近期合肥二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“漲多跌少” 的格局。新站區(qū)以6.1% 的月漲幅領(lǐng)跑，蜀山區(qū)緊隨其后達(dá)5.0%，肥東縣也不甘示弱實(shí)現(xiàn)4.0% 的增長(zhǎng)。

與此形成鮮明對(duì)比的是，經(jīng)開(kāi)區(qū)和政務(wù)區(qū)房?jī)r(jià)仍在下跌，其中政務(wù)區(qū)跌幅高達(dá)10.6%。

這種分化現(xiàn)象并非偶然，而是合肥樓市正在經(jīng)歷的價(jià)值重構(gòu)。從8月數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥九區(qū)三縣二手房成交均價(jià)為1.17萬(wàn)元/平米，成交量達(dá)2267套，同比上漲23%，市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

NO.1|壹

市場(chǎng)新局：漲多跌少，剛需成為主力軍

合肥二手房市場(chǎng)最近一個(gè)月表現(xiàn)令人矚目。除經(jīng)開(kāi)區(qū)和政務(wù)區(qū)外，其余7個(gè)區(qū)及3個(gè)縣全部實(shí)現(xiàn)上漲。

根據(jù)好好選房數(shù)據(jù)，合肥九區(qū)三縣近1月漲跌幅數(shù)據(jù)公布。

新站區(qū)當(dāng)前均價(jià)8631.89元/㎡，漲幅6.1%，位列第一；蜀山區(qū)當(dāng)前均價(jià)12937.03元/㎡，漲幅5.0%，緊隨其后；漲幅第三的則是肥東，漲幅4.0%。

包河區(qū)、肥西縣、廬陽(yáng)區(qū)、濱湖區(qū)、瑤海區(qū)、長(zhǎng)豐縣和高新區(qū)漲幅在1% 至3.4% 之間。

與此形成鮮明對(duì)比的是，經(jīng)開(kāi)區(qū)和政務(wù)區(qū)仍處于下跌通道，政務(wù)區(qū)跌幅更是高達(dá)10.6%。

從8月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的剛需特征。90-110平的住宅成交占比最高，達(dá)31%，70-90平占比23%。

在總價(jià)分布上，50-100萬(wàn)的二手房為成交主力，占比36%；100-150萬(wàn)占比27%。這表明合肥二手房市場(chǎng)主要以剛需購(gòu)房者為主導(dǎo)。

從購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，90后成為購(gòu)房主力軍，占比達(dá)到22.64%，85后占比達(dá)到20.17%。年輕一代正逐漸成為合肥二手房市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。

NO.2|貳

區(qū)域分化：價(jià)值回歸理性，泡沫逐步擠出

合肥樓市區(qū)域分化日益明顯，曾經(jīng)備受追捧的政務(wù)、濱湖、高新區(qū)域，如今卻成為跌幅最大的區(qū)域。

圖片來(lái)源：合肥樓市航拍

從2023年8月到2025年8月，濱湖區(qū)二手房的成交均價(jià)從2.72萬(wàn)元跌到現(xiàn)在的1.32萬(wàn)元，跌幅達(dá)到51%，是全合肥跌幅最大的區(qū)域。

政務(wù)區(qū)的跌幅也達(dá)到了50%，基本上腰斬，高新區(qū)的跌幅也有40%。

而之前不被看好的瑤海區(qū)，這一輪跌幅反而最小，僅為26%。

這種分化的背后，是市場(chǎng)價(jià)值的理性回歸。前期政務(wù)、濱湖、高新因?yàn)橘Y源配套好，產(chǎn)業(yè)和人口支撐強(qiáng)，發(fā)展預(yù)期好，吸引了大量投資者，預(yù)期溢價(jià)太大，泡沫較多，所以在這一輪調(diào)整中總價(jià)跌幅最大。

