當(dāng)深圳房?jī)r(jià)跌回八九年前的水平，你在想什么？

是恐慌，是嘲笑，還是看到了別人沒(méi)看到的機(jī)會(huì)？

01

Wind與中原數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)已平均跌回2016-2017年水平。

其中，深圳以39.6%的累計(jì)跌幅位居榜首，高于北京的30.7%、上海的31.6％、廣州的33.9%、香港的38%；

無(wú)論是深圳灣蛇口的新貴豪宅，還是香蜜湖華僑城的老牌豪宅，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整周期中，幾乎沒(méi)有人能夠獨(dú)善其身。

為什么深圳樓市跌幅最大？

答案很簡(jiǎn)單：因?yàn)樯弦惠喫鼭q得最猛。

2019年底至2021年上半年，深圳樓市經(jīng)歷了暴漲。短期的過(guò)度上漲與居民高杠桿率，遇上史無(wú)前例的政策調(diào)控和美聯(lián)儲(chǔ)暴力加息，結(jié)果就是更大幅度的回調(diào)。

從區(qū)域來(lái)看，西部板塊上一輪漲幅領(lǐng)先，這一輪回調(diào)也最為劇烈。而上一輪漲幅相對(duì)較弱的東部板塊，不僅跟隨下跌，還出現(xiàn)了補(bǔ)跌行情。

有人說(shuō)西部泡沫太大，按照這個(gè)邏輯，深圳最值得投資的應(yīng)該是大鵬新區(qū)，因?yàn)樵谶@輪調(diào)整中跌得較少。

但真相是：大鵬不是泡沫小，而是流動(dòng)性太差，一年也沒(méi)多少套成交。

有泡沫的地方，恰恰說(shuō)明有增值預(yù)期。一線城市核心區(qū)房?jī)r(jià)是鶴崗房?jī)r(jià)的數(shù)十倍，卻依然備受資金青睞。

對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而言，跌下去還有漲回來(lái)的機(jī)會(huì)；而那些沒(méi)有潛力的地方，跌下去可能就再也起不來(lái)了

02

當(dāng)前的深圳樓市，選擇大于努力，以下幾個(gè)財(cái)富指南，或許能幫你少走彎路。

1、人流≠錢(qián)流，購(gòu)買(mǎi)力才是房?jī)r(jià)的基石

旅游景區(qū)人擠人，房?jī)r(jià)為何起不來(lái)？因?yàn)閬?lái)的都是過(guò)客，不是買(mǎi)家。真正決定房?jī)r(jià)的，不是人的數(shù)量，而是人的質(zhì)量。

所謂人的質(zhì)量，就是購(gòu)買(mǎi)力。

南山房?jī)r(jià)憑什么領(lǐng)跑全深圳？

不是因?yàn)檫@里人多，而是因?yàn)檫@里高收入的人多。

騰訊、大疆、中興、傳音、字節(jié)、OPPO等，這些企業(yè)創(chuàng)造的，不是普通的人流量，而是實(shí)實(shí)在在的高薪崗位和強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力。他們追求品質(zhì)生活，看重教育資源，愿意為更好的居住體驗(yàn)付費(fèi)，這才是支撐房?jī)r(jià)的底層邏輯。

2、守護(hù)好你的現(xiàn)金，不犯錯(cuò)就是贏

越是市場(chǎng)膠著期，越要沉得住氣。
眼下最重要的事，是堅(jiān)定地守護(hù)好你的現(xiàn)金。不要盲目投資自己不懂的生意，也不要輕易出借。
同時(shí)，務(wù)必借此機(jī)會(huì)梳理和優(yōu)化手中的資產(chǎn)。那些落后城市的房產(chǎn)、質(zhì)量不佳的小區(qū)，請(qǐng)果斷置換。否則，它們只會(huì)持續(xù)消耗你的財(cái)富，越持越虧。
這一點(diǎn)，我過(guò)去幾年反復(fù)強(qiáng)調(diào)。有人聽(tīng)進(jìn)去了，如今穩(wěn)定的房租已為他們帶來(lái)持續(xù)回報(bào)。也有人因拖延，不愿面對(duì)失誤，結(jié)果一步步失去翻盤(pán)機(jī)會(huì)。
現(xiàn)實(shí)從不同情猶豫的人。

3、新房與二手房之間的差異

新房市場(chǎng)依靠開(kāi)發(fā)商的專業(yè)運(yùn)作，能夠吸引大量跨區(qū)客戶。例如光明的一些項(xiàng)目，能夠吸引南山客戶；龍華的改善樓盤(pán)，能吸引福田的購(gòu)房者。

但在二手房市場(chǎng)，情況截然不同。除了深圳灣、華僑城、科技園、蛇口、前海、寶中等少數(shù)熱門(mén)板塊，大部分區(qū)域的二手房客源都來(lái)自本區(qū)域內(nèi)。

這種客源結(jié)構(gòu)，使得區(qū)域市場(chǎng)極易受到供應(yīng)量沖擊。隨便一個(gè)新樓盤(pán)的出現(xiàn)，就能吸干當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)力。新房供應(yīng)量的增加，就會(huì)影響整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)。

03

核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，始終是普通人資產(chǎn)配置的壓艙石。隨著信心逐步回歸，這個(gè)趨勢(shì)只會(huì)更加明顯。

從去年到現(xiàn)在，政策釋放的信號(hào)很明確：鼓勵(lì)改善，支持置換。與其觀望等待，不如主動(dòng)了解，把握好這個(gè)難得的窗口期。

當(dāng)然，市場(chǎng)回暖是個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，你有充足的時(shí)間去挑選、比較。重要的是邁出第一步：開(kāi)始關(guān)注市場(chǎng)，研究區(qū)域，了解行情。

經(jīng)過(guò)多輪周期驗(yàn)證的選房公式依然有效：核心城市+優(yōu)質(zhì)地段+品質(zhì)樓盤(pán)+主流戶型。

這個(gè)組合或許不會(huì)讓你一夜暴富，但一定能幫你守住財(cái)富的基本盤(pán)。

那些能讀懂趨勢(shì)、把握周期的人，總能領(lǐng)先一步。這并非鼓勵(lì)投機(jī)，而是提醒我們要有資產(chǎn)配置的前瞻性。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，2021年至今，深圳房產(chǎn)正在經(jīng)歷一場(chǎng)價(jià)值重估，這個(gè)過(guò)程雖然會(huì)帶來(lái)陣痛，但也為市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展創(chuàng)造了空間。在這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，我們更需要理性看待房子的價(jià)值，既不過(guò)分神話其資產(chǎn)屬性，也不全盤(pán)否定其財(cái)富功能。

無(wú)論是買(mǎi)方還是賣(mài)方，都需要重新審視手中的籌碼，在這個(gè)充滿變數(shù)的市場(chǎng)上做出明智選擇。

買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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