都說樓市低迷。

但上海二手市場每個月仍有兩萬套的成交。

到底是哪些人在逆市買房？

你肯定認為都是剛需、改善、再加上本地拆遷戶，再往后就很難細分了。

今天就和大家聊聊我們深入一線調研后的最新洞察。

四類買房客群

第一類，撿漏的剛需。

這兩年一輪又一輪的樓市政策，吸引了一波又一波的剛需。

降首付，降房貸利率，縮短社保年限，提高公積金貸款額度，稅費也便宜了。

為了結婚安家或是結束飄泊，剛需們紛紛下場了。

今年1-8月，上海套均總價下滑了50萬。

這背后是大量的剛需在入場。

這些大多是外地來滬的年輕人，工作沒幾年，預算有限，買的要么是市區(qū)老公房，要么郊區(qū)動遷房。

比如黃浦的西凌新村、靜安的彭浦新村、長寧的天山五村、楊浦的市光三村、寶山的美羅家園。

一兩百萬買個兩房，對剛需來說就是在上海立足的起點。

第二類，本地置換。

樓市下行，大家都認置換邏輯。

自己要賣的房子雖然跌了，但自己想買的房子跌的更多。

于是，此類房東會快速賣掉自己的小房子，差房子，置換到更好的地段，買品質更好的小區(qū)。

我接手過不少家庭，從外環(huán)換到中環(huán)，中環(huán)換到內環(huán)，實現了階層躍遷。

也正是這群置換客，支撐起了次新房的房價。

除此之外，這兩年的國內樓市，甚至開始流行“反向置換”。

反向置換的背后，有退休老人的變現養(yǎng)老、有中產的降杠桿自救。

第三類：外地有錢家庭。

上海的優(yōu)質房產，是全國有錢人的“心頭好”。

“全國富豪搶購上海新房豪宅”的消息，已經廣為人知。

熱度傳導到二手市場，外地有錢家庭都飛來給子女置業(yè)。

這些外地買家通常資金充足，決策周期也短。

買房主要目的是為子女結婚或準備學區(qū)房。

我們接手的案例，有不少來自浙江，蘇州，包括一些韓國家庭都在上海親水灣，九亭，閔行金匯買了房。

對他們來說，上海的房子不只是資產，更是下一代發(fā)展的起點。

第四類，收租客。

收租客，是樓市中的“聰明人”。

他們眼光獨到，善于發(fā)現市場中的機會。

核心地段的老破小，雖然面積不大，但租金回報率卻極高。

市面上很多100多萬的老破小，又在內環(huán)邊上，租金隨隨便便就是3000塊，年租金就是3.5萬，租金回報率超過2.5%。

已經超過銀行的2個點定存利息了。

只要地段好，房子就不愁租。

這種黃金地段的小房子，不僅能帶來穩(wěn)定的租金收入，還能在市場好轉時，獲得資產的增值。

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他們?yōu)槭裁船F在買？

現在時代變了，買房邏輯也變了。

買家心態(tài)已經從投資導向轉向居住導向。

這些人現在沖進市場買房，并不是覺得房價要漲。

純粹是因為等到了心儀的好房子。

在前幾年市場火爆的時候，很多好樓層好位置的房源，別說有錢買不到，是壓根都不會拿出來賣。

但現在不一樣，每個板塊，每個價位段，總會出現那么一些價格，戶型，樓層，位置，裝修都很不錯的房子。

當下能買房的人，基本都是不在乎短期漲跌，屬于早買早享受的類型。

本來就是買來自住，漲了當然好，不漲住得舒服也值了。

他們愿意為好的地段、好的品質付費。

本質上購買的是未來的生活品質和每天的好心情。

而且二手房價較最高點已經回落了30%。

現在買比前幾年牛市高點買，性價比已經高出很多。

另一方面，市面上的好房子極其稀缺。

上海20萬套的二手庫存，看似豐富，但真正稱得上“好房子”的不超過10%。

而且好房子的帶看量關注度非常大。

出現一套，很快就會賣掉。

如果你手里有鈔票，且真的想買房，當下是有機會買到既好又便宜的房子的。

只要地段好品質硬，長期看肯定還是能保值的。

等以后經濟好起來，可能還會升值。

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給房東的一些建議

市場有流動，好房子被追捧，對房東來說就是好消息。

但仍有些房東由于市場經驗不足，機會到眼前了把握不住。

這里我們給房東幾條建議，希望對你們能有所助益。

1、不要臨時跳價

根據我們的市場觀察來看，每1000個房東中約有1個會在收到第一波報價后突然跳價，結果往往是后悔莫及。

跳價不僅會惹毛誠心購買的買家，還會被中介判定為不誠心賣房的房東，從而斃掉你的房源。

所以寧愿一開始掛高價，也千萬不要臨場跳價。

2、不要脫離市場

現在市場變化太快，房東可以給自己的房子設置一個心理底價。

但這個底價期限不要太長，可一個月動態(tài)調整一次。

期間可以多和中介溝通，聽聽他們的意見和建議。

3、明確方向和賣房目的

賣房，一定要有目的，以結果為導向。

你是要向上置換，還是儲備現金流？

這個問題，一定要想清楚。

如果你是為了向上置換，那就快速賣掉，不然置換永遠無法啟動。

相信現在不少房東都卡在置換鏈條上煎熬。

先買后賣，天天要擔心上下家可能存在的違約。

先賣后買，又要擔心自己賣便宜了、買貴了，或者錯過最佳時機。

更多的時候，房東都是兩眼一抹黑，完全不知道從哪里下手。

中介的套路又很深，談判、合同更是一點經驗都沒有。

雖然大家上網搜，能找到各種自媒體教學如何賣房置換，但是光有知識和認知，還遠遠不夠。

市場里缺的是既有高度認知，又有實操經驗，又可以站在置換客戶立場，有落地執(zhí)行力的服務機構。

如果你有置換需求，可以聯系我們。

我們是單邊代理，長期主義，對會員是終身服務制。

4、保持耐心

賣房，也需要耐心。

好飯不怕晚，好房不怕等。

如果你不急著置換，就不要因為一時地著急，低價拋售。

只要你的房子足夠好，可以適當吊著價格賣。

保持耐心，等待合適的買家，才能讓你的房子賣出最好的價格。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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