快訊背景：2026年2月25日，上海住建委、房管局、財政局、稅務(wù)局及公積金管理中心五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，新政自2月26日（今日）起正式施行。

此次調(diào)整聚焦限購松綁、公積金升級、房產(chǎn)稅優(yōu)化三大核心板塊，既是對居民剛性與改善性住房需求的精準(zhǔn)回應(yīng)，也將對上海租賃市場的供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠影響?？傮w來看，這是一次精準(zhǔn)的“托底+激活”政策，意在用剛需和改善需求穩(wěn)住市場。

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01

“滬七條”最全詳細拆解

此次“滬七條”精準(zhǔn)圍繞“降門檻、提額度、優(yōu)認定”三大方向發(fā)力，7項優(yōu)化舉措雖聚焦房地產(chǎn)交易核心環(huán)節(jié)，但均與租賃市場形成深度聯(lián)動，直接或間接影響租賃市場供需格局。

URI用大白話拆解“滬七條” 核心變化

讓你一眼看懂買房影響：

1?? 非滬籍外環(huán)內(nèi)買房：社保/個稅要求大降

調(diào)整前：要連續(xù)繳滿3年（39個月里累計36個月），等得久。

調(diào)整后：只需要連續(xù)繳滿1年（15個月里累計12個月）。

白話解讀：想在上海外環(huán)內(nèi)買房的外地人，等的時間直接從 3 年砍到 1 年，門檻低了一大截。

2?? 非滬籍3年社保外環(huán)內(nèi)買房：多給1套名額

調(diào)整前：最多買1套。

調(diào)整后：可以再增購1套，累計最多2套。

白話解讀：已經(jīng)在上海有房的非滬籍家庭，只要社保滿3年，現(xiàn)在可以再買一套改善住房了。

3?? 沒社保也能買房：新增“居住證通道”

調(diào)整前：必須有社?；騻€稅才能買。

調(diào)整后：持有5年居住證（不用連續(xù)），就能買1套。

白話解讀：給長期在上海生活但沒交社保的人開了個 “后門”，只要居住證滿 5 年，也能上車買房。

4?? 首套公積金貸款：額度直接漲50%

調(diào)整前：家庭最高160萬。

調(diào)整后：最高240萬，疊加優(yōu)惠最高能到324萬。

白話解讀：首套房用公積金貸款，能多貸出一大筆錢，減輕首付和商貸壓力。

5?? 公積金貸款套數(shù)認定：不認貸款記錄了

調(diào)整前：認房又認貸，貸過2次就不能再貸。

調(diào)整后：認房不認貸，只要名下無房或只有1套房且貸款已還清，就能再貸。

白話解讀：想 “賣舊買新” 改善住房的人，公積金貸款的限制松了，更容易置換。

6?? 多子女家庭公積金：二套也能上浮

調(diào)整前：只有首套房公積金額度能上浮20%。

調(diào)整后：首套、二套房公積金額度都能上浮20%。

白話解讀：家里孩子多的家庭，不管買首套還是二套，公積金都能多貸，支持改善居住。

7?? 滬籍成年子女房產(chǎn)稅：置換也能免

調(diào)整前：只有首套新購住房能免房產(chǎn)稅。

調(diào)整后：首套新購、置換后唯一住房都能免。

白話解讀：上海本地年輕人置換房子，只要是唯一住房，就不用交房產(chǎn)稅，降低了換房成本。

URI總結(jié)：

“滬七條” 的核心就是：降低門檻、松綁限購、加大支持、鼓勵改善。

不管是想上車的剛需，還是想換大房子的改善型家庭，政策都在給你 “開綠燈”！

02

URI獨家研判：新政多維度影響

01.新房市場：冷熱不均加劇，外環(huán)外剛需盤受益

從市場傳導(dǎo)邏輯來看，新政對新房市場的拉動并非單純的需求疊加，而是精準(zhǔn)匹配了此前受門檻限制的剛需與改善群體，這類群體的入市將推動新房市場需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從以往的改善主導(dǎo)，逐步轉(zhuǎn)向“剛需+改善”雙輪驅(qū)動。

最直接的利好是非戶籍購房門檻從3年降至1年，將釋放大量因社保未滿期而積壓的年輕剛需。這部分需求總價敏感度高，主要流向外環(huán)外的新房及二手次新房。同時，公積金額度的大幅提升，能有效撬動首套房購買力。

負面影響：外環(huán)內(nèi)新房因非戶籍家庭仍限購1套，整體刺激有限。核心區(qū)豪宅本就熱銷，新政不過是錦上添花。

02.二手房市場：掛牌量激增 置換鏈條有望打通

二手房市場將成為新政最大受益方之一，置換鏈條的全面激活將推動掛牌量、成交量同步上升，流通效率大幅提升，成交周期有望縮短。URI認為，價格方面將呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化：外環(huán)內(nèi)核心地段因需求集中、供給稀缺，價格將穩(wěn)中有升；外環(huán)外郊區(qū)因供給充足、需求分散，價格保持平穩(wěn)，整體避免大起大落。

此外，非滬籍剛需群體的入市，將進一步豐富二手房市場需求結(jié)構(gòu)，帶動剛需房源交易活躍，同時滬籍家庭置換需求的釋放，也將推動改善型二手房流通，形成“剛需主導(dǎo)、改善補充”的良性交易格局，助力二手房市場回歸健康發(fā)展軌道。

負面影響：短期內(nèi)二手房掛牌量可能暴增。特別是部分持房成本高的群體，可能趁窗口期拋售遠郊或老破小房源，導(dǎo)致部分區(qū)域二手房價格承壓。

03.租賃市場：低端租賃需求或轉(zhuǎn)移

租賃市場的調(diào)整核心是需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)的雙向優(yōu)化，而非單純的需求分流。長期租賃需求的減少，本質(zhì)是政策推動 “租購銜接” 的必然結(jié)果—— 它讓有購房能力的群體順利實現(xiàn)定居，同時釋放出的高端、大戶型房源，將填補租賃市場的供給缺口，優(yōu)化租賃房源結(jié)構(gòu)。

未來租金的差異化走勢，是市場供需自我調(diào)節(jié)的體現(xiàn)：核心區(qū)域因資源稀缺性，租賃需求仍具支撐；非核心區(qū)域則因供需趨于平衡，租金壓力得到緩解，整體將推動租賃市場向 “精準(zhǔn)匹配、性價比提升” 轉(zhuǎn)型。

負面影響：一方面，部分原計劃長期租房的群體如今具備了購房資格，高端租賃需求可能被分流；另一方面，隨著大量剛需 “由租轉(zhuǎn)購”，普通租賃市場的需求也將被分流，尤其對外環(huán)外的房東而言，可能面臨空置期延長或租金回調(diào)的壓力。

04.個人：上車更容易，URI建議選擇需更謹慎

新政為三類人開了綠燈：一是剛來上海的年輕人（社保滿1年即可購房）；二是想換房的家庭（貸款和稅費更友好）；三是持居住證滿3年的無社保群體。

風(fēng)險提示：市場分化會加劇。遠郊、無學(xué)區(qū)的“老破小”可能面臨拋售潮，接手這類資產(chǎn)需謹慎；而核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然堅挺。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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