8月份的數(shù)據(jù)也印證了這種分化。在銷量方面，濱湖、政務(wù)成交量環(huán)比有所上漲，但其他區(qū)縣則下滑或持平。

在單價(jià)方面，新站、肥東、經(jīng)開(kāi)區(qū)上漲，肥東上漲7.55%，新站上漲3.08%，其他區(qū)縣則下滑。

合肥已形成 “高端買新房、剛需買二手” 的梯次消費(fèi)格局，這種分化是市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。

NO.3|叁

政策加持：精準(zhǔn)調(diào)控激發(fā)市場(chǎng)新活力

10月初，合肥出臺(tái)了十項(xiàng)新政，側(cè)重供給優(yōu)化與長(zhǎng)效發(fā)展。

在供給端，合肥建立土地供應(yīng)熱力圖機(jī)制，推進(jìn)混合開(kāi)發(fā)，編制 “好房子”設(shè)計(jì)導(dǎo)則，從建筑空間、綠色節(jié)能等維度提升住宅品質(zhì)。

這些政策與全國(guó)推進(jìn)“好房子”建設(shè)的趨勢(shì)一致。福田區(qū)就曾組織專家論證《福田區(qū)“好房子”建設(shè)技術(shù)指引》，從定位、設(shè)計(jì)以及技術(shù)三大維度重塑“好房子”建設(shè)價(jià)值坐標(biāo)。

圖片來(lái)源：合肥樓市航拍

在需求端，合肥優(yōu)化了公積金貸款與車位銷售政策（首棟住宅獲預(yù)售證即可售車位），開(kāi)展“樂(lè)居合肥”活動(dòng)，鼓勵(lì)“收舊售新”。

這些政策是在全國(guó)多地密集調(diào)整樓市政策的背景下出臺(tái)的。今年9月底至10月初，武漢、重慶、合肥等多地接連出臺(tái)樓市新政，從供需兩端發(fā)力，針對(duì)性解決市場(chǎng)痛點(diǎn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新活力。

合肥還實(shí)施了城市更新，探索 “科創(chuàng)+商業(yè)” 等融合路徑，推進(jìn)片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)向 “增量與存量并重” 轉(zhuǎn)型。

這些政策正在逐步顯現(xiàn)效果。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，9月限購(gòu)松綁后重點(diǎn)城市新房成交顯著回升，深圳等城市日均成交明顯回升。

NO.4|肆

結(jié)語(yǔ)

合肥二手房市場(chǎng)的分化格局充分表明，樓市正在從過(guò)去的“普漲普跌”轉(zhuǎn)向價(jià)值回歸的新階段。這一過(guò)程中，真實(shí)居住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)力量，投資投機(jī)泡沫得到有效擠壓。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

當(dāng)前市場(chǎng)的區(qū)域分化是正常的價(jià)格修正過(guò)程。新站、肥東等價(jià)格洼地的上漲，反映的是剛需購(gòu)房者用腳投票的結(jié)果；而政務(wù)區(qū)等高端板塊的深度調(diào)整，則是前期過(guò)度溢價(jià)的合理回歸。

對(duì)于不同購(gòu)房群體，我們建議：剛需群體可重點(diǎn)關(guān)注新站、肥東等高性價(jià)比區(qū)域，把握政策窗口期；改善型需求則應(yīng)理性看待政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)等傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)板塊，不必盲目追漲殺跌。

市場(chǎng)核心邏輯已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變——“房子是用來(lái)住的” 定位更加堅(jiān)定。未來(lái)合肥樓市將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，只有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、配套完善、人口持續(xù)流入的區(qū)域才具備長(zhǎng)期價(jià)值支撐。

購(gòu)房者應(yīng)基于真實(shí)居住需求，結(jié)合自身資金狀況，做出理性決策。在市場(chǎng)重構(gòu)期，既要看到風(fēng)險(xiǎn)，也要把握機(jī)會(huì)，畢竟住有所居才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本歸宿。