁邊的小學(xué)地塊穩(wěn)了。

根據(jù)出讓文件，廣州大道南商住地塊綁定了上涌果樹公園地塊，也就是中海大境旁邊的一所中小學(xué)，將由競(jìng)得開發(fā)商配建，并在1個(gè)月內(nèi)簽訂建設(shè)合同。

·地塊總價(jià)不高，配建壓力較大，大境旁小學(xué)+復(fù)建商業(yè)+地下空間+道路；

·樓面價(jià)也水漲船高，純住宅可售樓面價(jià)去到4.3-4.4萬/平，綜合可售商業(yè)的樓面價(jià)也近3.5萬/平。

·新中軸明確后的第一宗新地塊，新中軸進(jìn)度很快，旁邊康鷺舊改也在如火如荼進(jìn)行，可以徹底改變地塊的城市界面；

·位置核心，自駕很方便，市區(qū)幾大產(chǎn)業(yè)CBD通勤10分鐘左右能覆蓋；

·容積率并不高只有2.9，但地塊比較小，居住面積只有27112平，兩棟樓的體量，花園會(huì)比較小。

·中海大境定位比地塊更高，后者總價(jià)950-2700萬左右，地塊的素質(zhì)整體比大境要弱，產(chǎn)品總價(jià)大概率會(huì)更低。

中海來做的話，估計(jì)會(huì)和大境做個(gè)更加錯(cuò)位的產(chǎn)品。

1、新中軸拍地的頭啖湯

地塊的基本面和區(qū)位都還算不錯(cuò)，確定性比較強(qiáng)。

雙地鐵交匯，到3/8號(hào)線客村站、8號(hào)線鷺江站大約1.2公里，需要接駁，比保利四季和頌更近一點(diǎn)。

自駕通勤更方便，珠城-琶洲-中大-客村商圈，10分鐘左右覆蓋。

周邊有客村麗影廣場(chǎng)、合生廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)配套很近。

至于學(xué)校，雖然配建上涌果樹公園地塊旁小學(xué)，但沒有明確廣州大道南地塊能不能讀。

畢竟，都在3公里范圍之內(nèi)。

如果不行的話，大概率是讀旁邊的省一級(jí)客村小學(xué)，具體要等官宣了。

除了配套外，地塊是新中軸明確開拆以來，在板塊內(nèi)出讓的首宗地塊。

這塊地能吃到舊改紅利的頭啖湯，也將會(huì)是海珠城市更新的直接受益者之一。

目前新中軸進(jìn)度很快，已經(jīng)拆完了幾個(gè)地塊，市紡織學(xué)院、新港商業(yè)城、文匯1132創(chuàng)意園、志懋休閑酒店...

連片舊改，可以徹底改變地塊的城市界面、配套素質(zhì)、產(chǎn)業(yè)含金量，未來幾年內(nèi)板塊都不會(huì)缺少增量和聲量。

大量國家資金投入的板塊，板塊能級(jí)會(huì)更強(qiáng)。

不過，這也意味著現(xiàn)階段周邊的城市界面，會(huì)承受一定壓力。需要隨著發(fā)展才能有改善，只能說未來可期。

比如說，旁邊的康鷺舊改，雖然方案確定，拆遷也在進(jìn)行，但想從拆到建，再到完美運(yùn)營(yíng)，需要一定時(shí)間。

2、定位改善/剛改，海珠地緣客多關(guān)注

目前，板塊新盤不多。保利四季和頌即將清盤了，目前只剩10多套140平四房，均價(jià)7萬/平左右，總價(jià)900多萬。

而中軸頭排的中海大境，目前在售129-143-190-270平大平層，單價(jià)約7.3-10.3萬/平，參考總價(jià)950萬-2700萬左右。

這塊地和大境在配套、氛圍、花園以及景觀上還是有代差的，所以也不會(huì)和大境硬碰硬，定位會(huì)錯(cuò)開。

倘若剔除較難去化和定價(jià)的商業(yè)，保本線在6萬+，接近6字頭。

這塊地由于體量小，其實(shí)可選擇空間就比較大。

·做剛改，把面積做到95-100平左右的3+1房，550萬能搞定。

·或者，旁邊新盤面積段108-140平，把門檻殺到600-630萬。

能控總價(jià)在550-700萬內(nèi)起步，主要是和海珠西搶人，如果能把學(xué)校確定那就更好了。

客群也比較清晰：

1）珠城通勤的客群，10分鐘到珠城，還是很近的。

2）海珠舊改拆遷客群，很多都傾向于買回原來的地方。

3）周邊二手置換，包括中大及其周邊產(chǎn)業(yè)群體作坊的主理人。

地緣客，還會(huì)是海珠的主旋律。

不過，周邊二手有逸景翠園、疊彩園等，樓齡也有10-15年以上了，明顯折舊。

逸景翠園今年成交價(jià)格3.2-4.59萬/平，成交量53套，成交戶型為59-167平二-四房，戶型使用率80-85%。

總結(jié)一下，如果拿著500-600萬左右，對(duì)海珠西-天河?xùn)|不感興趣。想在中軸，更靠近珠江新城-廣州塔一線的地方買房，這塊地會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。